AFA Rechner

AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet die steuerliche Abschreibung abnutzbarer Wirtschaftsgüter, wie beispielsweise Immobilien. Diese ermöglicht, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Immobilienbesitzer können somit die jährlichen Abschreibungen als Betriebsausgaben ansetzen, was ihre Steuerlast mindert. Da Immobilien im Allgemeinen eine lange Nutzungsdauer haben, stellt die AfA eine wichtige Möglichkeit dar, die Investitionskosten über Jahre hinweg steuerlich zu berücksichtigen. Für Vermieter kann es zu erheblichen Steuerersparnissen führen und die Liquidität langfristig entlasten.

AfA kann grundsätzlich von allen Steuerpflichtigen geltend gemacht werden, die eine abnutzbare Immobilie besitzen und diese zur Erzielung von Einkünften nutzen. Dazu zählen insbesondere Vermieter, die ihre Immobilien zur Miete oder Verpachtung anbieten. Auch Unternehmen, die Immobilien im Betriebsvermögen halten, können AfA in Anspruch nehmen. Selbstnutzer einer Immobilie, die diese für eigene Wohnzwecke nutzen, können in der Regel keine AfA geltend machen, es sei denn, sie vermieten gelegentlich Teile der Immobilie oder generieren daraus Einkünfte. Bitte beachten Sie jedoch, dass für bestimmte steuerliche Vorteile bei Selbstnutzern besondere Bedingungen gelten.

Der Begriff „Abschreibung“ beschreibt allgemein den Wertverlust eines Vermögensgegenstandes, der aufgrund von Nutzung oder Zeitablauf eintritt. „AfA“ = Absetzung für Abnutzung, ist die Form der steuerlichen Abschreibung, die speziell im Einkommenssteuerrecht angewendet wird, um den steuerpflichtigen Gewinn zu mindern. Die AfA ist also eine spezifische Methode der Abschreibung, die steuerliche Auswirkungen hat. Während „Abschreibung“ allgemein für den Wertverlust von Wirtschaftsgütern verwendet wird, ist die AfA nur dann relevant, wenn es um die steuerliche Absetzung von Kosten geht. In der Praxis wird der Begriff „Abschreibung“ häufig als Synonym für AfA verwendet, auch wenn er in einem weiteren Kontext angewendet wird.

Grund und Boden sind unbegrenzt nutzbar und unterliegen daher keinem Wertverlust im herkömmlichen Sinne, was bedeutet, dass sie nicht abgeschrieben werden können. Das Einkommensteuergesetz (EStG) sieht vor, dass nur abnutzbare Wirtschaftsgüter wie Gebäude über die AfA steuerlich abgeschrieben werden können. Während das Gebäude durch Alterung, Abnutzung und Reparaturbedarf an Wert verliert, bleibt der Boden selbst grundsätzlich von dieser Abnutzung unberührt. Deshalb wird beim Kauf einer Immobilie der Kaufpreis zwischen dem abnutzbaren Gebäude und dem nicht-abnutzbaren Boden aufgeteilt, wobei nur der Anteil für das Gebäude abschreibbar ist. Diese Regelung sorgt für eine steuerlich gerechte Behandlung der Investitionen in Immobilien.

In der Regel können selbstgenutzte Immobilien nicht abgeschrieben werden, da sie keine Einkünfte generieren. Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn Teile der Immobilie beispielsweise für berufliche Zwecke genutzt werden, etwa ein Arbeitszimmer. In diesem Fall kann die AfA für den Anteil der Immobilie geltend gemacht werden, der beruflich oder betrieblich genutzt wird. Auch bei Vermietung von Teilen der Immobilie oder bei einem Umzug, bei dem die Immobilie zwischenzeitlich vermietet wird, kann AfA für die genutzten Teile der Immobilie beantragt werden. Die selbstgenutzte Immobilie bleibt jedoch in der Regel von der AfA ausgeschlossen, wenn sie ausschließlich für den privaten Gebrauch dient.

AfA ist nicht nur für gekaufte Immobilien relevant, sondern auch für selbst gebaute oder selbst hergestellte Immobilien. Bei Neubauten können die Baukosten, einschließlich der Material- und Arbeitskosten, als Grundlage für die AfA genommen werden. Die AfA wird auf die Herstellungskosten des Gebäudes angewendet, die sich über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilen. Wichtig ist, dass auch bei selbstgebauten Immobilien alle notwendigen Kosten (z. B. für Baumaterialien und Arbeitsleistung) korrekt erfasst und in die Berechnung der AfA einbezogen werden. Der Steuerpflichtige kann dann jährlich einen Teil dieser Kosten als steuerliche Abschreibung geltend machen.

Die AfA-Berechnung beginnt grundsätzlich im Jahr der Fertigstellung oder im Jahr der erstmaligen Nutzung der Immobilie. Bei einem Immobilienkauf beginnt die AfA, wenn das Gebäude fertiggestellt und zur Nutzung bereit ist, was in der Regel dem Übergang von Nutzen und Lasten entspricht. Bei Neubauten startet die AfA, sobald das Gebäude zum ersten Mal genutzt wird, auch wenn es noch nicht vollständig abgeschlossen ist, solange es seiner Bestimmung entsprechend verwendet wird. Wenn eine Immobilie unterjährig gekauft oder fertiggestellt wird, erfolgt die AfA-Berechnung anteilig auf den verbleibenden Zeitraum des Jahres. In diesem Fall wird die jährliche AfA auf die Monate des Erwerbsjahres verteilt.

Der Hauptvorteil der AfA für die Steuererklärung ist die Minderung der Steuerlast durch jährliche Abschreibungen. Indem die AfA als Betriebsausgabe geltend gemacht wird, reduziert sie den zu versteuernden Gewinn, was zu einer niedrigeren Steuerzahlung führt. Für Immobilienbesitzer, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, kann die AfA eine erhebliche steuerliche Entlastung darstellen. Sie ermöglicht es, die hohen Investitionskosten über viele Jahre hinweg steuerlich abzusetzen, anstatt sie auf einmal als Aufwand zu buchen. Dies führt zu einer besseren Liquidität und verbessert die wirtschaftliche Situation des Eigentümers.

Für Immobilien gibt es keine spezifische Bagatellgrenze, da die AfA in der Regel auf den gesamten Wert des Gebäudes angewendet wird. Allerdings gibt es im Steuerrecht für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) spezielle Regelungen, bei denen keine AfA berechnet werden muss, wenn die Anschaffungskosten eine bestimmte Grenze (aktuell 800 € netto) nicht überschreiten. Für Immobilien gilt dies jedoch nicht, da diese in der Regel über längere Zeiträume abgeschrieben werden und somit keine GWG-Regelung angewendet werden kann. Bei der AfA für Immobilien geht es um die planmäßige Abschreibung der Anschaffungskosten, die nach den entsprechenden AfA-Tabellen berechnet wird. Ein gewisser Anteil des Kaufpreises für das Grundstück kann jedoch auch nicht abgeschrieben werden, da nur das Gebäude abnutzbar ist.

Die AfA für Immobilien ist im Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere in § 7, geregelt. Dieser Paragraph beschreibt, wie die AfA zu berechnen ist, welche Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden können und welche Regeln für die Nutzungsdauer und den Prozentsatz gelten. Für Immobilien gelten die allgemeinen Vorschriften der AfA, jedoch gibt es spezielle Regelungen für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden oder als denkmalgeschützt gelten. Darüber hinaus werden die AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums regelmäßig aktualisiert, um eine praxisgerechte Berechnung der Abschreibung für verschiedene Wirtschaftsgüter, einschließlich Immobilien, zu ermöglichen. Diese Tabellen dienen als Orientierungshilfe bei der Ermittlung der Abschreibungsdauer und der Abschreibungssätze.

Bei der linearen AfA wird jedes Jahr ein konstanter Prozentsatz vom Gebäudewert abgeschrieben. Bei der degressiven AfA hingegen sinkt der jährliche Abschreibungsbetrag, da er stets vom verbleibenden Buchwert ermittelt wird. Das führt zu deutlich höheren Abschreibungen in den ersten Jahren und geringeren Werten später. Während die lineare Methode dauerhaft den gleichen Betrag liefert, war die degressive AfA früher befristet bzw. nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. Zusammengefasst heißt das: Lineare AfA bringt gleichmäßige Abschreibungen, degressive AfA beschleunigt die Abschreibung zu Anfang der Nutzungsdauer.

Für Wohngebäude, die bis Ende 1924 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre). Für Gebäude, die zwischen den Jahren 1925 und 2022 gebaut wurden, gilt ein linearer AfA-Satz von 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre). Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 wurde der Satz aktuell auf 3 % pro Jahr erhöht (Nutzungsdauer 33 Jahre). Diese Werte sind gesetzlich festgelegt und gelten unabhängig von der tatsächlichen Nutzung, sofern keine abweichende Restnutzungsdauer nachgewiesen wird. Insgesamt fasst man zusammen: Baujahr ≤1924 → 2,5 %; Baujahr 1925-2022 → 2,0 %; Neubau ab 2023 → 3,0 %.

Die degressive AfA ist eine beschleunigte Abschreibungsmethode, bei der in den ersten Jahren höhere Prozentsätze auf den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt werden. Nach dem Wachstumschancengesetz 2024 gilt für neu errichtete Mietwohngebäude, die ab dem 1.10.2023 bis zum 30.9.2029 fertiggestellt werden, ein degressiver AfA-Satz von 5 % pro Jahr über einen Zeitraum von sechs Jahren. Danach oder bei Verzicht auf die degressive AfA wird der Restwert mit dem üblichen linearen Prozentsatz weiter abgeschrieben. Vor 2006 war die degressive AfA generell zulässig und förderte Immobilieninvestitionen stark; zwischen 2011 und 2023 war sie allerdings nicht verfügbar. Heute kann die degressive AfA nur für neu gebaute oder neu erworbene vermietete Wohngebäude in diesem Zeitraum genutzt werden.

Ja, ein solcher Wechsel von der degressiven AfA → linearen AfA ist grundsätzlich jederzeit und einmalig möglich. Ab dem Wechseljahr wird dann vom Restbuchwert des Gebäudes ausgehend linear mit dem aktuellen Prozentsatz weiter abgeschrieben. Ein Rückwechsel von linear auf degressive AfA ist nach einem einmaligen Wechsel in der Praxis nicht vorgesehen. Ein Wechsel ist insbesondere sinnvoll, wenn nach einigen Jahren die lineare AfA effektiver wird, d.h. der lineare Prozentsatz (z.B. 3 % ab 2023) höher ist als der aktuell noch verbleibende degressive Satz. Man rechnet beim Wechsel einfach den verbleibenden Buchwert neu herunter über die übriggebliebene Restnutzungsdauer. Wichtig ist: Durch den Wechsel ändert sich der Abschreibungsbetrag, da Basis und Nutzungsdauer angepasst werden.

Ja, bestimmte Investitionen qualifizieren sich für zusätzliche Sonderabschreibungen. Für denkmalgeschützte Immobilien gelten besondere AfA-Regelungen (siehe nächste Frage). Auch im geförderten Wohnungsbau gibt es Sonderregeln. Beispielsweise können Eigentümer von neu geschaffenen Mietwohnungen eine Zusatzabschreibung von 5 % p.a. für vier Jahre (insgesamt 20 %) geltend machen. Diese Sonderabschreibungen kommen zusätzlich zur normalen AfA hinzu und sind meist an Bedingungen geknüpft (zum Beispiel Mindestmietdauer, Einkommensgrenzen oder energetische Standards). Sie dienen dazu, den Bau von Wohnraum oder die Erhaltung historischer Gebäude steuerlich zu fördern.

Für denkmalgeschützte Immobilien gilt eine Sonder-AfA von 9 % pro Jahr auf die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten. Bei selbstgenutzten denkmalgeschützten Gebäuden können über 10 Jahre insgesamt bis zu 90 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden. Wird das Baudenkmal vermietet, können die Sanierungskosten über 8 Jahre mit jeweils 9 % p.a. abgeschrieben werden. Diese AfA bezieht sich ausschließlich auf die förderfähigen Modernisierungskosten, nicht auf den Grund und Boden. Die Sonderabschreibung kann neben der normalen linearen AfA in Anspruch genommen werden und verkürzt somit die effektive Nutzungsdauer finanziell.

Wertsteigernde Modernisierungen werden als Herstellungskosten betrachtet und dem Gebäude zugeschlagen, weshalb sie über die Restnutzungsdauer mit abgeschrieben werden. Einfacher Unterhalt und Reparaturen hingegen sind Erhaltungsaufwand und dürfen im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Nur wenn Modernisierungen sehr kurzfristig nach Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen, spricht man von anschaffungsnahen Herstellungskosten, die auch über AfA abzurechnen sind. In jedem Fall erhöhen Modernisierungskosten die AfA-Basis, während reine Instandhaltungen steuerlich sofort abgesetzt werden. Zusammenfassend: Wertsteigernde Baumaßnahmen fließen in die Abschreibung ein, gewöhnliche Reparaturen nicht.

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau erlaubt zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung einen Satz von 5 % pro Jahr über vier Jahre (insgesamt 20 %). Sie gilt für neu errichtete oder neu geschaffene Mietwohnungen in den Jahren 2023 bis 2028. Hierbei muss der Bauantrag bis 2026 erfolgt und das Gebäude bis 2028 fertiggestellt sein. Voraussetzungen sind u.a., dass die Wohnungen innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung vermietet werden und in Mietverhältnissen verbleiben. Außerdem dürfen sie nach den Förderbedingungen keine „Luxusimmobilien“ sein. Durch diese zusätzliche AfA soll der Bau von neuem Wohnraum steuerlich gefördert werden. Die Regelung ist befristet und endet mit Neubauten ab 2029.

Bei gewerblich genutzten Immobilien (z.B. Betriebsgebäude oder Industriehallen) gelten häufig höhere lineare AfA-Sätze als bei Wohngebäuden. Für moderne Betriebs- und Industriegebäude mit Bauantrag ab 2001 beträgt der Satz z.B. 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer etwa 33 Jahre). Ältere Betriebsgebäude (Bauantrag 1986-2000) wurden historisch mit 4 % pro Jahr abgeschrieben. Hotels oder gewerbliche Bauten können ebenfalls unterschiedlich bewertet werden, liegen aber meist im Bereich von 2-4 %. Entscheidend ist der Verwendungszweck: Private Wohnhäuser gelten mit 2 % bzw. 2,5 %, während betriebliche Gebäude höher angesetzt werden. Die genaue Einordnung sollte durch Lage und Baujahr bestimmt werden.

Ja. Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer der Immobilie deutlich unter den in den AfA-Tabellen festgelegten Werten, kann ein Gutachten diese kürzere Nutzungsdauer nachweisen. BMF und Finanzgerichte lassen zu, dass in diesem Fall ein höherer jährlicher AfA-Satz angesetzt wird. Ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten (z.B. durch einen Bausachverständigen) muss plausibel Mängel oder Abnutzungen dokumentieren. Wird eine kürzere Restnutzungsdauer anerkannt, verteilt sich die AfA auf weniger Jahre und der Jahresbetrag steigt. Auf diese Weise kann man die Gesamtabschreibung vorziehen und früher steuerlich nutzen.

Die jährliche lineare AfA berechnet sich allgemein als Produkt aus dem AfA-Prozentsatz und den abzuschreibenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes. Formal lautet die Formel: Jahres-AfA = Anschaffungskosten × Gebäudewertanteil × AfA-Satz. Hierbei muss zuvor der Bodenanteil herausgerechnet werden. Beispiel: Bei einem AfA-Satz von 2 % und Gebäudekosten von 200.000 Euro ergibt sich eine Jahres-AfA von 4.000 Euro. Im Jahr der Anschaffung gilt außerdem die anteilige Absetzung (üblich ist die Halbjahresregelung).

Zur AfA-Bemessungsgrundlage zählen alle Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes einschließlich der Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Diese Kosten werden vollständig dem Gebäudewert hinzugerechnet. Nicht dazu gehören die anteiligen Kosten für das Grundstück, da dieses nicht abschreibbar ist. Beispiel: Zahlt man 250.000 Euro (einschließlich Nebenkosten), von denen 50.000 Euro auf das Grundstück entfallen, so beträgt die AfA-Basis 200.000 Euro. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (große Modernisierungen) erhöhen ebenfalls die Bemessungsgrundlage.

Der Kaufpreis muss objektbezogen in einen Bodenwert und einen Gebäudewert aufgeteilt werden. Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden, da Grund und Boden nicht abnutzen. Diese Aufteilung kann anhand eines Gutachtens (Sachwertverfahren) oder über die pauschale BMF-Arbeitshilfe erfolgen, wobei letztere oft zu hohe Bodenwerte annimmt. Beispiel: Wurden 250.000 Euro gezahlt und man nimmt 20 % Bodenanteil an, so wären 50.000 Euro Grundstück und 200.000 Euro Gebäude. Dann bilden die 200.000 Euro den Abschreibungsstamm. Eine sachgerechte Aufteilung maximiert die AfA; in strittigen Fällen ist ein Gutachten empfehlenswert.

In diesem Fall wird die AfA anteilig berechnet. Die AfA  lässt sich tage- oder monatsgenau ermitteln, indem man für jeden vollen Monat ein Zwölftel des Jahresbetrags abzieht. Entscheidend ist, ab welchem Zeitpunkt die Immobilie in Nutzung genommen wird. Somit wird nur die Zeit ab Übernahme bzw. Fertigstellung bis Jahresende berücksichtigt.

Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, über den die Anschaffungskosten verteilt werden. Sie bestimmt also direkt den jährlichen Abschreibungssatz: Kürzere Nutzungsdauer = höherer AfA-Betrag. Gesetzlich sind Standardwerte festgelegt (z.B. 40 Jahre für Altbauten, 50 Jahre für moderne Gebäude, ab 2023 meist 33 Jahre). Diese Werte gelten als Ausgangsbasis, können aber durch ein Gutachten bei Abweichung angepasst werden. Für die Berechnung muss man jeweils die zutreffende Dauer wählen oder nachweisen lassen. Kurz: Die Nutzungsdauer legt die Verteilung der AfA fest und muss plausibel sein.

Reparatur- und Instandhaltungskosten sind Erhaltungsaufwand und sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Sie werden nicht über AfA verteilt, da sie keine Werterhöhung darstellen. Herstellungs- oder Modernisierungskosten dagegen werden aktiviert und abgeschrieben. Ein Kostenblock für die AfA sind also nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (inklusive großer Modernisierungen). In der Praxis bedeutet das: Laufende Reparaturen mindern sofort die Steuerlast, Kapitalaufwendungen werden auf die Restnutzungsdauer verteilt.

In der Regel wird bei der AfA-Berechnung der tatsächlich gezahlte Preis zugrunde gelegt. Bei sehr niedrigen Kaufpreisen kann das Finanzamt jedoch einen höheren (marktüblichen) Wert ansetzen oder prüfen, ob eine Schenkungskomponente vorliegt. Bei sehr hohen Preisen behält man normalerweise die Anschaffungskosten, es gibt keinen automatischen Abschlag. Insgesamt gilt: Solange der Kaufpreis fremdüblich ist, ist er Grundlage für die AfA. Nur bei offensichtlicher Preisunwucht kann die Behörde eine Korrektur vornehmen oder eine Gutachtermeinung einfordern.

Nachträgliche Aufwendungen wie ein Anbau gelten als Herstellungskosten des Gebäudes. Sie werden dem Buchwert hinzugefügt und über die verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben. Sprich: Die AfA-Basis erhöht sich um die angefallenen Baukosten, und die Abschreibung läuft dementsprechend länger oder mit höheren Beträgen ab. Innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf spricht man von anschaffungsnahen Herstellungskosten, die ebenfalls auf die AfA verteilt werden. Zusammengefasst: Zusatzkosten erhöhen den Gebäudewert und werden linear gemäß Restnutzungsdauer (bzw. neuer Nutzungsdauer) abgesetzt.

Ja, sämtliche Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler usw.) sind Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes. Sie werden zusammen mit dem Kaufpreis der AfA-Basis zugeschlagen. Dadurch erhöhen sich die abzuschreibenden Anschaffungskosten und damit auch der jährliche AfA-Betrag. In der Beispielrechnung werden die Nebenkosten ausdrücklich mit dem Kaufpreis addiert, bevor die AfA berechnet wird. Wichtig: Nur der Anteil, der dem Gebäude zugerechnet wird, ist abzugsfähig, nicht der für den Boden.

Bei Erbfall oder Schenkung wird die AfA mit dem bisherigen Abschreibungsplan fortgeführt. Erbe oder Beschenkter übernimmt demnach die Restabschreibung des Übergebers – das heißt, die gleichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Restnutzungsdauer wie zuvor. Es findet keine neue Kaufpreisaufteilung statt. Praktisch wird so getan, als hätte der Schenker oder Erblasser die Abschreibung weitergeführt. Gesetzlich ist dies in § 11d EStDV geregelt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie eine vermietete Kapitalanlage ist; bei selbstgenutzten Immobilien gilt das nicht.

Ein AfA-Online-Rechner ermittelt die Abschreibung auf Basis weniger Eingaben: Kaufpreis, Nebenkosten, Bodenanteil, Baudatum und Gebäudetyp. Der Rechner verwendet dann die Formel Jahres-AfA = Anschaffungskosten × Gebäudewertanteil × AfA-Prozentsatz. Mit diesen Angaben erhält man eine erste Schätzung der möglichen jährlichen Abschreibung. Es ist dabei ein reines Berechnungstool und kein Ersatz für eine rechtsverbindliche Steuerberechnung.

Nein, die Resultate eines Online-Rechners sind unverbindliche Berechnungen. Sie dienen nur der ersten Orientierung. Das Finanzamt prüft stets, ob die Abschreibung den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Ein Rechner kann daher nie eine verbindliche Steuerbescheidung ersetzen. Verbindlichkeit erlangen nur die tatsächlichen Steuerbescheide oder schriftliche Bescheide des Finanzamts.

Seriöse AfA-Rechner finden sich bei etablierten Portalen und Fachanbietern, etwa bei erfahrenen Steuerberatern, Gutachtern oder bekannten Immobilienbewertungsdiensten. Ein Beispiel ist der AfA-Rechner von Gutachten.org, der auf aktuellen AfA-Tabellenwerten basiert und sich auf geltendes Steuerrecht beruft. Wichtig ist, dass ein verlässlicher Rechner transparent erklärt, auf welchen Daten er basiert und wie die Berechnung erfolgt. Auch unser Rechner liefert Ihnen einen präzisen, plausiblen Näherungswert und unterstützt Sie zuverlässig bei der steuerlichen Planung Ihrer Immobilie. Beachten Sie jedoch: Jeder Online-Rechner ersetzt keine verbindliche Steuerberechnung, sondern bietet eine fundierte Orientierung für Ihre Abschreibungsmöglichkeiten.

In der Regel nicht vollständig. Einfache Rechner nehmen meist Standardannahmen vor und bieten nur eingeschränkte Auswahloptionen. Manche spezialisierte Tools erlauben zumindest die Angabe bestimmter Sonderfälle (etwa Denkmalstatus oder Inanspruchnahme der degressiven AfA). Umfangreiche Besonderheiten wie Förderprogramme, individuelle Nutzungen oder Einlagen sind für Standardrechner jedoch schwer abzubilden. In komplizierten Fällen sollte man daher besser eine individuelle Berechnung oder ein Gutachten nutzen.

Rechner liefern nur eine grobe Schätzung, weil sie viele Annahmen treffen. Ein Steuerberater oder Immobiliengutachter kann hingegen alle Objekt-Details berücksichtigen (genaue Aufteilung, Modernisierungskosten, rechtliche Besonderheiten). Experten beachten auch Änderungen im Steuerrecht und individuelle Sonderfälle. Daher ist eine professionelle Berechnung in der Regel präziser, insbesondere bei komplexen Immobilien. Online-Tools eignen sich hauptsächlich zur ersten Orientierung, nicht aber als endgültige steuerliche Lösung.

AfA-Rechner eignen sich vor allem für Standardimmobilien wie gewöhnliche Wohnhäuser, Eigentumswohnungen oder übliche Mietobjekte. Hier lassen sich typische Werte (Kaufpreis, Baujahr, Flächenaufteilung) gut eingeben. Weniger geeignet sind komplexe Objekte wie Denkmäler, denkmalgeschützte Neubauten, Gewerbebauten oder Sonderimmobilien. Auch bei gemischt genutzten Gebäuden (z.B. Teil Vermietung, Teil Betriebsvermögen) oder stark modernisierungsbedürftigen Objekten stößt ein einfacher Rechner an Grenzen. In solchen Fällen ist eine individuelle Expertenbewertung anzuraten.

Üblicherweise nicht. Ein typischer AfA-Rechner berechnet nur die Abschreibungsbeträge, nicht aber deren Einfluss auf das Gesamtsteuerergebnis. Dafür bräuchte man einen vollständigen Einkommensteuer-Rechner. Einige spezialisierte Plattformen könnten solche Funktionen anbieten, aber das ist selten. In den meisten Fällen muss man die berechnete AfA separat in die Steuererklärung (Anlage V) eintragen und den Steuereffekt manuell oder mit zusätzlicher Software ausrechnen.

Zuerst sollte man die Eingaben überprüfen (Kaufpreis, Fertigstellungsdatum, Flächenaufteilung etc.). Fehlerhafte Daten führen oft zu überraschenden Ergebnissen. Sollte das Ergebnis weiterhin unklar sein, kann man einen zweiten Rechner oder eine Vergleichsberechnung heranziehen. Liegt tatsächlich ein Problem vor, kann es sinnvoll sein, die Annahmen zu ändern (z.B. andere Bodenwertanteile) oder sich Rat von einem Experten zu holen. Im Zweifel klärt ein Steuerberater oder Gutachter, wie die AfA korrekt zu berechnen ist.

In diesem Fall sollte man ein offiziell anerkanntes Wertgutachten vorlegen. Finanzgerichte haben bestätigt, dass Grundstückseigentümer ihr Aufteilungsverfahren frei wählen dürfen, solange es sachlich begründet ist. Mehr dazu hier. Ein Gutachter erstellt eine rationale Aufteilung, die weder offensichtlich unrealistisch noch rechtlich missbräuchlich ist. Ohne Gutachten kann das Finanzamt auf die eigene pauschale Berechnungsgrundlage zurückgreifen, die oft ungünstiger ist. Man kann nach Vorlage eines Gutachtens ggf. Einspruch einlegen, damit die vom Gutachter ermittelte AfA-Grundlage anerkannt wird.

Ja. Wenn das Finanzamt oder ein Prüfer die Abschreibung als übertrieben ansieht, können Nachzahlungen und Zinsen gefordert werden. Ein zu niedriger angesetzter Bodenwert oder ungerechtfertigte Kürzungen der Nutzungsdauer können aufgedeckt werden. Im Extremfall kann der Prüfer die AfA teilweise schätzen oder sogar Steuerstrafen verhängen. Deshalb sollte man konservativ rechnen und alle Annahmen gut dokumentieren. Vor allem bei komplizierten Konstellationen empfiehlt sich ein sachverständiger Rat.

Bei der erstmaligen Geltendmachung legt man üblicherweise den Kaufvertrag (mit getrenntem Grund-/Gebäudewert, falls vorhanden) vor. Darüber hinaus kann man Aufteilungsnachweise, Rechnungen über Modernisierungen und Investitionsnachweise einreichen. Diese Belege dienen als Grundlage für die Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage. Spätere Nachweise (zum Beispiel Restnutzungsdauer-Gutachten) sollte man ebenfalls bereithalten. Üblicherweise trägt man die Abschreibungsbeträge dann in der Anlage V der Einkommensteuererklärung ein; konkrete Dokumente werden nur auf Nachfrage verlangt.

Der fiktive AfA-Verbrauch bezeichnet den gedanklichen Abschreibungsanteil, der bereits durch Selbstnutzung verbraucht wurde. Man verkürzt demnach formal die Restnutzungsdauer um die Zeit der Selbstnutzung. Beispiel: Wurde ein Gebäude formal 50 Jahre lang abgeschrieben und zehn Jahre selbst genutzt, bleiben rechnerisch nur 40 Jahre Absetzung. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass keine doppelte Abschreibung stattfindet. Praktisch heißt das: Man setzt erst mit dem Restbuchwert der verbleibenden Abschreibungszeit neu an.

Grundsätzlich ja. Entscheidend ist, dass die Immobilie dem Vermögen zugeordnet und zur Einkünfteerzielung (Vermietung) bestimmt ist. Auch im Leerstand können daher die AfA und weitere Werbungskosten angesetzt werden. Ein leerstehendes Objekt führt lediglich zu entgangenen Mieteinnahmen, mindert aber nicht die Abschreibung. Wichtig ist jedoch, dass Leerstand nicht längerfristig als Liebhaberei gewertet wird; bei ernsthafter Vermietungsabsicht bleiben AfA und Kosten absetzbar.

Der Erinnerungswert ist ein symbolischer Buchwert (in der Regel 1 Euro), der erhalten bleibt, wenn eine Immobilie vollständig abgeschrieben wurde und weiter genutzt wird. Er dient lediglich der buchhalterischen Erinnerung an das weiter bestehende Wirtschaftsgut. In Deutschland wird er oft nach Abzug der planmäßigen AfA (etwa nach 50 Jahren) angesetzt. Steuerlich relevant wird der Erinnerungswert nur dann, wenn später noch Restwerte bei einer Veräußerung oder Zuschreibung von Bedeutung sind. Ansonsten hat der Erinnerungswert keinen weiteren Effekt auf die laufende AfA.

Beim Verkauf geht es vor allem um den Veräußerungsgewinn. Dieser errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des bis dahin abgeschriebenen Buchwertes. Da der Boden nicht abgeschrieben wurde, wird nur der Gebäudeanteil als Veräußerungsgewinn versteuert. Der Restbuchwert des Gebäudes mindert den Gewinn; anders ausgedrückt: Nur der Preis über dem Restbuchwert ist steuerpflichtig. Ist die Immobilie im Privatvermögen gehalten, fällt die Spekulationssteuer nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht zehn Jahre liegen. Bei vermieteten Objekten wird der Gewinn dagegen immer zu den Einkünften gerechnet (soweit steuerpflichtig).

Für Privatpersonen gibt es keine automatische Reinvestitionsfrist, um die AfA fortzuführen. Nach einem Verkauf endet die Abschreibung auf das alte Objekt; für eine neue Immobilie beginnt man grundsätzlich neu mit der AfA. In Ausnahmefällen können gewerbliche Eigentümer (§ 6b EStG) einen Veräußerungsgewinn in eine Reinvestitionsrücklage verschieben, doch dies betrifft nicht direkt die AfA. Eine „rollende“ Fortsetzung der AfA auf eine neue Immobilie gibt es in der deutschen Einkommensteuer nicht.

In einer Erbengemeinschaft wird die AfA im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Jeder Erbe kann seinen Anteil an der Abschreibung in seiner Steuererklärung ansetzen. Bei einer GbR wird die Immobilie in der Regel der Gesellschaft zugerechnet; die AfA wird dann von der Gesellschaft erfasst und die Resultate anteilig auf die Gesellschafter verteilt. Wichtig ist, dass im Gesellschaftsvertrag oder Erbfall entsprechend geregelt ist, wie Kosten und Abschreibungen zugerechnet werden. In allen Fällen sollte dokumentiert werden, welcher Anteil der AfA auf wen entfällt, damit jeder seine Berechnung belegen kann.

Häufige Fehler sind das Vergessen, den Bodenwert herauszurechnen (sonst wird zu viel abgeschrieben), sowie eine falsche Datierung des Baujahres oder der Bauphase. Auch eine fehlerhafte Aufteilung von Alt- und Neubau bzw. Wohn- und Gewerbenutzung führt leicht zu falschen Sätzen. Modernisierungskosten werden oft entweder komplett als Werbungskosten abgezogen oder fälschlich nicht aktiviert. Um Fehler zu vermeiden, sollte man alle erforderlichen Unterlagen (Kaufvertrag, Aufteilungsnachweis, Rechnungen) genau prüfen und ggf. Gutachten einholen. Im Zweifelsfall hilft die Beratung durch einen Steuerberater oder Sachverständigen.