Immobilien-
Gutachten
Lexikon.

Paragraph 194 des Baugesetzbuchs definiert den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie. Er entspricht dem Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Grundstück zu erzielen wäre, wobei alle Eigenschaften, rechtlichen Gegebenheiten und die Lage berücksichtigt werden und außergewöhnliche oder persönliche Umstände unberücksichtigt bleiben.

Eine zeitlich befristete degressive Abschreibungsmöglichkeit für neue Wohngebäude, bei der in den ersten Jahren jährlich bis zu 5 % der Baukosten abgeschrieben werden können. Diese Regelung wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes 2024 eingeführt, um Investitionsanreize im Wohnungsneubau zu schaffen (fünf Jahre lang 5 % vom Restwert, zusätzlich zur linearen Abschreibung kombinierbar).

Ist der Zeitraum, über den eine Immobilie steuerlich abgeschrieben werden kann. Für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr (ca. 33 Jahre), während für ältere Objekte 2 % (50 Jahre) oder 2,5 % (40 Jahre, bei Baujahr vor 1925) gelten. Die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kann jedoch länger sein als die steuerliche Abschreibungsdauer.

Die planmäßige Wertminderung eines Gebäudes für steuerliche Zwecke (Absetzung für Abnutzung, AfA). Wohnimmobilien können jährlich mit einem bestimmten Prozentsatz vom Gebäudewert abgeschrieben werden (z.B. 2 % oder 3 % je nach Baujahr), um die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten über die Jahre steuerlich geltend zu machen. Nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der auf das Gebäude entfallende Teil ist abnutzbar (siehe Kaufpreisaufteilung Immobilie).

Die Abschreibung eines neu errichteten Gebäudes. Seit 2023 gilt für neue Wohngebäude eine höhere lineare AfA von 3 % pro Jahr (statt zuvor 2 %). Zusätzlich kann unter bestimmten Bedingungen eine degressive AfA von 5 % jährlich (für 6 Jahre) in Anspruch genommen werden, um die Anfangsjahre steuerlich stärker zu entlasten.

Die Möglichkeit, eine höhere jährliche Abschreibung anzusetzen, indem eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen wird. Vermieter können per Gutachten belegen, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes geringer ist als die gesetzliche Standarddauer, und so eine Abschreibung von z.B. 3 % statt 2 % erreichen. Voraussetzung ist ein schlüssiges Restnutzungsdauergutachten, das vom Finanzamt anerkannt wird.

Siehe Abschreibung Dauer. Gemeint ist der Abschreibungszeitraum für Gebäude, also die Jahre, über die die Anschaffungskosten verteilt werden können. Bei Wohnimmobilien sind das typischerweise 33 bis 50 Jahre, sofern keine verkürzte Nutzungsdauer geltend gemacht wird.

Steuerlicher Begriff für die Abschreibung der Kosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts (wie eines Gebäudes) über dessen Nutzungsdauer. Durch die AfA kann der Eigentümer jährlich einen Teil der Anschaffungskosten als Aufwand absetzen, was bei vermieteten Immobilien zu erheblichen Steuerersparnissen führt. Die AfA ist linear (gleichbleibend) oder in Sonderfällen degressiv und richtet sich nach gesetzlichen Abschreibungssätzen.

Mindestabstand, den ein Gebäude zum Nachbargrundstück einhalten muss. Diese Abstandsflächen sind in den Bauordnungen geregelt und sollen ausreichend Licht, Luft und Brandschutz zwischen Gebäuden gewährleisten.

Die Grundlage, auf die die Abschreibung angewendet wird, nämlich der Gebäudewert. Da der Anteil am Grundstück nicht abgeschrieben werden darf, muss der Kaufpreis in Gebäude- und Bodenwert aufgeteilt werden (siehe Kaufpreisaufteilung Immobilie). Nur der ermittelte Gebäudewert bildet die AfA-Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung.

Ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung einer kürzeren Restnutzungsdauer und eines niedrigeren Gebäuderestwerts, um eine höhere AfA ansetzen zu können. Ein solches Gutachten wird oft genutzt, um dem Finanzamt einen erhöhten Abschreibungsbedarf zu belegen (z.B. bei sanierungsbedürftigen Altbauten), damit eine höhere Abschreibung anerkannt wird. Die Qualität des AfA-Gutachtens ist entscheidend für dessen Finanzamt Anerkennung.

Umgangssprachlich die Abschreibung von Immobilien. Darunter versteht man insbesondere die steuerliche Abschreibung von Gebäudekosten bei vermieteten Häusern oder Wohnungen (Gebäude-AfA). Immobilieneigentümer können so jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Herstellungs- oder Anschaffungskosten als Abnutzung absetzen und dadurch bei Vermietung Steuern sparen.

Die ab 2023/2024 geltenden neuen Abschreibungsregeln für Neubauten. Wesentliche Änderungen sind die Erhöhung der linearen AfA auf 3 % für neue Wohngebäude sowie die Einführung der degressiven AfA mit 5 % p.a. für bis zu 6 Jahre. Zusammen ermöglichen diese Maßnahmen im Wachstumschancengesetz schnellere Abschreibungen und damit Steuervorteile Immobilien in den ersten Jahren nach Fertigstellung.

Eine vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Übersicht der typischen Nutzungsdauern und Abschreibungssätze für verschiedene Anlagegüter. Für Immobilien (Gebäude) selbst gibt es keine detailreiche AfA-Tabelle wie für technische Anlagen; stattdessen gilt für Wohngebäude pauschal 50 bzw. 33 Jahre. Allerdings werden etwa für bestimmte Bauteile oder Betriebsvorrichtungen (z.B. Aufzüge, Heizungen) oft Tabellenwerte herangezogen, sofern sie separat abgesetzt werden.

In der Online Immobilienbewertung ein Rechenverfahren, das auf Basis weniger Eingabedaten (z.B. Größe, Baujahr, PLZ) und vieler Vergleichsdaten automatisch einen Schätzwert ermittelt. Solche Algorithmen nutzen statistische Modelle und Marktdaten, um den Immobilienwert zu schätzen, können individuelle Objektmerkmale aber nur vereinfacht abbilden.

In der Immobilienbewertung und -abschreibung der Vergleich zwischen älteren Gebäuden und Neubauten. Altbauten (z.B. vor 1950 errichtet) weisen oft eine höhere Abschreibung (2,5 % p.a. bei Baujahr vor 1925) auf als neuere Gebäude (2 % bei Baujahr ab 1950) nach früherem Recht. Außerdem unterscheiden sich Alt- und Neubau in Bausubstanz, energetischem Zustand und Marktattraktivität. Neubauten haben meist geringere Instandhaltungskosten und bessere Energiekennwerte, während Altbauten teils durch Modernisierungen aufgewertet werden können.

Das Baujahr bzw. das effektive Alter eines Gebäudes. Es beeinflusst den Immobilienwert (ältere Gebäude haben oft Abnutzungen oder geringere Energieeffizienz) und die Abschreibungsdauer. Das Alter wird in der Wertermittlung berücksichtigt, etwa durch Abzüge für Altersentwertung im Sachwertverfahren oder durch Ansätze in der Restnutzungsdauer. Ein hohes Alter kann die Restnutzungsdauer verkürzen, wird jedoch bei guter Instandhaltung und Modernisierung relativiert.

Ein Darlehen mit gleichbleibenden Raten (Annuitäten) über die gesamte Laufzeit. Dabei setzt sich die Rate aus Zins und Tilgung zusammen – zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.

Das Jahr der Fertigstellung eines Gebäudes. Es ist ein wichtiger Indikator für Bausubstanz, Baustandard und energetischen Zustand. In der Wertermittlung wird das Baujahr herangezogen, um Alterswertminderungen oder Modernisierungsstand einzuschätzen – häufig fließt es in Form des Alter der Immobilie und der daraus resultierenden Restnutzungsdauer ein. Für die steuerliche Abschreibung war 1925 ein wichtiges Stichjahr (Gebäude bis 1924: 2,5 % AfA, ab 1925: 2 %).

Der Marktpreis für unbebautes Grundstücksland in einer bestimmten Lage. Er ergibt sich aus Nachfrage und Angebot nach Baugrundstücken und wird meistens in €/m² angegeben. Bodenrichtwerte bieten eine Orientierung, doch konkrete Baulandpreise können je nach Lagequalität, Grundstückszuschnitt und Bebaubarkeit deutlich darüber oder darunter liegen.

Eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Baulasten schränken die Bebauung oder Nutzung des Grundstücks ein (z. B. Stellplatz- oder Abstandsflächenbaulast). Sie werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und gelten auch für Rechtsnachfolger.

Ein Sparvertrag bei einer Bausparkasse, der in zwei Phasen abläuft. Zunächst spart der Kunde Guthaben an, um sich anschließend ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu sichern. Bausparverträge werden oft zur Immobilienfinanzierung genutzt und bieten planbare Konditionen.

Die bauliche Substanz bzw. Qualität eines Gebäudes – also Materialien, Konstruktion und baulicher Zustand. Eine gute Bausubstanz (massive Bauweise, solide Statik, trockener Keller etc.) wirkt wertsteigernd, während Bauschäden oder mangelhafte Substanz den Wert mindern. Bei der Immobilienbewertung fließt die Bausubstanz in den Zustand ein; sie beeinflusst insbesondere das Sachwertverfahren und die Restnutzungsdauer.

Der von Banken vorsichtig ermittelte Wert einer Immobilie für Kreditzwecke. Der Beleihungswert liegt üblicherweise unter dem Verkehrswert, da ein Sicherheitsabschlag einkalkuliert wird. Er bildet die Grundlage für die Festlegung der Beleihungsgrenze und bestimmt somit, bis zu welchem Betrag eine Immobilie als Kreditsicherheit herangezogen werden kann. Gesetzliche Vorgaben zur Beleihungswertermittlung enthält die Beleihungswertverordnung (BelWertV).

Baurechtlicher Schutz für bestehende Gebäude oder Nutzungen, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung genehmigt waren. Durch Bestandsschutz dürfen solche Altbauten weiter genutzt werden, selbst wenn sie heutigen Vorschriften widersprechen – allerdings nur solange keine wesentlichen Änderungen vorgenommen werden.