Der finale Regierungsentwurf der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen ist heute veröffentlicht worden. Das Ergebnis für Eigentümer ist ermutigend: Die seit Sommer 2025 diskutierten Einschränkungen beim Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer finden sich im Verordnungstext nicht. Gleiches gilt für die geplante Neuregelung zur Kaufpreisaufteilung. Der Bundesrat muss dem Entwurf noch zustimmen – ändert sich daran nichts, bleibt die Rechtslage für RND-Gutachten vorerst unverändert. Endgültig gesichert ist das nicht: BMF-Schreiben, spätere Gesetzgebung oder eine Weiterentwicklung der BFH-Rechtsprechung bleiben jederzeit möglich.
⚡ Update – 07.11.2025
| Behörde | Bundesministerium der Finanzen / Bundesregierung |
| Rechtsgrundlage | Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (Regierungsentwurf) |
| Datum | 07.11.2025 |
| Stand | Regierungsentwurf veröffentlicht – Bundesrat-Zustimmung ausstehend |
| Ergebnis | Kein § 11c Abs. 1a EStDV-E, kein § 9b EStDV im Entwurfstext |
| Rechtsstand | 07.11.2025 |
Was war im Referentenentwurf geplant?
Der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Finanzen vom Sommer 2025 sah einschneidende Änderungen vor. Ein neuer § 11c Abs. 1a der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV-E) hätte den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer an enge formale Bedingungen geknüpft: Gutachten hätten ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden dürfen, und eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung wäre als zwingende Formalvoraussetzung normiert worden – rückwirkend ab dem Veranlagungszeitraum 2025, auch für bereits zuvor erworbene Objekte.
Parallel dazu war ein § 9b EStDV zur Einschränkung der gutachterlichen Kaufpreisaufteilung geplant. Beide Regelungen hätten über das hinausgegangen, was § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) und die BFH-Rechtsprechung zulassen – zuletzt bekräftigt durch das Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) und vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23).
Was steht jetzt im Regierungsentwurf?
Im heute veröffentlichten Verordnungstext fehlen sämtliche Passagen zum Thema Restnutzungsdauer-Gutachten und Kaufpreisaufteilung. Weder § 11c Abs. 1a EStDV-E noch § 9b EStDV sind enthalten. Die Gesetzeslage bleibt damit unverändert: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer ist weiterhin mit jeder geeigneten sachverständigen Methode führbar, ohne Bindung an bestimmte Gutachtergruppen oder an eine persönliche Besichtigung als Formalmerkmal.
Davon zu unterscheiden ist die Verwaltungspraxis: Das BMF-Schreiben von 2023 zur Restnutzungsdauer gilt weiterhin; Finanzämter können – und werden – weiterhin restriktiv prüfen. Keine neue Einschränkung bedeutet keine liberalere Praxis.
Endgültig rechtskräftig wird die Verordnung erst mit der Zustimmung des Bundesrats. Sollte der Bundesrat im Zustimmungsverfahren eine Ergänzung um § 11c Abs. 1a verlangen, wäre die Diskussion wieder eröffnet. Bis dahin gilt: Der Regierungsentwurf ist ein positives Signal, kein Freifahrtschein.
Warum wurde die Einschränkung nicht übernommen?
Die Gründe liegen auf mehreren Ebenen. Gesetzessystematisch darf eine Durchführungsverordnung das materielle Gesetz nicht beschneiden – ein Ultra-vires-Einwand, der gegen jeden § 11c Abs. 1a EStDV-E sprechen würde. Verfassungsrechtlich wäre eine Beschränkung auf ö.b.u.v.-Sachverständige als faktisches Berufsmonopol an Art. 12 GG (Berufsfreiheit) zu messen; der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz setzt hohe Hürden für solche Einschränkungen. Besonders problematisch wäre die rückwirkende Anwendung ab dem Veranlagungszeitraum 2025 gewesen – auch für Altobjekte, also Immobilien, die bereits vor 2025 erworben wurden. Das ist eine Form der unechten Rückwirkung, die verfassungsgerichtlich besonders eng zu rechtfertigen ist.
Das Ergebnis des Referentenentwurfs war aus juristischer Sicht kaum überraschend. Die geplante Statusbindung an ö.b.u.v.-Sachverständige hätte ein faktisches Gutachtermonopol geschaffen, für das es keine hinreichende gesetzliche Grundlage gibt – und das auch europarechtlich unter dem Gesichtspunkt der Dienstleistungsfreiheit Fragen aufgeworfen hätte. Noch entscheidender: Die rückwirkende Geltung ab VZ 2025, auch für bereits erworbene Altobjekte, hätte eine unechte Rückwirkung begründet, die verfassungsrechtlich zumindest ernsthaft zweifelhaft gewesen wäre – auch wenn das Bundesverfassungsgericht unechte Rückwirkungen in bestimmten Konstellationen für zulässig hält. Wichtig: Solange die Bundesrat-Zustimmung aussteht, ist der Verordnungstext noch nicht endgültig. Eigentümer, die ein RND-Gutachten planen, sollten das Verfahren weiter beobachten.
Was bleibt zu beobachten?
Der Bundesrat trifft seine Entscheidung über die Zustimmung zur 7. Verordnung in Kürze. Sofern keine Änderungsempfehlung zu § 11c EStDV beschlossen wird, enthält diese Verordnung keine Einschränkungen für RND-Gutachten – die Rechtslage bleibt insoweit, wie sie heute ist. Das schließt spätere Entwicklungen durch BMF-Schreiben oder Gesetzgebung nicht aus.
Für qualitativ hochwertige Gutachten, die über eine reine Modellrechnung hinaus eine individuelle Objekteinschätzung enthalten, ändert diese Verordnung jedenfalls nichts. Wie die Bundesrat-Entscheidung ausfällt, berichten wir.
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Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum 07.11.2025 wieder. Änderungen durch spätere Gesetzgebung oder Rechtsprechung bleiben vorbehalten.
