Das Finanzamt hat das RND-Gutachten nicht anerkannt. Die erhöhte Abschreibung greift nicht – und damit fehlen oft mehrere tausend Euro Steuerersparnis pro Jahr. Was viele Eigentümer in dieser Situation nicht wissen: Die meisten Ablehnungsgründe, die Finanzämter seit Jahren geltend machen, stehen nach der aktuellen Rechtslage auf keiner tragfähigen Basis mehr.

Der BFH hat die Verwaltungsposition seit 2021 zweimal zurückgewiesen. Das BMF hat sein eigenes Schreiben vom 22. Februar 2023 am 1. Dezember 2025 ersatzlos aufgehoben. Wer jetzt Einspruch einlegt und richtig argumentiert, hat gute Karten – vorausgesetzt, das Gutachten adressiert das konkrete Objekt tatsächlich individuell.

Finanzämter haben seit dem starken Anstieg der eingereichten RND-Gutachten die Prüfung intensiviert. In der Praxis tauchen dabei immer wieder dieselben Ablehnungsbegründungen auf – die meisten davon lassen sich mit aktueller Rechtsprechung klar entkräften.

Der häufigste Einwand betrifft die Gutachterqualifikation: Das Finanzamt verlangt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Diese Anforderung hatte ihre Grundlage im BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 – einem Schreiben, das am 1. Dezember 2025 vollständig aufgehoben wurde. Das Gesetz selbst (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) stellt keine Qualifikationsanforderungen. Das FG Münster (Urteil vom 02.04.2025, Az. 14 K 654/23 E) und das FG Hamburg (Urteil vom 01.04.2025, Az. 3 K 60/23) haben dies explizit bestätigt: Auch Gutachten nicht-zertifizierter Sachverständiger wurden vereinzelt anerkannt. Diese Urteile sind jedoch erstinstanzlich – sie binden ausschließlich das jeweilige Finanzamt im konkreten Fall und entfalten keine allgemeine Bindungswirkung für andere Finanzämter. Ein anderes Finanzamt darf sie ignorieren. Verlässlich planbar ist die Anerkennung ohne Zertifizierung daher nicht. In der Praxis bleibt die Beauftragung eines DAkkS-zertifizierten Gutachters der verlässlichste Weg, weil Einwände zur Qualifikation damit regelmäßig vermieden werden. Worauf es bei der Gutachterwahl konkret ankommt, zeigt unser Ratgeber RND-Gutachten nicht anerkannt – wie Sie Ihren Gutachter prüfen.

Ebenfalls häufig: Die Ablehnung mit dem Argument, das Gutachten stütze sich auf das Modernisierungsmodell der ImmoWertV – dieses sage nichts über die tatsächliche Nutzungsdauer aus. Auch das ist überholt. Der BFH hat in IX R 14/23 (Rz. 26) ausdrücklich bestätigt: Die ImmoWertV-Methode ist eine „gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode", die ohne gesetzliche Anordnung nicht ausgeschlossen werden kann. Ebenfalls überholt: Einwände zur fehlenden Darlegung einer Nachfolgenutzung – diese Anforderung stammte aus dem aufgehobenen BMF-Schreiben. Anders bei der Ortsbesichtigung: Das Finanzgericht Münster hat in einem Urteil vom 02.04.2025 (Az. 14 K 654/23 E) angedeutet, eine Besichtigung tendenziell für erforderlich zu halten – ohne die Frage abschließend zu entscheiden. Ein Einspruch gegen eine allein auf fehlender Besichtigung gestützte Ablehnung bleibt erfolgversprechend; wer auf der sicheren Seite stehen möchte, kann die Besichtigung nachholen und das Gutachten im laufenden Verfahren ergänzen.

Inhaltliche Mängel des Gutachtens – fehlender Objektbezug, Rechenfehler, unrealistische RND-Annahmen oder widersprüchliche Parameterherleitung. Der BFH hat in IX R 14/23 (Leitsatz 2) klargestellt: Der bloße Verweis auf eine modellhaft ermittelte RND ohne individuelle Objektwürdigung reicht nicht aus – wie eine belastbare Restnutzungsdauer tatsächlich ermittelt wird, erläutert unser Grundlagenartikel. Wer ein Gutachten hat, in dem auf dreißig Seiten das konkrete Gebäude nur auf wenigen Absätzen zur Sprache kommt, hat eine im Kern berechtigte Ablehnung erhalten – und ein Einspruch wird nur Erfolg haben, wenn das Gutachten substanziell nachgebessert wird.

Die Rechtsentwicklung der letzten fünf Jahre verlief eindeutig zugunsten der Steuerpflichtigen – und wird von vielen Finanzämtern noch nicht vollständig nachvollzogen.

Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) stellte der BFH klar: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gibt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht bei der Gebäudeabschreibung, das er aktiv ausüben muss – und bei dem er sich „jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint." Eine Verengung auf bestimmte Gutachtenverfahren würde die gesetzliche Anforderung überspannen.

Das BMF reagierte darauf mit einem Schreiben vom 22. Februar 2023, das verschärfte Anforderungen formulierte: Gutachter müssten ö.b.u.v. oder ISO-17024-zertifiziert sein, das Gutachten müsse die Tragstruktur beurteilen und eine fehlende Nachfolgenutzung darlegen. Der BFH widersprach dieser Verwaltungsauffassung in IX R 14/23 (23.01.2024) erneut – und entwertete wesentliche Teile des Schreibens durch die höchstrichterliche Aussage, dass dessen Anforderungen unter Rz. 24 „nicht tragfähig" seien.

Am 1. Dezember 2025 vollzog das BMF die Konsequenz: Das Schreiben vom 22. Februar 2023 wurde vollständig aufgehoben (GZ: IV C 3 – S 2196/00040/006/008) – die Hintergründe analysiert unser Artikel BMF-Entwurf ist vom Tisch: Was Eigentümer jetzt wissen müssen. Kein neues Schreiben wurde angekündigt. Maßgeblich sind seitdem ausschließlich der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 EStG und die BFH-Rechtsprechung. Das bedeutet konkret: Jede Ablehnung, die sich – ausdrücklich oder der Sache nach – allein auf Anforderungen aus dem aufgehobenen Schreiben stützt, lässt sich in dieser pauschalen Form regelmäßig nicht mehr halten.

Der Einspruch nach § 347 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO ist der zwingend vorgeschaltete Rechtsbehelf vor einer Klage beim Finanzgericht. Er muss schriftlich oder elektronisch eingelegt werden – auch eine formlose E-Mail an das Finanzamt mit dem Wortlaut „Hiermit lege ich Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid vom [Datum] ein" wahrt die Frist.

1 Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids (§ 355 AO). Als Bekanntgabetag gilt – sofern der Bescheid per Post zugestellt wurde – der vierte Tag nach Aufgabe zur Post (§ 122 Abs. 2 AO; seit 01.01.2025 vier statt drei Tage). Bei fehlender oder falscher Rechtsbehelfsbelehrung verlängert sich die Frist auf ein Jahr (§ 356 Abs. 2 AO). Diese Frist ist absolut – ein verspäteter Einspruch ist unzulässig.

Ist die Frist knapp, sollte zunächst ein fristwahrender Einspruch ohne Begründung eingelegt werden – mit dem ausdrücklichen Hinweis, die Begründung werde nachgereicht. Das Finanzamt muss dann Gelegenheit zur Stellungnahme geben.

Der Einspruch hemmt die Vollziehung des Bescheids nicht automatisch (§ 361 Abs. 1 AO). Auf Antrag kann das Finanzamt die Vollziehung aussetzen, wenn „ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit" bestehen (§ 361 Abs. 2 AO). Im RNDG-Kontext lässt sich dieser Antrag mit BFH IX R 14/23 und der BMF-Aufhebung sehr gut begründen – die Rechtslage spricht klar für den Steuerpflichtigen.

Das Finanzamt kann im Einspruchsverfahren den gesamten Bescheid erneut aufrollen – auch zu Ungunsten des Steuerpflichtigen (§ 367 Abs. 2 AO). Es muss dies vorher ankündigen; der Einspruch kann dann noch zurückgenommen werden. Im RNDG-Kontext tritt diese Konstellation in der Praxis selten auf.

Ein Einspruch, der nur pauschalen Widerspruch erhebt, wird selten erfolgreich sein. Die Begründung muss jeden Ablehnungsgrund des Finanzamts konkret adressieren.

Hält das Finanzamt an Anforderungen aus dem aufgehobenen BMF-Schreiben fest – Qualifikationspflicht, Bausubstanz-Nachweis, fehlende Nachfolgenutzung –, lautet das Gegenargument: Das Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 01.12.2025 vollständig aufgehoben. Anforderungen, die allein auf diesem Schreiben beruhten, können pauschal nicht mehr als Ablehnungsgrund herangezogen werden. Maßgeblich ist ausschließlich § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Verbindung mit BFH IX R 25/19 und BFH IX R 14/23.

Lehnt das Finanzamt die ImmoWertV-Methode ab: BFH IX R 14/23, Rz. 26 ist direkt einschlägig. Moniert das Finanzamt fehlende individuelle Objektwürdigung: Hier ist ehrliche Selbstprüfung nötig. Falls der Einwand berechtigt ist, ist eine Nachbesserung des Gutachtens – mit Wiedervorlage im laufenden Einspruchsverfahren – oft der effizientere Weg als ein aussichtsloser Begründungskampf.

Eine erfolgreiche Einspruchsbegründung nennt: jeden Finanzamt-Einwand explizit; die einschlägige BFH-Fundstelle mit Randnummer; die Aufhebung des BMF-Schreibens mit genauem GZ; den konkreten Bezug zum eigenen Gutachten (warum ist der Einwand hier unzutreffend?); und – wo sinnvoll – FG-Entscheidungen wie FG Münster 14 K 654/23 E und FG Hamburg 3 K 60/23 aus April 2025. Diese entfalten zwar keine allgemeine Bindungswirkung, sind aber als Argumentationshilfe wirksam: Sie zeigen, wie Finanzgerichte die Rechtslage einheitlich auslegen – und erhöhen den Druck auf das Finanzamt, seinen Einwand substanziell zu begründen.

Die Entscheidung hängt im Wesentlichen von der Frage ab, ob das Finanzamt aus formalen oder aus inhaltlichen Gründen abgelehnt hat.

(Qualifikation, Methode, fehlende Nachfolgenutzung) sind nach aktueller Rechtslage überholt. Hier ist der Einspruch der direkte Weg – ohne Mehraufwand am Gutachten, ohne Kosten. Bei fehlender Ortsbesichtigung: Einspruch bleibt möglich, Nachholen der Besichtigung stärkt die Position zusätzlich.

(fehlender Objektbezug, schematisches Gutachten): Hier ist Nachbessern des Gutachtens häufig die bessere Strategie – und kann auch noch im laufenden Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Was ein prüffestes Restnutzungsdauer-Gutachten ausmacht, erfahren Sie auf unserer Leistungsseite.

Die Klage vor dem Finanzgericht ist das Mittel der Wahl, wenn der Einspruch erfolglos bleibt und der Streitwert die Prozesskosten rechtfertigt. Vor dem FG besteht kein Anwaltszwang. § 45 FGO bietet zudem die Sprungklage – eine direkte Klage beim FG ohne vorherige Einspruchsentscheidung, sofern das Finanzamt zustimmt. Bei hohen Streitwerten ist dies in der Praxis zunehmend eine Option.

Einschätzung

Einschätzung aus der Praxis In unserer täglichen Arbeit begleiten wir Gutachtenfälle aus ganz Deutschland – und das Muster bei Ablehnungen ist seit Jahren dasselbe: Die Finanzämter lehnen mit standardisierten Formulierungen ab, die erkennbar auf das BMF-Schreiben von 2023 zurückgehen. Dass dieses Schreiben seit Dezember 2025 aufgehoben ist und die Gerichte der Verwaltungslinie schon länger nicht mehr gefolgt waren, kommt in vielen Ablehnungsbescheiden noch nicht an. Was wir dabei regelmäßig beobachten: Eigentümer und Steuerberater legen keinen Einspruch ein, weil sie den Ausgang für ungewiss halten oder den Aufwand scheuen. Dieser Reflex ist nachvollziehbar – aber in vielen Fällen kostspielig. Ein Einspruch ist gebührenfrei, die Begründung lässt sich mit überschaubarem Aufwand strukturieren, und die Erfolgsaussichten sind nach der aktuellen Rechtslage erheblich besser als noch vor zwei Jahren. Einen Punkt sollte man dabei nicht übersehen: Die verbesserte Rechtslage ändert nichts daran, dass das Gutachten selbst substanziell sein muss. Wer mit einem schematischen Desktop-Gutachten ohne nachvollziehbaren Objektbezug unterwegs ist, sollte das Problem an der Wurzel lösen – und nicht allein auf den Einspruch setzen.

– Gerrit J. Kolweyh, Geschäftsführer Evalion GmbH

Juristische Einschätzung

Die Verwaltungspraxis bei RNDG-Ablehnungen leidet seit Jahren an einem strukturellen Problem: Finanzämter formulieren Ablehnungsbescheide, als gäbe es das BFH-Urteil IX R 14/23 nicht. Seit der BMF-Aufhebung im Dezember 2025 ist dieses Problem noch klarer benennbar. Aus juristischer Sicht gilt: Soweit das Finanzamt Anforderungen geltend macht, die ausschließlich auf dem aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023 beruhen – Qualifikationspflicht, Bausubstanz-Darlegungspflicht, fehlende Nachfolgenutzung –, fehlt dem Einwand seit dem 01.12.2025 eine belastbare Rechtsgrundlage. Ein Einspruch, der dies klar benennt und mit BFH IX R 14/23, Rz. 26 f., und dem Aufhebungsschreiben (GZ: IV C 3 – S 2196/00040/006/008) belegt, hat sehr gute Erfolgschancen. Was Einspruchsbegründungen schwach macht, ist die Fixierung auf das Ergebnis – das Gutachten sei korrekt – ohne die Ablehnung Punkt für Punkt juristisch abzubauen. Der entscheidende Zug ist immer: Finanzamt-Einwand identifizieren, Rechtsgrundlage des Einwands prüfen, belegen, dass diese Grundlage nicht existiert oder überholt ist. Das ist keine Frage des Fachwissens, sondern der Argumentation entlang der Normen. Ein Gutachten hält nicht wegen seines Ergebnisses – es hält wegen seiner Herleitung. Was dabei auch mit guter Argumentation nicht garantiert werden kann: dass das Finanzamt den Einspruch widerspruchslos akzeptiert. Das Verfahrensrecht gibt dem Steuerpflichtigen starke Argumente – aber kein Recht auf eine bestimmte Entscheidung. Wer das weiß, geht mit realistischen Erwartungen in den Einspruch – und ist für den nächsten Schritt gerüstet, wenn das Finanzamt standhaft bleibt.

– Nicholas D. Bethge, Dipl.-Jurist

Das folgende Beispiel zeigt, welche steuerliche Wirkung durch die Nichtanerkennung eines RND-Gutachtens entsteht – und was ein erfolgreicher Einspruch rettet.

Hinweis: Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung. Die konkreten steuerlichen Auswirkungen hängen von Ihrer persönlichen Steuersituation, dem exakten Gebäudeanteil und der gutachterlich ermittelten RND ab. Es ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ihre individuelle Ersparnis können Sie mit unserem AfA-Rechner überschlagen.

Ein abgelehntes RND-Gutachten ist kein Endurteil. Die Rechtslage nach BFH IX R 14/23 und der BMF-Aufhebung vom Dezember 2025 macht den Einspruch in den meisten Fällen zum richtigen ersten Schritt – vorausgesetzt, das Gutachten adressiert das konkrete Objekt substanziell. Wer die Frist von einem Monat nicht verstreichen lässt und die Begründung präzise an den Ablehnungsgründen ausrichtet, hat nach aktueller Rechtslage gute Aussichten.

Was dabei konkret zählt: BFH-Urteile mit Aktenzeichen und Randnummern, der Verweis auf die Aufhebung des BMF-Schreibens – und die ehrliche Einschätzung, ob das Gutachten selbst nachgebessert werden muss.