Das Bundesministerium der Finanzen hat am 5. August 2025 einen Referentenentwurf versandt, der das Recht auf Nachweis einer kürzeren Gebäude-Restnutzungsdauer fundamental verändern würde. Der Kern: Wer durch ein Sachverständigengutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen und damit seine Absetzung für Abnutzung (AfA) erhöhen will, soll das künftig nur noch über öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige dürfen – mit persönlicher Vorortbesichtigung als Pflichtvoraussetzung.

Kombiniert würden diese Anforderungen das Instrument für Zehntausende Vermieter faktisch unzugänglich machen. Aus juristischer Sicht hält der Entwurf einer kritischen Prüfung kaum stand.

⚡ Update – 12. August 2025

Zwei neue Paragrafen sollen in die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) eingefügt werden. Der geplante § 11c Abs. 1a EStDV würde den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ausschließlich durch Gutachten ö.b.u.v. Sachverständiger im Sinne der §§ 36, 36a GewO zulassen. Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 – obwohl diese Zertifizierung im Bewertungsgesetz ausdrücklich anerkannt ist – wären damit für steuerliche Nachweiszwecke künftig nicht mehr zugelassen.

Zusätzlich soll eine persönliche Vorortbesichtigung durch den unterzeichnenden Gutachter zur Pflichtvoraussetzung werden. Delegationen an qualifizierte Mitarbeiter wären ausgeschlossen. Der parallel geplante § 9b EStDV würde Vergleichbares für die Kaufpreisaufteilung vorsehen.

Die Konsequenz in der Praxis: Laut Einschätzungen aus dem Sachverständigenbereich würde die Zahl der für steuerliche RND-Nachweise zugelassenen Gutachter von rund 4.000 auf knapp 1.000 sinken. Regional – insbesondere in ländlichen Gebieten – käme das einer faktischen Zugangssperre nahe.

Der Bundesfinanzhof hat in zwei Entscheidungen den Grundsatz der Beweisoffenheit für den RND-Nachweis ausdrücklich bekräftigt. Im Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) stellte er klar: Jede sachgerechte Methode ist zulässig – ein Bausubstanzgutachten ist keine Voraussetzung, eine wirtschaftliche Betrachtung genügt. Eine Bindung des Nachweises an einen bestimmten Gutachter-Status hat der BFH dabei ausdrücklich nicht gefordert.

Im Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) bestätigte der BFH, dass ein auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gestütztes Gutachten geeigneter Nachweis ist – und wies die Behauptung der Finanzverwaltung, ImmoWertV-Methoden seien für steuerliche Zwecke ungeeignet, ausdrücklich zurück.

Eine Verordnung, die den Nachweis nun an einen spezifischen Berufsstatus knüpft, setzt sich in direkten Widerspruch zu einer gefestigten Rechtsprechungslinie – und wird daran vor den Finanzgerichten gemessen werden.

Drei Einwände stechen hervor. Erstens die Frage der Verordnungsermächtigung: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gewährt Eigentümern einen gesetzlich niedergelegten Nachweisanspruch. Eine Durchführungsverordnung darf diesen Anspruch konkretisieren – ihn aber nicht faktisch aushöhlen, indem sie ihn an ein Berufsstands-Monopol knüpft. Das wäre eine Überschreitung der Ermächtigung nach Art. 80 GG.

Zweitens der Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit nach Art. 12 GG: ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige – mit einer DAkkS-akkreditierten Zertifizierung, die die EU-Akkreditierungsverordnung (EG) Nr. 765/2008 ausdrücklich anerkennt – würden ohne sachliche Rechtfertigung aus einem ganzen Tätigkeitsfeld ausgeschlossen. Die ISO 17024-Zertifizierung folgt einem normierten Verfahren mit definierten Kompetenzanforderungen und regelmäßigen Rezertifizierungszyklen – strukturell vergleichbar mit dem ö.b.u.v.-Status, nur mit einem anderen Vergabemechanismus. Statusneutrale inhaltliche Qualitätsstandards wären damit ein milderes, aber gleich wirksames Mittel – und machen den Ausschluss erforderlichkeitswidrig.

Drittens ein Wertungswiderspruch: § 198 Abs. 2 BewG erkennt ISO-zertifizierte Sachverständige für denselben Zweck – den Nachweis eines niedrigeren Werts – ausdrücklich an. Eine EStDV, die für einkommensteuerliche Nachweise einen engeren Rahmen setzt als das Bewertungsgesetz für dieselbe Sachverständigengruppe vorsieht, setzt sich in Wertungswiderspruch zu einer bewussten Entscheidung des parlamentarischen Gesetzgebers.

Das Risiko ist real. Wer heute ein RND-Gutachten beauftragt, handelt nach geltender Rechtslage – aber das allein reicht nicht. Entscheidend ist, ob der Steuerbescheid bestandskräftig wird, bevor eine mögliche Neuregelung in Kraft tritt. Ist das Verfahren beim Finanzamt noch offen, wenn die neuen §§ 9b und 11c EStDV gelten, kann das Finanzamt die Anerkennung unter Verweis auf die neue Rechtslage verweigern.

Konkret bedeutet das: Nicht das Datum der Gutachtenbeauftragung ist entscheidend, sondern der Zeitpunkt der Bestandskraft des Bescheids. Wer jetzt abwartet und hofft, dass der Entwurf scheitert, riskiert genau das: ein Gutachten nach alter Rechtslage zu haben, aber mit einem offenen Verfahren in eine neue Rechtslage hineinzulaufen.

Ob der Entwurf in dieser Form die parlamentarischen Hürden übersteht, ist offen. Gute Gründe sprechen dagegen – aber auf diese Unsicherheit zu setzen, ist keine Strategie.

Einschätzung

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Juristische Einschätzung Dieser Referentenentwurf ist ein weiterer Versuch, den gesetzlich garantierten Nachweisweg für Vermieter einzuschränken – nach dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl I S. 332), das die Finanzgerichte sukzessive korrigiert haben. Das Muster ist erkennbar: Die Verwaltung versucht auf Verordnungsebene durchzusetzen, was vor den Gerichten nicht gehalten hat. Die verordnungsrechtliche Konstruktion ist angreifbar. Die Beweisoffenheit, die der BFH in IX R 25/19 und IX R 14/23 festgestellt hat, lässt sich nicht durch eine Durchführungsverordnung beiseiteschieben – schon gar nicht, wenn gleichzeitig Art. 12 GG, Art. 80 GG und das Wertungssystem des Bewertungsgesetzes dagegen sprechen. Ein Entwurf, der all das ignoriert, wird vor den Finanzgerichten scheitern. Aber: Ob er scheitert und wann, weiß heute niemand. Das eigentliche Risiko für Vermieter ist nicht das Gutachten selbst – es ist ein offenes Verfahren beim Finanzamt in dem Moment, in dem eine Neuregelung in Kraft tritt. Sicher ist nur, wer bis dahin einen bestandskräftigen Bescheid hat. Wer jetzt handelt, schließt dieses Risikofenster.

Nicholas D. BethgeDipl.-Jurist

Der BMF-Referentenentwurf zur Änderung der EStDV ist eine ernsthafte Bedrohung für ein gesetzlich verankertes Nachweisrecht – auch wenn er verfassungsrechtlich angreifbar ist. Ob und wann er scheitert, ist heute nicht absehbar.

Das eigentliche Risiko sitzt nicht im Gutachten, sondern im Timing: Wer ein offenes Verfahren beim Finanzamt hat, wenn eine Neuregelung in Kraft tritt, riskiert die Nichtanerkennung. Schutz bietet nur ein bestandskräftiger Bescheid – und der entsteht nur, wenn man jetzt handelt.

Nein. Stand 12. August 2025 handelt es sich um einen Entwurf. Die Verbändeanhörung läuft bis zum 29. August 2025. Der Entwurf muss das Bundeskabinett und den Bundesrat passieren, bevor er Geltung entfalten kann.

Das hängt vom Stand des Verfahrens ab. Liegt bereits ein bestandskräftiger Steuerbescheid vor, greift Vertrauensschutz – daran ändert sich nichts. Ist das Gutachten hingegen erst eingereicht oder das Verfahren noch offen, könnte ein in Kraft getretener Entwurf dazu führen, dass das Finanzamt die Anerkennung unter Verweis auf die neue Rechtslage verweigert. Gleiches gilt für Gutachten, die zwar bereits erstellt, aber noch nicht beim Finanzamt vorgelegt wurden.

Nach geltender Rechtslage sind sowohl ö.b.u.v. als auch ISO/IEC 17024-zertifizierte Sachverständige für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anerkannt. Beide Gruppen erstellen für gutachten.org RND-Gutachten.

Gutachten, die zu diesem Zeitpunkt bereits zu einem bestandskräftigen Steuerbescheid geführt haben, sind nicht berührt. Alle anderen – noch nicht eingereichte oder in noch offenen Verfahren befindliche – müssten den dann geltenden Anforderungen entsprechen. Das gilt auch für Gutachten, die zwar schon erstellt, aber noch nicht beim Finanzamt vorgelegt wurden

Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum 12. August 2025 wieder. Änderungen durch spätere Gesetzgebung oder Rechtsprechung bleiben vorbehalten.