Der Dezember 2025 schließt die Debatte um die RNDG-Einschränkung mit zwei Entscheidungen ab. Am 1. Dezember hob das BMF sein eigenes restriktives Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig auf. Heute – am 19. Dezember – hat der Bundesrat der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen zugestimmt. Damit ist die Verordnung in der Fassung ohne die geplante RNDG-Einschränkung nun rechtskräftig: Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte in seiner Drucksache 626/1/25 empfohlen, nachträglich einen § 11c Abs. 1a EStDV aufzunehmen – der Bundesrat hat diese Empfehlung nicht übernommen.

⚡ Update – 19. Dezember 2025

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Az. IV C 3 – S 2196/00040/006/008) hob das Bundesministerium der Finanzen im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder sein Schreiben vom 22. Februar 2023 vollständig auf. Dieses Schreiben hatte in der Praxis erheblich Wirkung entfaltet: Finanzämter bezogen sich auf die Randnummern 22 bis 24, um Qualifikationsanforderungen an Sachverständige geltend zu machen und die Anerkennung von Gutachten nach der ImmoWertV-Methode zu verweigern.

Das BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23, Rz. 25) hatte die Anforderungen des BMF-Schreibens als nicht vollständig aus dem Gesetz ableitbar eingestuft – weder § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch § 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV sehen eine bestimmte Gutachtenmethodik oder Sachverständigenqualifikation vor. Das BMF hat diese höchstrichterliche Einschätzung mit der Aufhebung stillschweigend akzeptiert. Fortan sind ausschließlich Gesetzeswortlaut und BFH-Rechtsprechung maßgeblich.

Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte in der Drucksache 626/1/25 empfohlen, die Zustimmung zur 7. Verordnung an die Aufnahme eines neuen § 11c Abs. 1a EStDV zu knüpfen. Dieser hätte den Nachweis kürzerer Restnutzungsdauern auf Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beschränkt und eine Vor-Ort-Besichtigung als Formalvoraussetzung normiert – rückwirkend auch für Altobjekte.

Der Bundesrat hat diese Empfehlung in seiner heutigen Sitzung nicht übernommen und der Verordnung in der Regierungsfassung zugestimmt. Damit ist die 7. Verordnung jetzt formell rechtskräftig – und zwar ohne jede Einschränkung für RND-Gutachten. Was seit dem 7. November als Regierungsentwurf vorlag, ist nun geltendes Recht.

Wer ein RND-Gutachten eingereicht und eine Ablehnung erhalten hat, sollte das Ablehnungsschreiben sorgfältig lesen. Hält das Finanzamt an Anforderungen aus dem aufgehobenen BMF-Schreiben vom 22.02.2023 fest – etwa an einer DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierungspflicht oder an der Forderung, das Gutachten müsse sich zu sämtlichen Determinanten verhalten –, fehlt der entsprechende Einwand einer belastbaren Rechtsgrundlage. Der BFH hat in Az. IX R 14/23, Rz. 27, ausdrücklich klargestellt, dass ein Gutachten sich nicht zu allen möglichen Determinanten verhalten muss. Ein Einspruch sollte explizit auf die Aufhebung (Az. IV C 3 – S 2196/00040/006/008 vom 01.12.2025) sowie auf BFH IX R 25/19 und IX R 14/23 hinweisen.

Juristische Einschätzung

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Zwei Entscheidungen innerhalb von 18 Tagen, die sich gegenseitig verstärken: Die Aufhebung des BMF-Schreibens entzieht Finanzämtern die Argumentationsbasis für formale Einwände. Die Bundesrat-Entscheidung schließt den legislativen Angriffsvektor für 2025. In den Einspruchsverfahren, die wir begleiten, macht das einen spürbaren Unterschied – Gegenargumente, die bis November noch eine gewisse Substanz haben konnten, stehen seither ohne Rechtsgrundlage. Was bleibt, ist das Qualitätsargument: Ein Gutachten, das lediglich ein ImmoWertV-Modell reproduziert, ohne das konkrete Objekt individuell einzuschätzen, ist nach wie vor angreifbar. Der BFH hat das in Leitsatz 2 von Az. IX R 14/23 eindeutig gesagt: Methodenfreiheit ist keine Lizenz zur Qualitätsabsenkung.

Nicholas D. BethgeDipl.-Jurist

Einschätzung aus der Praxis

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Wir begrüßen diese Entscheidung ausdrücklich. Sie schließt für 2025 ein regulatorisches Risiko, das für unsere Kunden und ihre Gutachten reale Konsequenzen gehabt hätte. Zugleich zeigt die Debatte: Der Markt braucht Qualitätsleitplanken – aber keine Monopole. Was aus unserer Plattformarbeit klar hervorgeht: Flächendeckender Zugang zu qualifizierten Gutachten und hohe Qualitätsstandards sind kein Widerspruch. Die ISO/IEC 17024-Zertifizierung zeigt, wie das funktioniert – objektive Sachkundeprüfung, klare Methodik, EU-weit anerkannt. Wir bieten daher konstruktiv an, an einer modernen Regulierung mitzuwirken – sofern Politik und Verwaltung digitale Ansätze ernsthaft prüfen. Wohnungsnot löst sich nicht von selbst. Sie erfordert investitionsfreundliche Rahmenbedingungen. Die Digitalisierung ist kein Nice-to-have, sondern ein zentraler Hebel für den krisenbelasteten Immobilienmarkt.

Gerrit J. KolweyhGeschäftsführer Evalion GmbH

Das BMF hat signalisiert, dass es die Thematik weiterverfolgt. Neue Verwaltungsanweisungen oder ein erneuter Gesetzgebungsversuch sind nicht ausgeschlossen – der heutige Beschluss schließt die Debatte für 2025 ab, nicht auf Dauer. Bis dahin gilt: wer ein qualitätsgerechtes Gutachten mit individueller Objekteinschätzung einreicht, steht auf der bislang stärksten Rechtsgrundlage, die es in dieser Frage je gegeben hat.

Dieser Artikel gibt die Rechtslage zum 19.12.2025 wieder. Änderungen durch spätere Gesetzgebung oder Rechtsprechung bleiben vorbehalten.