Der Steuerbescheid kommt, der Gebäudeanteil liegt bei 30 Prozent. Das Sachverständigengutachten, das kurz darauf erstellt wird, kommt auf 57 Prozent. Gleiche Immobilie, gleicher Kaufpreis – fast 30 Prozentpunkte Differenz. Woher kommt das?

Der Steuerbescheid kommt, der Gebäudeanteil liegt bei 30 Prozent. Das Sachverständigengutachten, das kurz darauf erstellt wird, kommt auf 57 Prozent. Gleiche Immobilie, gleicher Kaufpreis – fast 30 Prozentpunkte Differenz. Woher kommt das?

Die Antwort liegt nicht darin, dass das Finanzamt einen Fehler gemacht hat. Es hat die BMF-Arbeitshilfe korrekt angewendet – und das Werkzeug hat geliefert, wofür es gebaut wurde: eine schnelle, typisierte Schätzung nach § 162 AO für den steuerlichen Massenvollzug. Das Problem beginnt dort, wo der Einzelfall vom bundesweiten Typus abweicht – genau in Lagen wie der oben beschriebenen.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Grundsatzurteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) unmissverständlich klargestellt, was die Arbeitshilfe rechtlich ist: weder eine Rechtsnorm noch eine bindende Verwaltungsanweisung, sondern prozessrechtlich lediglich der „Parteivortrag des Finanzamts". Das bedeutet: Sie hat dieselbe rechtliche Qualität wie die Behauptung einer Partei in einem Rechtsstreit – ein Gericht muss sie prüfen, muss ihr aber nicht folgen.

In typischen, unauffälligen Konstellationen – ländliche Lagen, durchschnittliche Bodenrichtwerte, ruhiger Markt – führt die Arbeitshilfe zu vertretbaren Ergebnissen. In Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten und angespanntem Markt werden aus Vereinfachungen dagegen systematische Verzerrungen. Zwei Punkte hat der BFH in seiner Entscheidung zu IX R 26/19 ausdrücklich benannt.

Die Arbeitshilfe berechnet den Gebäudewert auf Basis der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) – bundeseinheitliche Tabellenwerte, die den durchschnittlichen Herstellungsaufwand eines Gebäudes in Deutschland erfassen. Ein Mehrfamilienhaus mit bestimmter Ausstattung wird in München, Hamburg und Schwerin mit identischen Herstellungskosten angesetzt.

Reale Baukosten variieren regional erheblich. Das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI) weist in seinen Regionalfaktoren 2026 Differenzen von über 40 Prozent zwischen den teuersten und günstigsten Stadt- und Landkreisen in Deutschland aus. In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt liegen die realen Baukosten für ein Mehrfamilienhaus signifikant über dem Bundesdurchschnitt, in strukturschwächeren Regionen signifikant darunter.

Gleichzeitig ermittelt die Arbeitshilfe den Bodenwert über den lokalen Bodenrichtwert – und der spiegelt die Lage präzise wider. In Hochpreislagen ist er entsprechend hoch. Das Ergebnis: Der Bodenwert wird marktgerecht erfasst, der Gebäudewert zu niedrig angesetzt. Das Verhältnis verschiebt sich systematisch zulasten des Gebäudeanteils.

Der BFH hat diesen strukturellen Fehler in IX R 26/19 explizit benannt: Die Arbeitshilfe weist nach Auffassung des Gerichts einen systemischen Fehler auf, indem bei der Ermittlung des Gebäudewerts kein sogenannter Orts- oder Regionalisierungsfaktor berücksichtigt wird (IX R 26/19, Rz. 39). Das BMF hat die Arbeitshilfe zuletzt im Februar 2026 aktualisiert – bereits die zweite Überarbeitung innerhalb von 14 Monaten. Die Version Januar 2025 hatte erstmals eine separate Anleitung als Begleitdokument gebracht und die Anwendung damit transparenter gemacht. Die beiden Kernfehler, die der BFH in IX R 26/19 benannt hat – der fehlende Regionalisierungsfaktor bei den Herstellungskosten und die Nichtberücksichtigung eines Marktanpassungsfaktors beim Gebäudesachwert – sind auch in der Version Februar 2026 nicht behoben.

Der zweite Punkt betrifft die Gebäudeseite. Die Arbeitshilfe berechnet den Gebäudewert im vereinfachten Sachwertverfahren – aus Normalherstellungskosten und Alterswertminderung. Was sie nicht vorsieht, ist ein Marktanpassungsfaktor, der diesen Rechenwert an die tatsächliche Marktsituation anpasst. Wenn der zuständige Gutachterausschuss keinen Sachwertfaktor nach § 39 ImmoWertV liefert, bleibt der Gebäudesachwert in der Arbeitshilfe so stehen, wie er kalkulatorisch entsteht – ohne Blick auf das, was der Markt tatsächlich bezahlt.

Der Marktanpassungsfaktor – häufig als Sachwertfaktor bezeichnet – bildet genau das ab: Wie der lokale Markt vergleichbare Immobilien gegenüber ihrem rechnerischen Sachwert bewertet. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und veröffentlichen ihn in den örtlichen Immobilienmarktberichten. In Ballungsräumen mit knappem Angebot und hoher Nachfrage liegen die vom Gutachterausschuss ermittelten Faktoren regelmäßig deutlich über 1,0.

Für die Kaufpreisaufteilung ist das entscheidend. Der Bodenanteil wird über den Bodenrichtwert aktuell und marktnah erfasst. Der Gebäudeanteil entsteht aus typisierten Kalkulationswerten ohne Marktanpassung. Diese Asymmetrie verzerrt das Verhältnis beider Seiten – in Ballungsräumen systematisch zulasten des Gebäudeanteils. Der BFH hat diesen Mangel in IX R 26/19 ausdrücklich benannt: Die Arbeitshilfe sei auf das vereinfachte Sachwertverfahren verengt und berücksichtige keinen Marktanpassungsfaktor (Leitsatz 2).

Kaufpreis: 500.000 Euro. Vermietete Eigentumswohnung, 75 m², Baujahr 1975, Hamburg, Bodenrichtwert 2.200 Euro pro Quadratmeter, Miteigentumsanteil 4,5 Prozent. Die Berechnung ist vereinfacht dargestellt – die tatsächliche NHK-Berechnung der Arbeitshilfe ist komplexer, das Prinzip bleibt dasselbe.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht die Differenz einer jährlichen Steuerersparnis von 1.050 Euro – und über die 50-jährige Abschreibungsdauer einem Gesamtvorteil von rund 52.500 Euro. Der Gebäudeanteil in der Arbeitshilfe ist dabei kein Ausnahmefall. Er ist das erwartbare Ergebnis des Werkzeugs bei dieser Objektkonstellation.

Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Konkrete Werte hängen vom Objekt, der genauen Lage, dem Bewertungsstichtag und dem eingesetzten Bewertungsverfahren ab. Steuerliche Auswirkungen sind individuell verschieden.

In meiner Praxis sehe ich das regelmäßig:

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Der Mandant hat die BMF-Arbeitshilfe akzeptiert – manchmal jahrelang. Dabei wäre die Korrektur möglich gewesen. Was viele nicht wissen: Wer ein qualifiziertes Gutachten vorlegt, erhöht den Begründungsdruck auf das Finanzamt erheblich. Nicht weil Sachverständige mehr dürfen als Finanzbeamte – sondern weil der BFH der Arbeitshilfe die Eignung als alleinige Besteuerungsgrundlage abgesprochen hat. Ein Finanzamt, das ein methodisch sauberes Gutachten ohne eigene sachverständige Gegenbewertung ablehnt, trägt vor dem Finanzgericht ein erhebliches Prozessrisiko. Wichtig: Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Wer dieses Fenster verpasst und der Bescheid auch nicht unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangen ist, kann die Aufteilung in der Regel nicht mehr korrigieren. Enge Korrekturtatbestände nach der Abgabenordnung greifen bei Kaufpreisaufteilungen meist nicht. Das ist der häufigste und teuerste Fehler, den ich sehe.

Sascha MatussekSteuerberater und Dipl.-Finanzwirt

Einschätzung

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Was mich an der Arbeitshilfe am meisten irritiert: Sie wird als neutrales Werkzeug dargestellt, obwohl ihre Konstruktion strukturell zulasten des Gebäudeanteils rechnet. Das ist kein Versehen – es ist eine Folge der vereinfachten Methodik, die für ein Massenschätzinstrument der Verwaltung sinnvoll sein mag, für die sachgerechte Bewertung einer konkreten Immobilie aber ungeeignet ist. Welches Bewertungsverfahren ich ansetze, entscheide ich nach Objekt und Datenlage. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern mit stabilem Ertragspotenzial ist das Ertragswertverfahren meist die methodisch passendste Wahl; bei Eigentumswohnungen mit veröffentlichten Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses greife ich auch zum Vergleichswertverfahren. Entscheidend ist nicht eine generelle Verfahrens-Präferenz, sondern die saubere Einzelfallwürdigung – genau das, was die Arbeitshilfe als Massentool systembedingt nicht leisten kann. Was ich nie empfehle: Das Ergebnis der Arbeitshilfe als gegeben hinzunehmen, ohne es wenigstens einmal prüfen zu lassen. Eine kostenlose Ersteinschätzung kostet nichts – und zeigt in wenigen Minuten, ob Spielraum besteht.

Felix HolfertZertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert)

Die zwei Konstruktionsfehler der Arbeitshilfe wirken am stärksten in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten und angespanntem Immobilienmarkt. Als Faustregel gilt: Je größer die Diskrepanz zwischen lokalem Marktgeschehen und bundesweit typisierten Kalkulationswerten, desto größer der Spielraum, den ein qualifiziertes Gutachten erzeugen kann.

Bei ländlichen Objekten mit niedrigen Bodenrichtwerten ist das Bild ein anderes. Dort fällt der Bodenwert in der Arbeitshilfe geringer aus, der Gebäudeanteil entsprechend höher – die Verzerrung ist kleiner, der Spielraum für ein Gutachten geringer.

Eine zweite Orientierung liefert die aktuelle Rechtsprechung der Finanzgerichte, die 2024 konkrete Schwellenwerte für vertragliche Kaufpreisaufteilungen umrissen hat. Das FG München hält Abweichungen unter 10 Prozent zwischen dem vertraglich vereinbarten Bodenpreis und dem gutachterlich ermittelten Bodenwert für unbeachtlich (Urteil vom 10.04.2024, 12 K 861/19). Das FG Düsseldorf und das FG Berlin-Brandenburg ziehen die Grenze enger: Die vertragliche Aufteilung wird verworfen, wenn der vertraglich angesetzte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Bodenrichtwert um mehr als 20 Prozent unterschreitet (FG Düsseldorf 12.03.2024, 13 K 1262/21 E; FG Berlin-Brandenburg 20.03.2024, 3 K 3137/19). FG-Urteile binden formal nur die Verfahrensbeteiligten im Einzelfall – sie zeigen aber, in welche Richtung sich die instanzgerichtliche Praxis entwickelt, und sind ein belastbarer Anhaltspunkt für die eigene Strategie.

Selbsttest: Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Kaufpreisaufteilung?

Schritt 1 – vertraglichen Bodenwert berechnen: Teilen Sie den im Kaufvertrag ausgewiesenen Anteil für Grund und Boden durch Ihre anteilige Grundstücksfläche. Bei Eigentumswohnungen: Gesamtgrundstücksfläche × Miteigentumsanteil. Das Ergebnis ist Ihr vertraglicher Bodenwert in Euro pro Quadratmeter.

Schritt 2 – mit dem Bodenrichtwert vergleichen: Schlagen Sie den aktuellen Bodenrichtwert Ihrer Lage nach – kostenfrei über BORIS-D oder die Portale der Bundesländer. Berechnen Sie die prozentuale Abweichung Ihres vertraglichen Bodenwerts vom Bodenrichtwert.

Schritt 3 – Ergebnis einordnen: Liegt Ihr vertraglicher Bodenwert mehr als 20 Prozent unter dem Bodenrichtwert, wird die Finanzverwaltung die vertragliche Aufteilung nach aktueller FG-Rechtsprechung (Düsseldorf, Berlin-Brandenburg) voraussichtlich verwerfen – und die AfA-Bemessungsgrundlage über die typisierte Arbeitshilfe berechnen. In dieser Konstellation verschafft Ihnen ein qualifiziertes Sachverständigengutachten in der Regel eine deutlich bessere Ausgangsposition. Liegt der Wert innerhalb der Bandbreite, hilft ein Gutachten vor allem dann, wenn der lokale Sachwertfaktor (laut Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses) deutlich über 1,0 liegt.

Keine Rolle spielt, ob bereits ein Steuerbescheid ergangen ist. Solange der Bescheid nicht bestandskräftig ist, kann ein Gutachten nachgereicht werden. Wie der Einspruch konkret funktioniert und welche Fristen gelten, erklären wir im Artikel zur Kaufpreisaufteilung anfechten [KPA-2].

Die BMF-Arbeitshilfe ist ein Massenvollzugs-Instrument nach § 162 AO – in Standardkonstellationen liefert sie vertretbare Ergebnisse, in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten und angespanntem Markt stößt sie an die methodischen Grenzen, die der BFH in IX R 26/19 ausdrücklich benannt hat. Entscheidend für Vermieter ist: Das Ergebnis der Arbeitshilfe ist eine Schätzung, keine bindende Wahrheit – und das Finanzamt ist nach § 88 AO verpflichtet, einem substantiierten Sachverständigengutachten in seiner Entscheidung Rechnung zu tragen. Der Selbsttest oben zeigt in wenigen Minuten, ob das eigene Objekt in die Konstellation fällt, in der ein Gutachten nach ImmoWertV eine deutlich bessere Ausgangsposition verschafft. Wo das der Fall ist, macht sich die einmalige Investition über die verbleibende AfA-Laufzeit in aller Regel deutlich bezahlt.