Wer eine Mietimmobilie besitzt und Jahr für Jahr mit dem pauschalen AfA-Satz von 2 % abschreibt, zahlt in vielen Fällen mehr Steuern als nötig. Dieser Satz unterstellt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren – egal ob das Gebäude aus 1968 stammt und seit Jahren nicht modernisiert wurde oder ob es sich um einen Neubau handelt. Diese Pauschalierung ist für das Finanzamt bequem. Für Sie als Eigentümer muss sie es nicht sein.
Das Gesetz kennt eine Ausnahme: Wer nachweist, dass sein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann, darf einen höheren AfA-Satz ansetzen. Der Nachweis erfolgt durch ein Sachverständigengutachten – was der BFH dafür konkret verlangt, ist durch mehrere Urteile inzwischen klar definiert.
Warum der pauschale AfA-Satz mit Ihrer Immobilie nichts zu tun hat
Der pauschale AfA-Satz beträgt 2 % für Gebäude mit Baujahr nach 1924 – das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 sind es 2,5 %, entsprechend 40 Jahren. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Satz von 3 %, entsprechend 33 Jahren.
In allen Fällen gilt dasselbe: Die Pauschale hat mit der Realität Ihres Objekts nichts zu tun – unabhängig vom Zustand, der Lage oder davon, wie lange das Gebäude realistischerweise noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Für das Finanzamt ist das einfach zu handhaben. Für Sie als Vermieter bedeutet es: Sie schreiben ein Gebäude möglicherweise über eine Laufzeit ab, die mit dem tatsächlichen Zustand Ihres Objekts nichts zu tun hat.
Genau deshalb gibt es § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Der Paragraph räumt jedem Eigentümer ein Wahlrecht ein: Wer nachweisen kann, dass sein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann, darf diesen kürzeren Zeitraum der Abschreibung zugrunde legen. Das erhöht den jährlichen AfA-Betrag – und senkt damit direkt die zu versteuernden Mieteinnahmen.
Das Wahlrecht muss aktiv ausgeübt werden. Es gilt nicht automatisch, nur weil ein Gebäude alt ist oder energetische Mängel aufweist. Der erste Schritt ist ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
Was der BFH konkret fordert – und warum viele Gutachten daran scheitern
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung jeder Methode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Kein Bausubstanzgutachten, keine vorgeschriebene Methodik. In einem weiteren Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) hat der BFH die Methode nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ausdrücklich als anerkannte Schätzungsmethode bestätigt.
Was zählt: Das Gutachten muss über eine bloße Modellrechnung hinausgehen und sich individuell mit dem konkreten Objekt auseinandersetzen. Modernisierungsstand, energetischer Zustand, wirtschaftliche Nutzbarkeit – das sind die Faktoren, die eine kürzere Nutzungsdauer begründen können. Ein Gutachten, das nur Tabellenwerte aus der ImmoWertV überträgt, ohne das konkrete Objekt zu analysieren, wird das Finanzamt nicht überzeugen.
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023, das zusätzliche Anforderungen an Gutachten formuliert hatte, wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben (GZ: IV C 3 – S 2196/00040/006/008). Eine formale Bindungswirkung dieses Schreibens besteht damit nicht mehr. In der Praxis werden Finanzämter weiterhin inhaltlich ähnliche Anforderungen stellen können – sie müssen sich dabei aber an der BFH-Rechtsprechung messen lassen, nicht an einem aufgehobenen Verwaltungsschreiben. Maßgeblich bleibt, was der BFH vorgegeben hat: individuell, objektbezogen, methodisch nachvollziehbar.
Was sich steuerlich konkret verändert – ein Rechenbeispiel
Der Unterschied zwischen 2 % und einer gutachterlich verkürzten Nutzungsdauer klingt technisch – in Euro gemessen ist er erheblich. Nehmen wir ein typisches Objekt: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1972, Kaufpreis 480.000 EUR. Grundstücksanteil 120.000 EUR, Gebäudewert als AfA-Basis also 360.000 EUR. Steuersatz 42 %.
| Position | Ohne Gutachten | Mit RND-Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudewert (AfA-Basis) | 360.000 EUR | 360.000 EUR |
| Angesetzte Nutzungsdauer | 50 Jahre | 22 Jahre |
| AfA-Satz | 2,00 % | ≈ 4,55 % (1 ÷ 22) |
| Jährliche AfA | 7.200 EUR | 16.380 EUR |
| Steuerersparnis p. a. (42 %) | 3.024 EUR | 6.880 EUR |
| Mehrersparnis durch Gutachten | – | + 3.856 EUR / Jahr |
Die Mehrersparnis von 3.856 EUR pro Jahr entsteht durch ein einziges Gutachten, das einmalig beauftragt wird. Hochgerechnet über zehn Jahre sind das 38.560 EUR zusätzlich. Die Gutachtenkosten selbst sind in der Regel im ersten oder zweiten Jahr durch die Mehrersparnis refinanziert – und darüber hinaus als Werbungskosten absetzbar.
Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Konkrete Werte hängen vom Objekt, der genauen Lage, dem Bewertungsstichtag und dem eingesetzten Bewertungsverfahren ab. Steuerliche Auswirkungen sind individuell verschieden.
Sie in zwei Minuten Ihre individuelle Steuerersparnis – basierend auf Kaufpreis, Baujahr und Grenzsteuersatz. Der kostenlose Rechner zeigt, welche jährliche Abschreibung realistisch ist und wie groß der Hebel gegenüber dem Pauschal-Ergebnis ausfällt.
Für welche Immobilien lohnt es sich – und wann lohnt es sich nicht?
Besonders häufig ergibt ein Gutachten Sinn bei Gebäuden mit Baujahr vor 1985, erkennbaren energetischen Defiziten, unterdurchschnittlichem Modernisierungsstand oder einem Verhältnis von notwendigen Investitionen zu erzielbaren Mieten, das die langfristige Wirtschaftlichkeit des Gebäudes einschränkt.
Weniger geeignet sind frisch sanierte Objekte in sehr gutem Zustand, Neubauten nach 2010 ohne besondere Nutzungseinschränkungen und Gebäude mit einem Gebäudewert unter 100.000 EUR. In diesen Fällen ist eine kürzere Restnutzungsdauer gutachterlich kaum belastbar begründbar.
Was die Kosten angeht: Ein RND-Gutachten kostet bei Gutachten.org je nach Objektgröße zwischen 950,81 EUR brutto (bis 150 m²) und 2.612,05 EUR brutto (über 2.500 m²). Hinzu kommen optional eine Außenbesichtigung (+177,31 EUR brutto) oder ein Expresszuschlag (+236,31 EUR brutto).
Einschätzung aus der Sachverständigenpraxis
Der Modernisierungsstand allein ist nicht entscheidend – entscheidend ist die Kombination aus Baujahr, Modernisierungstiefe und wirtschaftlicher Lage des Objekts. Ein Gebäude aus 1971, dessen Heizung erneuert wurde, aber dessen Fenster, Dach und Fassade über 40 Jahre alt sind, hat strukturell eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer als der pauschale AfA-Satz unterstellt. Das muss das Gutachten konkret herleiten, nicht nur behaupten. Zwei Fehler sehe ich dabei immer wieder: Erstens Eigentümer, die ein Gutachten beauftragen, ohne vorher zu klären ob ihr Objekt überhaupt geeignet ist – und dann enttäuscht sind, wenn das Finanzamt ablehnt. Zweitens Gutachter, die methodisch sauber arbeiten, aber versäumen, die objektspezifischen Faktoren ausreichend zu dokumentieren.
Einschätzung aus der Praxis
Was wir auf gutachten.org in der täglichen Arbeit beobachten: Das eigentliche Problem ist, dass viele Eigentümer das Instrument gar nicht kennen – oder zu spät einsetzen. RND-Gutachten werden häufig erst nach einem Finanzamtsbescheid angefragt, obwohl der strategisch sinnvolle Zeitpunkt kurz nach dem Immobilienerwerb wäre: Dann lässt sich die verkürzte Nutzungsdauer von Beginn an in die Einkommensteuererklärung einbauen, ohne dass vergangene Veranlagungsjahre korrigiert werden müssen. Wer mehrere Objekte gleichzeitig beauftragt, profitiert zudem von unserem Mengenrabatt ab zehn Gutachten (10–25 %).
Fazit: Das gesetzliche Wahlrecht aktiv nutzen
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist kein Sonderprivileg, sondern geltendes Recht. Wer eine ältere Mietimmobilie besitzt und den pauschalen AfA-Satz akzeptiert, ohne zu prüfen ob eine kürzere Nutzungsdauer begründbar wäre, zahlt in vielen Fällen mehr Steuern als nötig. Die Voraussetzungen für ein erfolgreiches Gutachten sind klar: ein qualifizierter Sachverständiger, eine objektbezogene Analyse und eine methodisch nachvollziehbar hergeleitete Restnutzungsdauer.
Mit der Aufhebung des einschränkenden BMF-Schreibens Ende 2025 ist eine wichtige Verwaltungsschranke weggefallen – Finanzämter müssen Einwände nun direkt an der BFH-Rechtsprechung messen lassen.
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Häufige Fragen zu AfA erhöhen und Restnutzungsdauer-Gutachten
Rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel stellt allgemeine steuerliche und rechtliche Informationen bereit und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
