Viele angestellte Vermieter verlieren jedes Jahr mehrere tausend Euro Liquidität – nicht, weil sie zu viel Steuern zahlen, sondern weil sie den Freibetrag nicht nutzen. Das Geld steht ihnen rechtlich zu, bleibt aber monatelang beim Finanzamt liegen – bis zur Steuererstattung im Folgejahr.

Das Instrument heißt Lohnsteuerermäßigung. Wer als Arbeitnehmer vermietet und dabei einen Werbungskostenüberschuss hat, kann diesen Überschuss als Freibetrag in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) eintragen lassen. Der Arbeitgeber zieht dann weniger Lohnsteuer ab – und der Vermieter hat sofort mehr Netto. Monatlich. Nicht erst im nächsten Frühjahr.

Das klingt einfach. Ist es im Kern auch. Aber es gibt Fallstricke, die in der Praxis immer wieder zu Problemen führen. Dieser Artikel erklärt, wie das Verfahren funktioniert, worauf Sie beim Antrag achten müssen – und welche Stellschrauben Ihren Freibetrag dauerhaft erhöhen.

Wer als Arbeitnehmer Lohnsteuer zahlt, wird nach dem Quellabzugsprinzip besteuert: Der Arbeitgeber zieht die Lohnsteuer monatlich direkt vom Gehalt ab und führt sie ans Finanzamt ab. Dabei orientiert er sich an den gespeicherten Lohnsteuerabzugsmerkmalen – zu denen auch ein beantragter Freibetrag gehören kann.

Die Lohnsteuerermäßigung funktioniert genau dort. Wer beim Finanzamt einen Freibetrag beantragt und bewilligt bekommt, sieht das Ergebnis nicht erst in der Jahressteuererklärung, sondern sofort auf dem nächsten Gehaltszettel: Die Lohnsteuer sinkt, das Netto steigt.

Für Vermieter ist das besonders relevant. Typische Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung – AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung – übersteigen in vielen Fällen die Mieteinnahmen. Das ergibt negative Einkünfte im Sinne des § 21 EStG, also einen Werbungskostenüberschuss. Und dieser lässt sich nach § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5b EStG als Freibetrag in die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale eintragen.

Das bedeutet: Was Sie im Laufe des Jahres ohnehin als Steuerminderung zurückbekommen würden, erhalten Sie über den Freibetrag sofort – Monat für Monat.

Eine Alternative ist die Anpassung der Einkommensteuer-Vorauszahlung nach § 37 EStG. Diese wirkt quartalsweise (jeweils zum 10. März, Juni, September und Dezember) und kommt infrage, wenn ein Freibetrag im Einzelfall nicht möglich oder sinnvoll ist. Für die meisten angestellten Vermieter ist der Lohnsteuerfreibetrag jedoch das wirksamere Instrument – weil er die Entlastung unmittelbar und monatlich spürbar macht.

Die Grundvoraussetzung ist klar: Ihre Werbungskosten aus Vermietung müssen die Mieteinnahmen übersteigen – es muss also ein Verlust entstehen. Wichtig dabei: Haben Sie außer der Vermietung noch weitere Einkünfte – zum Beispiel aus einem zweiten Objekt oder einem Gewerbebetrieb –, werden alle positiven und negativen Einkünfte zunächst miteinander verrechnet. Nur ein verbleibender Gesamtverlust ist als Freibetrag eintragungsfähig. Bei Zusammenveranlagung fließen auch die Einkünfte des Ehegatten mit ein.

Außerdem muss eine Einkunftserzielungsabsicht erkennbar sein. Bei auf Dauer angelegter Wohnraumvermietung nimmt die Rechtsprechung diese – dem Grundsatzurteil des BFH vom 30. September 1997 (IX R 80/94) folgend – typisiert an. Eine gesonderte Prüfung ist dann nicht notwendig.

In der Praxis berücksichtigen Finanzämter Verluste aus einer Immobilie im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung im Lohnsteuerermäßigungsverfahren erfahrungsgemäß nicht – die Verwaltungspraxis geht davon aus, dass im laufenden Erwerbsjahr noch keine belastbare Jahresprognose möglich ist. Den Antrag erst ab dem Folgejahr zu stellen ist daher der sichere Weg. Im Einzelfall kann eine frühzeitige Abstimmung mit dem zuständigen Steuerberater sinnvoll sein.

Die einzige Ausnahme betrifft Verluste, die auf Sonderabschreibungen nach § 7b EStG (Mietwohnungsneubau) beruhen. Diese können nach § 37 Abs. 3 Satz 10 EStG bereits im Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr berücksichtigt werden.

Für viele Arten von Freibeträgen – etwa Werbungskosten aus dem Arbeitsverhältnis über dem Arbeitnehmer-Pauschbetrag – gilt ein Mindestbetrag von 600 Euro (§ 39a Abs. 2 Satz 4 EStG). Für negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gilt diese Einschränkung nicht. Sie sind nach § 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5b EStG ab dem ersten Euro als Freibetrag eintragungsfähig.

Der Freibetrag entspricht dem voraussichtlichen Werbungskostenüberschuss für das laufende Kalenderjahr – also dem Betrag, um den Ihre Ausgaben für das Mietobjekt die Mieteinnahmen übersteigen werden.

Berechnen Sie Ihren individuellen Freibetrag – passen Sie die Werte an Ihre Situation an:

Ohne Freibetrag: Die Steuerersparnis kommt als Jahreserstattung – frühestens im Frühjahr des Folgejahres.

Mit Freibetrag: Mehr Netto auf dem Gehaltszettel – jeden Monat ab Januar.

Hinweis: Dieses Rechenbeispiel dient der Veranschaulichung und ist auf den jeweiligen Einzelfall nicht übertragbar. Maßgeblich sind Ihre individuellen Einkünfte, Kosten und Ihr persönlicher Steuersatz.

Die Höhe Ihres Freibetrags hängt direkt von Ihrem steuerlichen Verlust ab – und dieser wiederum maßgeblich von der angesetzten AfA. Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer haben damit unmittelbaren Einfluss auf Ihre monatliche Steuerentlastung – nicht nur einmalig bei der Jahressteuererklärung, sondern Monat für Monat auf dem Gehaltszettel. Wie Sie diesen Hebel konkret nutzen, zeigt der Abschnitt weiter unten.

Der Antrag auf Lohnsteuerermäßigung wird beim zuständigen Wohnsitz-Finanzamt gestellt. Drei Wege stehen zur Verfügung: über Mein ELSTER (www.elster.de) nach Registrierung, über Steuersoftware mit direkter Übermittlung, oder als ausgefüllter Papiervordruck mit eigenhändiger Unterschrift.

Das relevante Formular ist der amtliche Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung mit der zugehörigen Anlage für die Vermietungseinkünfte. Sie tragen dort Ihre voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten ein. Beim erstmaligen Antrag empfiehlt es sich, die wesentlichen Berechnungsgrundlagen als Anlage beizufügen – also Mietvertrag, Finanzierungsbestätigung über den Jahreszins sowie Kaufvertrag oder Notarurkunde als Grundlage der AfA-Berechnung. Einer Belegpflicht unterliegen Sie beim Antrag selbst nicht; die endgültige Prüfung erfolgt erst im Rahmen der Pflichtveranlagung.

Beantragbar ist der Freibetrag ab dem 1. November des Vorjahres für das folgende Kalenderjahr – diese Frist gilt seit dem Jahressteuergesetz 2024, das die bis dahin geltende Oktober-Frist auf den 1. November verschoben hat. Anträge für das laufende Jahr können bis zum 30. November gestellt werden.

Wer den Antrag im Januar stellt, bekommt den Freibetrag rückwirkend ab dem 1. Januar des laufenden Jahres berücksichtigt (§ 39a Abs. 2 Satz 7 EStG). Ab Februar wird der verbleibende Jahresbetrag auf die restlichen Monate verteilt. Der bewilligte Freibetrag wird vom Finanzamt als ELStAM gespeichert und vom Arbeitgeber beim nächsten Lohnabruf automatisch berücksichtigt – eine separate Mitteilung an den Arbeitgeber ist nicht nötig.

Ein einmal beantragter Freibetrag kann für bis zu zwei Kalenderjahre bewilligt werden (§ 39a Abs. 1 Satz 3 EStG). Im zweiten Jahr reicht ein vereinfachter Antrag, wenn sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben (§ 39a Abs. 2 Satz 5 EStG).

Ein wichtiger Hinweis für Vermieter mit degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): Die degressive AfA sinkt jährlich, weil sie vom jeweiligen Restwert berechnet wird. Ein Zwei-Jahres-Freibetrag auf Basis des ersten Jahres liegt im zweiten Jahr zu hoch – was bei der Jahresveranlagung zu einer Nachzahlung führen kann. Hier empfiehlt sich ein jährlicher Neuantrag.

Kommt es während des Jahres zu wesentlichen Änderungen – etwa höheren Mieteinnahmen oder dem Wegfall von Werbungskosten – besteht gegenüber dem Finanzamt eine Anzeigepflicht (§ 39a Abs. 1 Sätze 4 und 5 EStG). Die tatsächliche Abrechnung erfolgt ohnehin im Rahmen der Pflichtveranlagung.

Wer als Arbeitnehmer einen Freibetrag für Verluste aus Vermietung und Verpachtung eintragen lässt, ist nach § 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben – sofern der Jahresarbeitslohn bestimmte Schwellenwerte überschreitet. Diese lagen für 2025 bei knapp über 13.000 Euro für Alleinstehende und knapp über 26.000 Euro bei Zusammenveranlagung. Für nahezu alle Vollzeit-Angestellten sind diese Grenzen damit überschritten.

Diese Pflichtveranlagung gilt unabhängig davon, ob sich am Ende des Jahres eine Erstattung oder eine Nachzahlung ergibt. Wer sie ignoriert, riskiert Verspätungszuschläge von mindestens 25 Euro pro Monat (§ 152 AO) sowie im weiteren Verlauf die Schätzung der Besteuerungsgrundlagen durch das Finanzamt.

Ein wichtiger Unterschied: Wer ausschließlich einen Behinderten-Pauschbetrag oder einen Hinterbliebenen-Pauschbetrag eintragen lässt, löst damit keine Pflichtveranlagung aus. Der Freibetrag für Vermietungsverluste schon.

In der Praxis ist die Pflichtveranlagung aber kein Nachteil – sondern ohnehin der richtige Weg. Die tatsächlichen Kosten weichen von der Prognose häufig ab. In der Jahresveranlagung werden alle Positionen korrekt erfasst, Über- oder Unterschätzungen gleichen sich aus.

Die Höhe des Freibetrags hängt unmittelbar von der Höhe Ihres Werbungskostenüberschusses ab. Wer seine Werbungskosten durch steuerlich anerkannte Instrumente erhöht, erhöht damit auch seinen Freibetrag – dauerhaft und Jahr für Jahr.

Die AfA bemisst sich am Gebäudewertanteil des Kaufpreises – nicht am Gesamtkaufpreis. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Viele Käufer lassen die Aufteilung vom Finanzamt nach der BMF-Arbeitshilfe vornehmen, die in Ballungsräumen systematisch zu niedrigen Gebäudeanteilen führt.

Ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung kann das korrigieren. Im obigen Rechenbeispiel: Steigt der Gebäudeanteil von 70 % auf 80 % (von 350.000 € auf 400.000 €), erhöht sich die jährliche AfA bei 2 % von 7.000 € auf 8.000 €. Das sind 1.000 € mehr Verlust – und bei 35 % Grenzsteuersatz 350 € mehr Steuerersparnis pro Jahr, über die gesamte Abschreibungsdauer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € kann der Unterschied zwischen BMF-Arbeitshilfe und gutachterlicher Aufteilung mehrere tausend Euro jährliche AfA betragen.

Für Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 (und vor dem 1. Oktober 2029) ist seit dem Wachstumschancengesetz eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Im ersten Jahr sind das 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – erheblich mehr als die 3 % lineare AfA für Neubauten. Das erzeugt gerade in den Anfangsjahren hohe Verluste und damit einen entsprechend hohen Freibetrag.

Bei Bestandsimmobilien gilt: Wer eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweist, kann eine höhere jährliche AfA ansetzen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dieser Nachweis muss durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten geführt werden (BFH, IX R 25/21). Eine verkürzte Restnutzungsdauer erhöht die AfA dauerhaft für die gesamte verbleibende Abschreibungsdauer – und damit auch den jährlichen Werbungskostenüberschuss und den möglichen Freibetrag. Wie die Restnutzungsdauer konkret ermittelt wird, erklärt unser Grundlagenartikel Restnutzungsdauer berechnen: Grundlagen, Beispiele und steuerliche Wirkung.

Einschätzung aus der Steuerberatungspraxis

Das Instrument ist wirksam – und wird dennoch regelmäßig nicht genutzt. In meiner Beratungspraxis begegne ich immer wieder Mandanten, die seit Jahren als Vermieter tätig sind, von der Lohnsteuerermäßigung aber noch nie gehört haben. Das Geld, das sie sich monatlich hätten auszahlen lassen können, haben sie jeweils als Jahreserstattung erhalten – zinsfrei vorfinanziert für den Staat. Wer den Antrag stellt, sollte eines beachten: Beim Freibetrag sind nur Beträge anzusetzen, die mit ausreichender Sicherheit tatsächlich entstehen werden. AfA und Schuldzinsen lassen sich präzise berechnen. Renovierungskosten sollten nur angesetzt werden, wenn Aufträge erteilt und Termine vereinbart sind – nicht als Puffer. Wer den Freibetrag zu optimistisch ansetzt, erlebt bei der Jahresveranlagung eine Nachzahlung. Das ist nicht das Ziel. Als ehemaliger Finanzbeamter weiß ich: Das Finanzamt prüft den tatsächlichen Verlust erst im Rahmen der Pflichtveranlagung, nicht beim Antrag. Die Prognose ist eine Erklärung des Steuerpflichtigen. Wer dabei gewissenhaft vorgeht, hat nichts zu befürchten.

– Sascha Matussek, Steuerberater und Dipl.-Finanzwirt

Die Lohnsteuerermäßigung ist für angestellte Vermieter ein einfaches, aber oft ungenutztes Instrument. Wer Werbungskosten hat, die über den Mieteinnahmen liegen, hat in den meisten Fällen auch Anspruch auf einen Freibetrag – und damit auf monatlich mehr Netto, ohne zusätzliche steuerliche Gestaltung.

Die wesentlichen Bedingungen sind überschaubar: kein Erstjahr des Objekts, positive Einkunftserzielungsabsicht, konservative Verlustprognose. Wer den Antrag stellt, muss wissen, dass damit eine Pflichtveranlagung verbunden ist – was in der Praxis ohnehin die Regel sein sollte.

Wer dazu noch eine gutachterlich fundierte Kaufpreisaufteilung oder ein Restnutzungsdauer-Gutachten einsetzt, legt die Basis für dauerhaft höhere Freibeträge – nicht nur für ein Jahr, sondern für die gesamte Abschreibungsdauer. Wer das Instrument kennt und konsequent nutzt, hat jeden Monat mehr Netto. Nicht irgendwann. Ab dem nächsten Gehaltszettel.