Wer die Restnutzungsdauer seiner Immobilie kennen möchte, findet im Internet schnell eine Antwort:
Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter. Ein Mehrfamilienhaus von 1985, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, also noch 39 Jahre – fertig. Das klingt einfach. Und es ist meistens falsch.

Denn diese Formel beschreibt die vorläufige Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Was ein Gebäude tatsächlich noch wirtschaftlich trägt – und was das für Ihre Abschreibung bedeutet – ist eine andere Frage. Eine, die ein zertifizierter Sachverständiger beantwortet, nicht ein Rechner.

Die Formel – Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter – ist der gesetzlich definierte Ausgangspunkt, aber eben nur der Ausgangspunkt. § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) schreibt ausdrücklich vor, dass individuelle Gegebenheiten des Bewertungsobjekts die sich aus dieser Differenz ergebende Dauer verlängern oder verkürzen können. Heizungsanlage erneuert, Dach saniert, Fenster ausgetauscht – das verlängert die Restnutzungsdauer. Instandhaltungsrückstau, veraltete Haustechnik, energetische Defizite – das verkürzt sie.

Ein Sachverständiger prüft das Gebäude vor Ort. Er bewertet den Zustand von Tragwerk, Dach, Fassade und Haustechnik, beurteilt die wirtschaftliche Situation – also ob die Immobilie am Markt noch ertragsfähig ist und wie Leerstandsrisiken oder Modernisierungsbedarf auf die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer wirken – und zieht gegebenenfalls rechtliche Nutzungsbeschränkungen wie befristete Genehmigungen oder Abbruchverpflichtungen heran. Kein Rechner der Welt kann das leisten.

In der Praxis zeigt sich regelmäßig: Objekte, bei denen die Formel 35 Jahre ergibt, kommen im Gutachten auf 22 oder 25 Jahre – weil der bauliche Zustand, die energetische Situation und die wirtschaftliche Perspektive das Bild deutlich verändern.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gibt jedem Eigentümer das Recht, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend zu machen – wenn er sie nachweist. Das ist ein aktiv auszuübendes Wahlrecht. Wer es nicht nutzt, schreibt sein Gebäude pauschal über 50 Jahre ab (bei Fertigstellung nach 1924 und vor 2023) oder über 33 Jahre (bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022).

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt: Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der kürzeren Nutzungsdauer jeder Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Eine Einschränkung auf reine Bausubstanzgutachten gibt es nicht. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) hat der BFH diese Linie bestätigt und präzisiert: Das Gutachten muss sich nur zu den Determinanten äußern, die im konkreten Fall maßgeblich sind. Wer die kürzere Nutzungsdauer wirtschaftlich begründet, braucht keine Aussage zum technischen Verschleiß.

Das bedeutet in der Praxis: Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, das die relevanten Faktoren nachvollziehbar bewertet, schafft die Grundlage dafür, dass das Finanzamt die kürzere Restnutzungsdauer anerkennt.

Die Antwort hängt von drei Parametern ab: dem Gebäudewert, der ermittelten Restnutzungsdauer und dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Das folgende Beispiel zeigt die Größenordnung.

Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung. Es ersetzt keine individuelle Beratung für Ihr konkretes Objekt. Individuelle Ergebnisse können abweichen.

Die Differenz zwischen Formelrechnung und gutachterlicher Ermittlung macht in diesem Beispiel rund 13 Jahre aus – aus 39 vorläufigen Restjahren werden gutachterlich 26. Das verdoppelt den jährlichen AfA-Satz nahezu.

Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt. Für ein Gutachten, das das Finanzamt anerkennt, gelten dennoch faktische Qualitätsanforderungen – auch wenn der BFH keine Mindestqualifikation vorschreibt. Entscheidend ist nach den Urteilen vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) und 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23), dass das Gutachten die relevanten Determinanten des konkreten Objekts sachverständig bewertet und individuell begründet.

Gesetzlich vorgeschrieben ist keine bestimmte Qualifikation – weder durch § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch durch den BFH. In der Praxis gelten zwei Qualifikationswege als anerkannt: Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Stelle zertifiziert sind – darunter DIAZert, HypZert und weitere DAkkS-akkreditierte Stellen, insgesamt sind derzeit sechs Stellen für Immobilienbewertung akkreditiert – sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Beide Zertifizierungen setzen eine Prüfung nach objektivierten Standards voraus, müssen regelmäßig erneuert werden und verpflichten zu Berufshaftpflichtversicherung und Fortbildung.

Eine Ortsbesichtigung ist rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben – das gilt auch nach der Aufhebung des BMF-Schreibens. Das Finanzgericht Münster hat in einem Urteil vom 2. April 2025 (Az. 14 K 654/23 E) angedeutet, sie tendenziell für erforderlich zu halten – eine abschließende Entscheidung traf der Senat jedoch nicht. In der Praxis steigt ohne Besichtigung das Risiko, dass Finanzämter den Zustand des Objekts nicht als ausreichend belegt ansehen und das Gutachten intensiver prüfen oder ablehnen. Wird ein Gutachten aus diesem Grund beanstandet, lässt sich die Besichtigung nachholen und das Gutachten ergänzen. Wir empfehlen sie daher bereits vorab – als optionale Zubuchung – für alle Objekte, bei denen der bauliche Zustand nicht vollständig aus den vorliegenden Unterlagen hervorgeht.

Welche Qualifikationen anerkannt sind und wie Sie einen seriösen Sachverständigen erkennen, erklärt unser Ratgeber: Gutachter Immobilien – Wer darf Gutachten erstellen?

Einschätzung

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EinRestnutzungsdauergutachten ist kein Automatismus – aber die notwendige Grundlage. Wer das Finanzamt überzeugen will, braucht eine Begründung, die nachvollziehbar ist, das konkrete Objekt beschreibt und einer Prüfung standhält. Ohne diese Grundlage gibt es nichts zu verteidigen. Was wir immer wieder sehen:
Eigentümer beauftragen günstige Online-Gutachten ohne Ortsbesichtigung und wundern sich, wenn das
Finanzamt ablehnt. Die Kosten für das Gutachten sind dann verloren, das Einspruchsverfahren kommt dazu. Wer den Aufwand macht, sollte ihn richtig machen – mit Sachverständigen, die das Objekt kennen, die relevanten Determinanten benennen und eine Begründung liefern, die einer Betriebsprüfung standhält. Wann raten wir ab? Wenn der Gebäudewert unter 150.000 EUR liegt und der Steuersatz moderat ist, amortisiert sich das Gutachten oft nicht innerhalb einer vertretbaren Zeit. Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt, ob sich der Aufwand in Ihrem konkreten Fall lohnt – bevor Sie investieren.

Felix HolfertZertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert)

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie lässt sich nicht ausrechnen – sie wird ermittelt. Der Unterschied liegt im Wort: Eine Formel kennt kein Objekt. Ein Sachverständiger schon. Wer die steuerlichen Möglichkeiten des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nutzen will, braucht ein Gutachten, das diese Ermittlung fachgerecht dokumentiert und einer Prüfung durch das Finanzamt standhält.

Ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet, lässt sich in wenigen Minuten einschätzen – kostenlos und unverbindlich. Unsere Sachverständigen prüfen Ihren Fall und sagen Ihnen direkt, ob und wie viel Einsparpotenzial realistisch ist.