Muss der Sachverständige die Immobilie vor Ort besichtigen, damit ein Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten) vom Finanzamt anerkannt wird? Die kurze Antwort: Nein, gesetzlich vorgeschrieben ist sie nicht. Die ehrliche Antwort: In den meisten Fällen sollten Sie trotzdem einen Ortstermin durchführen lassen – und zwar aus zwei handfesten Gründen, einem methodischen und einem praktischen.

Auch wenn die Rechtslage keine Besichtigungspflicht kennt: Wir empfehlen den Ortstermin in der überwiegenden Zahl der RND-Gutachten ausdrücklich. Dafür gibt es zwei Gründe – einen methodischen und einen praktischen.

Die Restnutzungsdauer wird nach Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) über den Modernisierungsgrad ermittelt. Bewertet werden u.a Dacherneuerung, Fenster, Leitungssysteme, Heizung, Wärmedämmung, Bäder und Innenausbau – also die wesentlichen Elemente der Bausubstanz. Die Anlage 2 verlangt ausdrücklich eine sachverständige Einschätzung – und der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) klargestellt, dass es objektkonkreter Feststellungen bedarf, nicht nur der modellhaften Berechnung.

Drei Befundkategorien sind ohne Ortstermin typischerweise nicht belastbar erhebbar: der tatsächliche Zustand nicht modernisierter Bauteile, Bauschäden und unterlassene Instandhaltung sowie Bauqualität und Ausführungsstandard. Ob ein Fenster noch zeitgemäßen Ansprüchen genügt, ob Heizkörper und Leitungen korrodieren, ob sich Feuchtigkeit in tragenden Bauteilen verbirgt – all das lässt sich aus Fotos und Unterlagen nur eingeschränkt beurteilen. Wer vor Ort steht, sieht den Modernisierungsgrad ungefiltert.

In unserer Arbeit mit RND-Gutachten sehen wir regelmäßig: Finanzämter weisen Gutachten ohne Ortstermin zurück oder fordern eine Besichtigung nach. Rechtlich ist das angreifbar – in der Praxis löst sich die Frage aber meist pragmatisch durch eine nachgeholte Besichtigung. Vor Gericht geht kaum jemand, weil das für alle Beteiligten mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden wäre. Genau deshalb gibt es zu dieser Konstellation auch kaum veröffentlichte Entscheidungen.

Das ändert aber nichts am Ergebnis für Eigentümer: Wer den Ortstermin von vornherein einplant, vermeidet die Nachholschleife, spart Zeit und reicht direkt ein Gutachten ein, das vor dem Finanzamt Bestand hat. Die initialen Mehrkosten für die Besichtigung amortisieren sich in den meisten Fällen allein dadurch, dass der Nachreich- und Einspruchsaufwand entfällt.

Weder § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) noch § 11c der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) enthalten eine Pflicht zur Ortsbesichtigung. Das Gesetz spricht schlicht davon, dass der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen und nachweisen kann – ohne die Methodik des Nachweises vorzuschreiben. Die Nachweislast trägt dabei der Steuerpflichtige; damit rückt die Qualität der Herleitung in den Mittelpunkt.

Der Bundesfinanzhof hat die Methodenfreiheit zweimal bestätigt. Mit Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) stellte der IX. Senat klar, dass der Steuerpflichtige sich jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet erscheint. Mit Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) präzisierte der BFH: Der schlichte Verweis auf die Modellberechnung genügt nicht, es bedarf objektkonkreter Feststellungen. Ob diese beim Ortstermin oder aus umfassender Dokumentation gewonnen werden, lässt der BFH offen.

Die Finanzverwaltung hat ihre bisher restriktive Position selbst aufgegeben. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 vollständig aufgehoben – die Hintergründe analysiert unser Artikel BMF-Entwurf ist vom Tisch: Was Eigentümer jetzt wissen müssen. Parallel scheiterte der Versuch, über einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV eine verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung einzuführen: Das Bundeskabinett strich die Regelung im November 2025, der Bundesrat beschloss die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen am 19.12.2025 ohne diese Passage.

Eine Randbemerkung des Finanzgerichts Münster vom 02.04.2025 (Az. 14 K 654/23 E) hat für Diskussion gesorgt: Der Senat neige dazu, einen Ortstermin für erforderlich zu halten. Diese Auffassung bindet weder andere Finanzgerichte noch den BFH und erging als obiter dictum. Im konkreten Fall wurde das Gutachten anerkannt, nachdem die Besichtigung während des Klageverfahrens nachgeholt worden war – eine verallgemeinernde Rechtsregel folgt daraus allerdings nicht.

Das Ergebnis ist eindeutig: Eine Ablehnung eines methodisch belastbaren Gutachtens allein wegen fehlender Ortsbesichtigung wäre rechtlich angreifbar. Die Praxis zeigt aber, dass dieser Weg für Eigentümer selten der angenehmste ist.

Es gibt Konstellationen, in denen eine Besichtigung fachlich verzichtbar ist. Drei typische Fälle: eine dokumentierte Kernsanierung mit vollständiger Beleglage (Rechnungen, Abnahmeprotokolle, Fotos vor und nach der Sanierung), leerstehende Abbruchobjekte oder klare Umnutzungsfälle, sowie standardisierte Neubauten oder junge Bestandsimmobilien mit vollständiger Baudokumentation. In diesen Fällen lassen sich die objektkonkreten Feststellungen auch ohne Ortstermin belastbar erheben.

Entscheidend bleibt in allen diesen Fällen: Der Sachverständige muss den Besichtigungsverzicht im Gutachten offenlegen und die alternative Tatsachengrundlage – etwa Baupläne, Modernisierungsnachweise, Energieausweis, Fotodokumentation des Auftraggebers – transparent dokumentieren. Anders geht es nicht – und anders würden wir es auch nicht empfehlen.

Einschätzung

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Einschätzung aus der Sachverständigenpraxis In meiner täglichen Arbeit erlebe ich die Besichtigungsdebatte meistens auf dem falschen Gleis geführt. Sie wird gerne als reine Rechtsfrage diskutiert, obwohl sie eigentlich eine doppelte Antwort verlangt: Rechtlich ist die Besichtigung nicht vorgeschrieben. Fachlich und praktisch ist sie in den allermeisten Fällen die richtige Wahl. Aus diesem Grund empfehlen wir den Ortstermin aktiv – und zwar nicht weil er rechtlich vorgeschrieben wäre, sondern weil er das Ergebnis belastbarer macht und die Anerkennungsquote beim Finanzamt klar erhöht. Wer sich aus guten Gründen bewusst dagegen entscheidet und eine Dokumentationslage hat, die es wirklich hergibt, kann natürlich auch ein Gutachten ohne Besichtigung bekommen – dann allerdings muss im Gutachten nachvollziehbar werden, auf welcher Grundlage es erstellt wurde. Ein Gutachten hält am Ende nicht wegen der Methode, die es gewählt hat – es hält wegen der Qualität seiner Herleitung.

Felix HolfertZertifizierter Sachverständiger

Die Ortsbesichtigung beim RND-Gutachten ist gesetzlich nicht verpflichtend – weder nach EStG, EStDV, BFH-Rechtsprechung noch nach aktueller Verwaltungsauffassung. In der Praxis ist sie dennoch fast immer der richtige Weg: Sie stärkt die methodische Belastbarkeit, vermeidet Rückfragen und Nachforderungen durch das Finanzamt und spart Eigentümern damit in Summe Zeit und Nerven. Nur in klar dokumentierten Ausnahmefällen kann ein Gutachten auch ohne Ortstermin tragen.