Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat am 19. Mai 2026 den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026) vorgelegt. Für Immobilieneigentümer steht darin vor allem eine Neuerung: Ein neuer § 6f des Einkommensteuergesetzes (EStG) soll die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude erstmals gesetzlich regeln – im Kern als Bestätigung der bisherigen BFH-Rechtsprechung, an zwei Stellen aber mit spürbaren Verschärfungen. Zur Restnutzungsdauer enthält der Entwurf dagegen nichts.

Wichtig vorab: Das ist ein Referentenentwurf, kein geltendes Recht. Der Text muss noch durch Kabinett, Bundestag und Bundesrat – und kann sich an jeder Stelle ändern. Wie schnell umstrittene Nachweishürden in diesem Prozess fallen, hat das Jahr 2025 gezeigt, als eine fast identische Verschärfung für die Restnutzungsdauer wieder gestrichen wurde. Wir ordnen den Entwurf aus zwei Blickwinkeln ein: aus der Marktpraxis auf gutachten.org und aus juristischer Sicht – auf Basis des Originaltexts des Entwurfs.

§ 6f EStG-E regelt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in drei Stufen: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung gilt grundsätzlich (Absatz 1). Fehlt sie oder ist sie wirtschaftlich nicht haltbar, wird nach dem Verhältnis der getrennt ermittelten Boden- und Gebäudewerte aufgeteilt – auf Basis der ImmoWertV 2021 (Absatz 2). Eine BMF-Arbeitshilfe kann zur Vereinfachung herangezogen werden, bleibt aber widerlegbar (Absatz 3).

Absatz 1 übernimmt wörtlich den Maßstab des BFH: Eine vertragliche Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, „sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“. Das ist exakt die Formel aus dem BFH-Urteil vom 16. September 2015 (Az. IX R 12/14), das die Entwurfsbegründung ausdrücklich zitiert. Eine Korrektur bleibt nach der Begründung möglich, wenn ein Scheingeschäft vorliegt oder ein Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 der Abgabenordnung (AO).

Fehlt eine tragfähige vertragliche Aufteilung, greift Absatz 2: Boden- und Gebäudewert sind getrennt zu ermitteln, der Kaufpreis wird im Verhältnis der beiden Werte aufgeteilt. Maßgeblich ist die ImmoWertV 2021 „einschließlich ihrer Vorgaben zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens“ – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren stehen damit gleichwertig nebeneinander, wie es der BFH im Urteil vom 20. September 2022 (Az. IX R 12/21) entschieden hat und die Begründung bestätigt.

Den Rechenweg gibt der Entwurf ungewöhnlich konkret vor: Vom marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert des bebauten Grundstücks wird der Bodenwert nach den §§ 40 bis 43 ImmoWertV abgezogen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV – etwa Baumängel oder ein Denkmalstatus – fließen über marktübliche Zu- oder Abschläge ein; der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro fallen.

Wichtig zur Einordnung: Diese Differenzrechnung findet auf der Werteebene statt – aufgeteilt wird der Kaufpreis weiterhin nach dem Verhältnis der Wertanteile. Die früher verbreitete Restwertmethode, bei der der Gebäudeanteil schlicht als Kaufpreis minus Bodenwert angesetzt wurde, bleibt ausgeschlossen; die Begründung bekräftigt das unter Verweis auf das BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 (Az. IX R 86/97).

Anwendbar wäre § 6f erstmals für bebaute Grundstücke, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft werden (§ 52 Abs. 14b EStG-E). Maßgeblich ist also der notarielle Kaufvertrag – nicht der Übergang von Nutzen und Lasten.

Bisher und geplant im Vergleich: Was § 6f EStG-E gegenüber der heutigen Rechtslage verändert – und was nicht.

§ 6f Abs. 3 EStG-E verschärft den Gegennachweis doppelt: Wer eine vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweichende Aufteilung nachweisen will, braucht dafür künftig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen – und dieses Gutachten zählt nur, wenn es „nach persönlicher Vorortbesichtigung“ erstellt wurde.

Beides wäre neu. Für Gutachten zur Kaufpreisaufteilung gibt es heute keine gesetzliche Mindestqualifikation: Es gilt die freie Beweiswürdigung (§ 96 der Finanzgerichtsordnung), entscheidend ist die methodische Schlüssigkeit der Herleitung – nicht der Titel des Verfassers.

Der Entwurf überträgt nun das Qualifikationsmodell, das der Gesetzgeber 2021 mit § 198 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer eingeführt hat, auf die Kaufpreisaufteilung. Die Begründung argumentiert, Gutachten solcher Sachverständiger böten „eine erhöhte Wahrscheinlichkeit“, dass Gutachtenstandards eingehalten werden; die Objektbesichtigung gehöre zu den Kernaufgaben mit Wertungsspielraum eines Sachverständigen und werde deshalb „zwingend vorgeschrieben“.

Genau zu lesen ist die Reichweite: Die beiden Hürden gelten für den Gegennachweis nach Absatz 3 Satz 2 – also für das Gutachten, das ein Arbeitshilfe-Ergebnis widerlegen soll. Eine realistisch vereinbarte Aufteilung im Kaufvertrag nach Absatz 1 braucht weiterhin überhaupt kein Gutachten. Und auch die Arbeitshilfe selbst wird nicht zur Pflicht: Ihr Ergebnis „kann“ der Besteuerung zugrunde gelegt werden. In der Praxis wird das Finanzamt allerdings regelmäßig mit ihr rechnen – der formalisierte Gegennachweis würde damit zum Standardweg für alle, die von den Pauschalen der Arbeitshilfe abweichen wollen.

Was wir auf gutachten.org über tausende Fälle hinweg beobachten, passt dazu: Die meisten Korrekturen des Finanzamts beruhen nicht auf einer streitigen Methode, sondern darauf, dass die Arbeitshilfe angewendet wird, wo eine echte Einzelbewertung nötig gewesen wäre. Genau dieser Konstellation gibt der Entwurf nun einen formalisierten Rahmen.

Für die Praxis heißt das: Bisher lässt sich eine Kaufpreisaufteilung in vielen Fällen vollständig digital und ohne Ortstermin belastbar erstellen. Sollte der Entwurf unverändert Gesetz werden, gehört zu einem Gegengutachten künftig eine persönliche Besichtigung – für Altfälle und alle Verträge bis zur Verkündung bleibt es bei der bisherigen Lage. An der Qualifikationsanforderung ändert sich für uns nichts: Die Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle ist genau der Standard, nach dem die Gutachten auf gutachten.org erstellt werden.

Einschätzung aus der Praxis

“

Die meisten Streitfälle zur Kaufpreisaufteilung entstehen nicht, weil die Methode unklar wäre, sondern weil im Kaufvertrag gar keine oder eine unrealistische Aufteilung steht – und das Finanzamt dann zur Arbeitshilfe greift. Daran ändert § 6f nichts: Die Arbeitshilfe bleibt der Ausgangspunkt der Verwaltung.

Die eigentliche Botschaft des Entwurfs liegt deshalb vorne im Prozess. Wer die Aufteilung im Kaufvertrag sauber begründet oder von Anfang an ein belastbares Gutachten beibringt, muss später nicht in den formalisierten Gegennachweis. Wer es laufen lässt, landet bei den Pauschalen der Arbeitshilfe – und der Weg dort heraus würde mit einer Besichtigungspflicht spürbar teurer.

Ehrlich bleibt auch: Nicht jeder Kauf braucht ein eigenes Gutachten. Wenn der Bodenrichtwert niedrig liegt und der Gebäudeanteil ohnehin hoch ausfällt, bringt ein Gegengutachten oft keinen nennenswerten Vorteil. Lohnend wird es vor allem in Hochpreislagen, wo die Arbeitshilfe den Bodenanteil regelmäßig zu hoch ansetzt – und damit das Abschreibungsvolumen drückt.

Gerrit J. KolweyhGeschäftsführer Evalion GmbH

Ob in Ihrem Fall überhaupt nennenswerter Spielraum gegenüber der Arbeitshilfe besteht, lässt sich vorab klären – unsere kostenlose Ersteinschätzung zur Kaufpreisaufteilung zeigt es Ihnen, bevor Kosten entstehen.

Nach der Entwurfsbegründung soll § 6f die Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA für alle Erwerbsfälle vereinheitlichen – also gerade auch für Vermieter. Im Normtext fehlt dafür bislang das entscheidende Bindeglied: Der Entwurf nimmt § 6f nicht in die Verweiskette für Überschusseinkünfte auf.

Der Hintergrund ist gesetzestechnisch: § 6f würde zwischen § 6e und § 7 EStG eingefügt – mitten in den Vorschriften zur Gewinnermittlung. Private Vermieter ermitteln ihre Einkünfte aber als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten; Vorschriften aus dem Gewinnermittlungsteil gelten für sie nur, soweit das Gesetz sie ausdrücklich für anwendbar erklärt – für die AfA über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, für einzelne Bewertungsnormen über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG.

Genau diese Verweisnorm fasst der Entwurf zwar neu – ausweislich der Begründung aber nur als redaktionelle Korrektur eines früheren Gesetzesfehlers. § 6f wird nicht aufgenommen. Eine der ersten großen Kanzlei-Kommentierungen liest den Entwurf deshalb bereits als Regelung „für Bilanzierende“.

Inhaltlich kann das kaum gemeint sein: Die Begründung nennt als Hauptanwendungsfall ausdrücklich die „Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung des Gebäudes“ und beruft sich auf die Gleichmäßigkeit der Besteuerung – der praktisch wichtigste Fall der Kaufpreisaufteilung ist und bleibt das vermietete Objekt im Privatvermögen. Man kann zudem vertreten, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten als Vorfrage jeder AfA-Berechnung ohnehin für alle Einkunftsarten gilt. Zwingend ist das nicht – und genau solche Unschärfen sind es, die Verbandsstellungnahmen und das weitere Gesetzgebungsverfahren typischerweise bereinigen. Vermieter sollten bis dahin davon ausgehen, dass die Regelung sie erfassen soll.

Zur Restnutzungsdauer und zum AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält der Referentenentwurf keine einzige Regelung – das Wort „Nutzungsdauer“ kommt im gesamten Entwurfstext nicht vor. Für Eigentümer, die über ein Restnutzungsdauer-Gutachten ihre Abschreibung erhöhen wollen, bleibt die Rechtslage nach aktuellem Stand unverändert.

Das ist kein Zufall, sondern Ergebnis eines klaren Musters. Schon mehrfach sollte der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer eingeschränkt werden – ohne Erfolg. Bereits der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2022 sah die Streichung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor; sie wurde nicht umgesetzt. Am deutlichsten war der jüngste Anlauf: Die 7. Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen sah im Referentenentwurf vom August 2025 mit § 11c Abs. 1a EStDV-E einen RND-Nachweis nur noch durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung vor.

Diese Hürde überlebte das Verfahren nicht. Nach scharfer Kritik der Verbände – der Bund der Steuerzahler sprach von einer faktischen Nichtanwendungsverordnung – strich die Bundesregierung die Regelung; der Finanzausschuss des Bundesrats empfahl ihre Wiederaufnahme (BR-Drucks. 626/1/25), das Plenum folgte dem am 19. Dezember 2025 ausdrücklich nicht (BR-Drucks. 626/25(B)). Parallel hob das BMF mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 sein Schreiben vom 22. Februar 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer vollständig auf.

Bemerkenswert ist die Parallele: Genau die verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung, die 2025 für die Restnutzungsdauer durchfiel, taucht im Jahressteuergesetz 2026 wieder auf – diesmal für die Kaufpreisaufteilung, und diesmal nicht in einer Verordnung, sondern im Gesetz selbst. Für die Restnutzungsdauer gilt sie weiterhin nicht. Ob sie für die Kaufpreisaufteilung Bestand hat, ist die zentrale juristische Frage des Entwurfs.

Der Kern des Entwurfs dürfte halten: Die Absätze 1 und 2 kodifizieren gefestigte BFH-Rechtsprechung, und anders als 2025 entscheidet diesmal der Gesetzgeber selbst statt einer Verordnung. Angreifbar ist Absatz 3 – er formalisiert den Gegennachweis gegen ein Verwaltungswerkzeug, das die methodischen Anforderungen des eigenen Absatzes 2 bislang selbst nicht erfüllt.

Für die Belastbarkeit ist ein Unterschied entscheidend, der leicht übersehen wird: 2025 sollte die Verschärfung über eine Durchführungsverordnung kommen. Eine Verordnung darf einen gesetzlichen Nachweisanspruch konkretisieren, ihn aber nicht faktisch aushöhlen – genau daran scheiterte der Vorstoß. § 6f geht den anderen Weg: Hier legt der Gesetzgeber den Inhalt der Regelung prospektiv selbst fest, und das steht ihm grundsätzlich frei. Der stärkste Einwand von 2025 trägt gegenüber einem formellen Gesetz nicht mehr.

Die eigentliche Verschiebung liegt in der Beweisarchitektur. Heute gilt: Die Arbeitshilfe hat für die Beteiligten und das Finanzgericht keine Bindungswirkung und ist prozessrechtlich „lediglich Parteivortrag des FA“ – so wörtlich der BFH im Grundsatzurteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19, Rz. 37). Verwirft das Finanzamt eine Aufteilung, muss im Streitfall regelmäßig ein gerichtlich bestellter Sachverständiger hinzugezogen werden.

Künftig erhielte das Arbeitshilfe-Ergebnis eine gesetzliche Grundlage – die Begründung spricht von einer „qualifizierten Schätzung“ – und der Steuerpflichtige müsste es mit einem qualifizierten, vor Ort erstellten Gutachten ausräumen. Das verschiebt die praktische Beweislast spürbar zulasten der Eigentümer.

Dabei trägt der Entwurf einen inneren Widerspruch in sich. Der BFH hat die Arbeitshilfe 2020 nicht nur prozessual eingeordnet, sondern auch methodisch beanstandet – insbesondere wegen der Verengung auf das vereinfachte Sachwertverfahren und der fehlenden Marktanpassung. Die aktuelle Arbeitshilfe bildet zudem besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV nach ihrer eigenen Anleitung ausdrücklich nicht ab.

Genau deren Berücksichtigung schreibt § 6f Abs. 2 aber vor – und Absatz 3 verpflichtet das BMF, die Arbeitshilfe „unter Berücksichtigung der Grundsätze nach Absatz 2“ zu erstellen. Das BMF müsste sein eigenes Werkzeug also erst grundlegend überarbeiten, bevor dessen Ergebnis als qualifizierte Schätzung taugen kann. Bis dahin liefert der Entwurf selbst den Maßstab, an dem sich jedes Arbeitshilfe-Ergebnis sachverständig messen – und widerlegen – lässt.

Wie es weitergeht: Die Stellungnahmefrist für die Verbände läuft bis zum 12. Juni 2026, die Kabinettsbefassung ist für den 1. Juli 2026 vorgesehen – erst damit wird aus dem Referentenentwurf ein Regierungsentwurf für Bundestag und Bundesrat. Mit dem Abschluss des Verfahrens ist voraussichtlich im vierten Quartal 2026 zu rechnen. Auf jeder Stufe kann sich der Text ändern – die Besichtigungspflicht und die offene Verweisfrage für Vermieter sind die naheliegenden Kandidaten.

Juristische Einschätzung

“

Den Kern von § 6f würde ich weder überschätzen noch bekämpfen: Wer seine Aufteilung schon heute sauber nach ImmoWertV herleitet, verliert durch die Kodifizierung nichts – die BFH-Linie steht künftig nur zusätzlich im Gesetz.

Die eigentliche Verschiebung steckt in Absatz 3. Eine Arbeitshilfe, die der BFH als bloßen Parteivortrag eingeordnet und methodisch beanstandet hat, erhält gesetzlichen Rang – und der Gegennachweis wird zugleich an eine Qualifikations- und eine Besichtigungshürde gebunden. Dass dieselbe Besichtigungspflicht 2025 für die Restnutzungsdauer politisch nicht durchsetzbar war, macht ihren Bestand keineswegs sicher. Hinzu kommen die handwerklichen Schwächen: der fehlende Verweis für Überschusseinkünfte und eine Arbeitshilfe, die ihren eigenen gesetzlichen Auftrag noch nicht erfüllt. Dieser Entwurf wird das Verfahren nicht unverändert überstehen.

Sicher ist nach heutigem Stand nur zweierlei: Bis zur Verkündung gilt die bisherige Rechtslage, und die materiellen Bewertungsgrundsätze des BFH bleiben unangetastet. Wer Streit vermeiden will, sollte nicht auf den Ausgang des Verfahrens setzen, sondern auf die Qualität seiner Aufteilung – ein Gutachten trägt nicht wegen seines Ergebnisses, sondern wegen seiner methodischen Herleitung.

Nicholas D. BethgeDipl.-Jurist

Für laufende und anstehende Käufe gilt zunächst Entwarnung: § 6f würde erst für notarielle Kaufverträge nach dem Tag der Verkündung gelten – wer jetzt kauft, fällt nicht unter die neue Vorschrift. Das Wichtigste lässt sich aber schon heute richtig machen, unabhängig davon, wie der Entwurf am Ende aussieht.

Die Aufteilung im Kaufvertrag sauber und marktgerecht begründen. Eine realistische vertragliche Aufteilung ist nach Absatz 1 maßgeblich – und braucht überhaupt kein Gutachten. Als Orientierung, was „realistisch“ heißt: Die Finanzgerichte tolerieren in Einzelfallentscheidungen Abweichungen von rund 10 Prozent regelmäßig, ab etwa 20 Prozent steigt das Risiko deutlich, dass die Aufteilung verworfen wird (etwa FG München, Urteil vom 10. April 2024, Az. 12 K 861/19; FG Düsseldorf, Urteil vom 12. März 2024, Az. 13 K 1262/21 E – Einzelfallurteile ohne Bindungswirkung, aber ein klarer Richtungsindikator).

Bei größeren Abweichungen ein belastbares Gutachten von Anfang an einplanen – idealerweise als Anlage zum Kaufvertrag. Für künftige Käufe den Ortstermin gleich mitdenken, falls die Besichtigungspflicht kommt.

Laufende Streitfälle mit dem Finanzamt unverändert weiterführen. BFH-Rechtsprechung und ImmoWertV bleiben maßgeblich; die Arbeitshilfe ist nach geltendem Recht bloßer Parteivortrag und widerlegbar.

Bei der Restnutzungsdauer ist kein Abwarten nötig. Der Weg über ein Restnutzungsdauer-Gutachten bleibt nach aktuellem Stand offen.

Das weitere Verfahren beobachten. Vor allem Absatz 3 und die Verweisfrage für Vermieter können sich noch ändern – der Regierungsentwurf am 1. Juli 2026 ist der nächste Gradmesser.

Für Eigentümer ist das Jahressteuergesetz 2026 bei der Kaufpreisaufteilung weniger Bruch als Bestätigung: Der Gesetzgeber gießt die bewährte BFH- und ImmoWertV-Linie in Gesetzesform. Offen sind zwei Punkte – die Besichtigungspflicht für Gegengutachten, die 2025 in fast identischer Form schon einmal gescheitert ist, und die saubere Verankerung der Regelung für private Vermieter. Bei der Restnutzungsdauer ändert sich nichts. Wer die Aufteilung von Anfang an sauber aufstellt, ist auf jede Variante des Gesetzes vorbereitet.

Ob sich für Ihr Objekt eine eigene Kaufpreisaufteilung lohnt, lässt sich vorab klären: Unsere kostenlose Ersteinschätzung zur Kaufpreisaufteilung zeigt Ihnen, wie groß der Spielraum gegenüber der Arbeitshilfe in Ihrem Fall realistisch ist.

• Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, BMF, Bearbeitungsstand 19.05.2026 (bundesfinanzministerium.de) – insbesondere Artikel 3 Nummer 3 (§ 6f EStG-E), Nummer 19 (§ 52 Abs. 14b EStG-E) und Begründung S. 86 ff.
• BFH-Urteile vom 21.07.2020 (IX R 26/19), 20.09.2022 (IX R 12/21), 16.09.2015 (IX R 12/14), 10.10.2000 (IX R 86/97); § 7 EStG; ImmoWertV 2021.
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023 zur kürzeren Nutzungsdauer); Bundesrat, BR-Drucksachen 626/1/25 und 626/25(B), 19.12.2025.

Dieser Artikel gibt die Rechtslage und den Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum 11. Juni 2026 wieder. Da es sich um einen Referentenentwurf handelt, können sich Inhalte im weiteren Verfahren noch ändern; spätere Gesetzgebung oder Rechtsprechung bleibt vorbehalten.