Verkehrswert

Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann benötigt, wenn der objektive Marktwert einer Immobilie rechtlich oder wirtschaftlich relevant ist. Typische Anlässe sind zum Beispiel:

• Scheidungen oder Trennungen, bei denen Immobilien im Zuge des Zugewinnausgleichs bewertet werden müssen.
  
• Erbschaften oder Auflösungen von Erbengemeinschaften, um den Nachlass fair zu teilen.
• Zwangsversteigerungen, zur Vorlage beim Amtsgericht.
• Bilanzierung von Betriebsvermögen, insbesondere bei steuerlichen oder buchhalterischen Prüfungen.
• Schadensregulierungen, etwa bei Baumängeln oder Wertminderungen.
• Steuerliche Zwecke, z. B. zur Bewertung im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Ein fundiertes Gutachten schafft dabei Klarheit, Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten – ob privat, betrieblich oder behördlich.

Damit ein Verkehrswertgutachten korrekt und vollständig erstellt werden kann, sind verschiedene immobilienbezogene Unterlagen notwendig. Diese ermöglichen eine fundierte Bewertung durch den Sachverständigen. Häufig benötigt werden:

• Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten der Immobilie
• Wohn- und Nutzflächenberechnung, ggf. auch die Kubatur
• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan oder Flurkarte vom Katasteramt
• Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen oder Instandhaltungen
• Energieausweis (Pflicht bei Verkauf oder Vermietung)
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• Falls vermietet oder verpachtet: aktuelle Miet- oder Pachtverträge

Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser und rechtssicher kann das Gutachten erstellt werden – etwa für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder steuerliche Zwecke. Wenn Ihnen Dokumente fehlen, können wir diese gerne für Sie entsprechend beantragen.

Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens greifen Sachverständige auf drei gesetzlich anerkannte Bewertungsmethoden gemäß ImmoWertV zurück. Welche Methode angewendet wird, hängt vom Immobilientyp und der Nutzung ab:

• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert anhand ähnlicher, kürzlich gehandelter Objekte ermittelt. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke.
• Ertragswertverfahren: Diese Methode richtet sich nach den laufenden Mieteinnahmen und wird vor allem bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien genutzt, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht.
• Sachwertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn weder Vergleich noch Ertrag aussagekräftig sind – etwa bei Sonder- oder Industrieimmobilien. Dabei wird der Gebäudewert aus Baukosten und dem Bodenwert abgeleitet.

In vielen Fällen kombiniert der Gutachter mehrere Verfahren, um ein möglichst realistisches und nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen.

Im Erbfall ermittelt zunächst das Finanzamt am Wohnsitz des Verstorbenen den Verkehrswert der Immobilie nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Dazu wendet die Behörde standardisierte Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) an und rechnet meist pauschal, oft ohne persönliche Besichtigung. Die Erben können jedoch einen unabhängigen Gutachter beauftragen, um den offiziellen Wert zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch gegen die Finanzamts-Schätzung einzulegen. In der Praxis lassen viele Erben deshalb ein eigenes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen. Dieser Gutachter sollte öffentlich bestellt oder nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein, damit sein Gutachten vor Behörden und Gerichten anerkannt wird.

Grundsätzlich kann jeder, der ein berechtigtes Interesse an einer Immobilienbewertung hat, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben – zum Beispiel Eigentümer, Erben, potenzielle Käufer oder Verkäufer. Es gibt keine gesetzliche Einschränkung, wer einen Gutachter beauftragen darf, solange die betreffende Person ein Recht auf Wertermittlung (z. B. Eigentümer, Miteigentümer, Nutzungsberechtigte) besitzt. Auch Kreditgeber wie Banken oder Sparkassen holen häufig im Rahmen der Finanzierungsprüfung Gutachten ein. Wichtig ist, dass der Auftraggeber einen qualifizierten Gutachter auswählt; empfohlen werden öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, weil deren Gutachten bei Behörden und Gerichten anerkannt sind. Privatpersonen können einen Gutachter direkt beauftragen, sollten jedoch auf Unabhängigkeit und Transparenz der Bewertung achten.

Den Verkehrswert darf im Prinzip jeder Sachverständige mit entsprechender Qualifikation ermitteln, z. B. Immobilienökonomen oder Architekten mit Bewertungskompetenz. In offiziellen Verfahren ist aber in der Regel ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter vorgeschrieben. Solche Sachverständige wurden von der IHK geprüft und arbeiten nach strengen Standards, was ihre Unabhängigkeit und Neutralität gewährleistet. Auch von anerkannten Instituten zertifizierte Gutachter (z. B. HypZert) sind geeignet. Entscheidend ist, dass der Gutachter neutral handelt und die anerkannten Bewertungsverfahren zuverlässig anwendet, damit sein ermittelter Verkehrswert rechtlich Bestand hat.

Immobilienwertermittlungen werden in der Regel von professionellen Sachverständigen durchgeführt. Bevorzugt werden öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, da deren Gutachten von Gerichten, Banken und Finanzbehörden als zuverlässig anerkannt sind. Auch Makler oder frei arbeitende Gutachter können Wertschätzungen anfertigen, diese sind aber nicht unbedingt zertifiziert und nur für eine erste grobe Einschätzung gedacht. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten sollte daher von einem neutralen, unabhängigen Experten stammen. Nur so erhält man eine belastbare Bewertung, die auch vor Gericht und Finanzamt Bestand hat.

Der Verkehrswert wird nicht von einer einzelnen Person „festgelegt“, sondern durch den Gutachter mit anerkannten Verfahren ermittelt. Gesetzlich (§194 BauGB) ist der Verkehrswert definiert als der Preis, der unter normalen Marktbedingungen erzielt würde. In der Praxis berechnet der Sachverständige diesen Wert anhand von Vergleichspreisen, Erträgen oder Sachwerten. Auch das Finanzamt setzt pauschale Werte nach Bewertungsgesetz an, doch ein offiziell ermittelter Verkehrswert kann hiervon abweichen. Letztlich ist der Verkehrswert das Ergebnis eines formalen Bewertungsprozesses, der alle Faktoren (Lage, Zustand, Marktlage) berücksichtigt.

Die Kosten für ein zertifiziertes Immobiliengutachten starten bei 1.300 € netto für eine Kurzbewertung und bei 2.000 € netto für ein Vollgutachten. Entscheidend für den Preis ist der Wert der Immobilie: je teurer das Objekt, desto umfangreicher die Bewertung und entsprechend höher die Kosten. Während Kurzbewertungen rein dokumentenbasiert erfolgen, ist bei Vollgutachten auch eine Besichtigung üblich (bei hochpreisigen Objekten bereits inklusive, ansonsten kann ggf eine Aufwandsentschädigung anfallen). Du erhältst immer ein Festpreisangebot vor Beauftragung, ohne versteckte Zusatzkosten.

Wenn Sie ein Haus schätzen lassen möchten, kommt es darauf an, wofür Sie die Wertermittlung benötigen:

• Ein Kurzgutachten genügt häufig zur groben Orientierung – zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder zur privaten Vermögensübersicht. Die Preise starten hier bei 1.300 € netto und steigen abhängig vom Immobilienwert.

• Ein Vollgutachten ist erforderlich, wenn es um rechtlich relevante Themen geht – etwa bei Erbschaften, Scheidungen, Finanzierungen oder gegenüber dem Finanzamt. Der Einstiegspreis liegt bei 2.000 € netto.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Wert der Immobilie, desto höher auch der Preis des Gutachtens, da der Aufwand und die Bewertungstiefe zunehmen.

Im Erbfall trägt üblicherweise derjenige Erbe die Kosten, der den Gutachter beauftragt. Wenn mehrere Miterben gemeinsam ein Wertgutachten in Auftrag geben, werden die Kosten im Regelfall anteilig aufgeteilt. Daher ist es ratsam, vorab klare Absprachen zu treffen, wer welchen Anteil übernimmt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Zahlt ein einzelner Erbe die Rechnung, kann man später Ausgleichszahlungen oder eine Kostenteilung vereinbaren. Insgesamt können Gutachtenkosten steuerlich sogar vorteilhaft sein, da ein niedriger ermittelter Verkehrswert die Erbschaftssteuerlast senken kann.

Das Finanzamt akzeptiert in Erbschafts- und Schenkungsfällen nur Gutachten von qualifizierten Sachverständigen. Idealerweise stammt das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen. Auch Gutachten von vereidigten Sachverständigen anderer anerkannter Stellen (z. B. IHK oder Gutachterausschüsse) sind zulässig. Wichtig ist, dass die Bewertung nach den offiziellen Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren) erstellt und vollständig dokumentiert ist. Außerdem sollte das Gutachten aktuell sein (in der Regel nicht älter als 12 Monate), damit das Finanzamt es für Steuerfestsetzungen anerkennt.

Für ein detailliertes Verkehrswertgutachten sind zahlreiche Dokumente erforderlich. Typischerweise verlangt der Sachverständige einen aktuellen Grundbuchauszug, einen amtlichen Lageplan, die Baugenehmigung und eine Baubeschreibung. Außerdem benötigt er Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes sowie exakte Berechnungen von Wohn- und Nutzflächen. Bei Eigentumswohnungen kommen noch der Teilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Angaben zur Instandhaltungsrücklage und zur Höhe des Hausgelds hinzu. Zusätzlich können Gutachter Vertragskopien für bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen fordern, ebenso wie Urkunden über Nießbrauch- oder Wohnrechte. Liegen Dokumente nicht vor, besorgt sie der Gutachter auf Wunsch häufig auf Vollmacht für den Eigentümer, wobei dann nur die offiziellen Gebühren weiterberechnet werden.

Bei Erbschaften legt in der Regel das Finanzamt den Verkehrswert fest, um die Steuerbasis zu berechnen. Es greift dabei auf das Bewertungsgesetz und seine Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) zurück. In die Berechnung fließen der Bodenrichtwert und der Gebäudesachwert ein; der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Baukosten abzüglich altersbedingter Abschreibungen. Eine persönliche Besichtigung findet normalerweise nicht statt. Innerhalb von 12 Monaten nach dem Erbfall kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis einer Veräußerung als Nachweis eines niedrigeren Wertes anerkannt werden. Erben können alternativ ein eigenständiges Verkehrswertgutachten erstellen lassen, um eine genauere Wertgrundlage für die Steuerfestsetzung zu erhalten.

Das Finanzamt verwendet zur Verkehrswertermittlung die offiziellen drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren etwa wird der Gebäudesachwert (herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungswert abzüglich Abschreibungen) ermittelt und zum Bodenrichtwert des Grundstücks addiert. Für die Bodenbewertung nutzt man die amtlichen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter, multipliziert mit der Grundstücksfläche. Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Region herangezogen, beim Ertragswertverfahren die zu erwartenden Mieteinnahmen. Diese standardisierten Rechenmodelle führen oft zu einem „amtlichen“ Verkehrswert, der von individuellen Merkmalen nur begrenzt abweicht.

Für notarielle Zwecke (z. B. Grunderwerbsteuer) errechnet der Notar den Verkehrswert oft aus dem Gebäudesachwert plus Bodenrichtwert. Er bestimmt zuerst den Gebäudesachwert auf Basis der Baukosten des Hauses abzüglich Abschreibungen durch Alter und Abnutzung. Dann ermittelt er den Bodenrichtwert (durchschnittlicher Grundstückspreis pro Quadratmeter in der Umgebung) und multipliziert ihn mit der Grundstücksfläche. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den Gesamtver­kehrswert. Dieser Wert wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer sowie der Notarkosten herangezogen.

In erster Linie bleibt es bei dem Verkehrswert, den es mittels der Bewertungsformeln ermittelt hat. Liegt der tatsächliche Verkaufspreis innerhalb von zwölf Monaten nach Erbfall deutlich unter diesem Schätzwert, kann dieser niedrigere Preis als Nachweis akzeptiert werden. Das Finanzamt korrigiert dann seine Steuerbemessungsgrundlage entsprechend, und die Erbschaftssteuer wird nach dem niedrigeren Wert berechnet. Ist der Verkaufspreis höher oder außerhalb des 12‑Monats-Zeitraums erzielt, behält das Finanzamt seinen ermittelten Verkehrswert bei. Erben sollten deshalb im Streitfall ein eigenes Gutachten oder den Kaufvertrag vorlegen, um gegebenenfalls einen reduzierten Wert durchzusetzen.

Der Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie ist per Definition der voraussichtliche Verkaufspreis unter normalen Marktbedingungen. Er kann jedoch über oder unter dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis liegen. In vielen Fällen notieren Verkäufer den Preis etwas über dem Verkehrswert, um Verhandlungsspielraum zu haben, sodass der finale Verkaufspreis am Ende leicht darunter liegen kann. In Boomphasen oder bei knapper Verfügbarkeit kann der tatsächliche Preis aber auch oberhalb des ursprünglich geschätzten Marktwerts liegen. Entscheidend ist: Der Verkehrswert ist eine neutrale Schätzung, vom realen Kaufpreis können Markteinflüsse und individuelle Absprachen abweichen.

In der Regel versteht man unter „faire(r) Wert“ im internationalen Rechnungslegungskontext (Fair Value) denselben Wertbegriff wie den Marktwert. Beide orientieren sich am hypothetischen Verkaufspreis unter normalen Umständen. Ein höherer Fair Value als der Marktwert ist eigentlich nicht üblich, da er ebenfalls auf Marktdaten basiert. Theoretisch könnten bei spezieller methodischer Annahme Unterschiede entstehen, doch üblicherweise sollte der faire Wert nicht über dem marktüblichen Verkehrswert liegen. In der Praxis wird der „faire“ Wert meist mit dem Verkehrswert gleichgesetzt.

Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, den die Immobilie bei Verkauf unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Der Nutzungswert hingegen beschreibt den subjektiven Wert für einen bestimmten Nutzer, etwa für einen Eigentümer, der die Immobilie selbst nutzt. Dieser Nutzungswert liegt oft unter dem Marktwert, da er keine Veräußerung an Dritte berücksichtigt. Ein Beispiel ist die Erbengemeinschaft, in der ein Erbe die Immobilie behält; dann wird häufig ein Nutzungswert angesetzt, der nur die Eigennutzung abbildet. Insgesamt ist der Nutzungswert personengebunden, während der Marktwert objektiv den (frei veräußerbaren) Marktpreis widerspiegelt.

Schlechter baulicher Zustand und erforderliche Sanierungen verringern den Verkehrswert deutlich. Auch eine veraltete Ausstattung oder bauliche Mängel können den Wert senken. Ungünstige Lagefaktoren – etwa geringe Infrastruktur, Lärm oder schlechte Erreichbarkeit – reduzieren ebenfalls den Verkehrswert. Ein Überangebot vergleichbarer Objekte auf dem Markt kann den Preis weiter drücken. Andererseits steigern Renovierungen, Modernisierungen oder eine attraktive Umgebung den Wert der Immobilie.

Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann sinnvoll, wenn eine verlässliche und rechtlich anerkannte Wertermittlung benötigt wird. Typische Anlässe sind Steuerfälle (Erbschafts- oder Schenkungssteuer), gerichtliche Auseinandersetzungen, Scheidungen oder Zugewinnausgleichsfragen, bei denen ein amtlicher Wertnachweis erforderlich ist. Auch bei Erbstreitigkeiten unter Miterben schafft ein unabhängiges Gutachten Klarheit über den tatsächlichen Marktwert. Für reine Verkaufsplanungen kann oft ein einfacheres Kurzgutachten ausreichen, wenn keine Behörde involviert ist. Insgesamt ist ein Vollgutachten immer dann angebracht, wenn der Wert besonders belastbar oder gegenüber Dritten dokumentiert werden muss.

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer seine Immobilie zu einem beliebigen Preis verkaufen, solange keine rechtliche Bindung vorliegt. Ein Verkaufspreis unterhalb des ermittelten Verkehrswerts ist rechtlich zulässig und kein Verstoß. Allerdings kann ein extrem niedriger Preis steuerlich als Schenkung interpretiert werden, wenn nahestehende Personen involviert sind. In solchen Fällen könnte das Finanzamt versuchen, einen höheren Wert anzusetzen und Schenkungssteuer zu erheben. Ansonsten gilt: Ein niedriger Verkaufspreis mindert den erzielten Erlös, stellt aber an sich keine Rechtsverletzung dar.

Dass eine Bank einen Gutachter zur Immobilienbewertung schickt, ist in der Regel Teil des normalen Kreditprüfungsprozesses. Dies ist kein spezifisch positives oder negatives Signal, sondern dient der Beleihungswertermittlung. Der Gutachter ermittelt unvoreingenommen den Verkehrswert, um die Sicherheit der Bank bei der Kreditvergabe zu prüfen. Ein solches Gutachten ist bei größeren Finanzierungen üblich und zeigt, dass die Bank seriös vorgeht. Für den Kreditnehmer kann ein konservativer Verkehrswert sogar von Vorteil sein, da er eine realistische Beleihungsgrenze schafft.

Es gibt keine feste Regel, wie weit über dem Verkehrswert man eine Immobilie anbieten sollte. Typischerweise wird ein Angebotspreis gewählt, der leicht über dem ermittelten Verkehrswert liegt, um Verhandlungsspielraum zu haben. In der Praxis hängt der finale Verkaufspreis von Angebot und Nachfrage sowie Verhandlungsgeschick ab. Manchmal wird bei hoher Nachfrage und knappem Angebot auch weit über dem zuvor geschätzten Wert verkauft, in ruhigen Märkten eher darunter. Entscheidend ist letztlich, dass der geforderte Preis marktgerecht ist, damit Interessenten gewonnen und ein Verkaufsabschluss erreicht wird.

Faktoren, die den Verkehrswert senken, sind ein schlechter baulicher Zustand und umfangreicher Renovierungsbedarf. Auch veraltete Ausstattung oder Bauschäden können den Wert drücken. Ungünstige Lagegegebenheiten wie Lärm, schlechte Infrastruktur oder eine ungünstige Nachbarschaft reduzieren den Verkehrswert ebenfalls. Ein Überangebot ähnlicher Immobilien in der Umgebung verschärft diese Effekte und führt zu niedrigeren Preisen. Umgekehrt lassen Investitionen in Modernisierung, energetische Sanierung oder eine attraktive Lage den Verkehrswert steigen.