Welches Baujahr braucht keinen Energieausweis?

Viele Eigentümer älterer Immobilien stellen sich die Frage: Welches Baujahr braucht keinen Energieausweis? Das Baujahr eines Hauses allein befreit allerdings nicht von der Energieausweis-Pflicht. Sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder neu vermieten möchten, ist ein gültiger Energieausweis in den meisten Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Im Folgenden erfahren Sie, ab wann ein Energieausweis Pflicht ist und welche Ausnahmen gelten. Außerdem erklären wir den Unterschied zwischen Verbrauchs– und Bedarfsausweis.

Energieausweis-Pflicht: Wann braucht man einen Energieausweis?

Ein Energieausweis wird genau dann benötigt, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet (verpachtet) werden soll. Grundsätzlich schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass nahezu jedes Wohngebäude einen Energieausweis haben muss, sobald ein neuer Nutzer einzieht. Ausnahme: Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst bewohnen und nicht neu vermieten, brauchen Sie keinen Energieausweis. (Für Bestandsmieter, die schon vor Einführung der Ausweispflicht im Objekt wohnten, besteht ebenfalls kein nachträglicher Anspruch auf Einsicht.)

Auch bei Neubauten ist der Energieausweis Pflicht – hier muss ihn der Bauträger bereits nach Fertigstellung des Gebäudes vorlegen. Wichtig zu wissen: Ein einmal ausgestellter Ausweis ist zehn Jahre gültig. Danach muss er erneuert werden, sofern weiterhin eine Ausweispflicht besteht. Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit – es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Beispiel eines Energieausweises für Wohngebäude mit farblicher Skala von A+ (grün, sehr effizient) bis H (rot, unsparsam). Diese Farbskala – auch Bandtacho genannt – hilft, die Energieeffizienz eines Hauses auf einen Blick einzuschätzen. Solche Dokumente informieren Kauf- und Mietinteressenten über den energetischen Zustand einer Immobilie.

Ab welchem Baujahr ist ein Energieausweis Pflicht?

Nach dem Zweiten Weltkrieg (1945) bis in die 70er-Jahre wurden in Deutschland sehr viele Wohnhäuser gebaut. Rund 60 % aller Wohngebäude hierzulande wurden vor 1978 errichtet – also bevor erstmals strengere Wärmeschutz-Vorschriften galten. Entsprechend groß ist das Interesse von Altbau-Besitzern an der Frage der Energieausweispflicht.Tatsächlich hat der Gesetzgeber die Ausweispflicht für ältere Häuser schrittweise eingeführt. Zunächst mussten Eigentümer von Altbauten bis Baujahr 1965 seit 1. Juli 2008 einen Energieausweis vorlegen. Zum 1. Januar 2009 kamen dann alle Wohngebäude ab Baujahr 1966 hinzu. Seit 2009 gilt die Energieausweis-Pflicht somit für alle Wohnhäuser – unabhängig vom Baujahr. Es gibt kein Baujahr, das generell von der Energieausweispflicht befreit wäre. Entscheidend ist allein, dass das Gebäude verkauft, vermietet oder neu verpachtet wird (siehe oben).

Ausnahmen: Wann braucht man keinen Energieausweis?

Einige wenige Gebäudearten sind ausdrücklich von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Diese Ausnahmen sind im GEG geregelt. Keinen Energieausweis benötigen zum Beispiel:

• Baudenkmäler (denkmalgeschützte Gebäude nach Landesrecht)
  
• Kleine Gebäude mit max. 50 m² Nutzfläche
  
• Gebäude, die nicht oder nur selten beheizt werden (z.B. einfache Wochenend- und Ferienhäuser)
  
• Spezielle Nicht-Wohngebäude mit geringem Energiebedarf (z.B. landwirtschaftliche Ställe oder Lagerhallen)
  

In allen anderen Fällen – insbesondere bei üblichen Wohnhäusern jedes Baujahrs – ist bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis Pflicht. Beachten Sie: Bereits beim Inserieren einer Immobilie müssen in der Anzeige bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis genannt werden (z.B. Effizienzklasse und Endenergiekennwert).

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was sind Unterschiede und Wahlmöglichkeiten?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Unterschied liegt in der Methode, wie die energetischen Kennwerte ermittelt werden.

• Verbrauchsausweis: Bei dieser verbrauchsorientierten Variante basiert der Energieausweis auf dem tatsächlichen Energieverbrauch. Ausgewertet werden die Heizabrechnungen der letzten drei Jahre. Dieses Verfahren ist kostengünstig und einfach, liefert aber nur bedingt vergleichbare Ergebnisse. Denn der Verbrauchsausweis hängt stark vom individuellen Nutzerverhalten ab – etwa durch das Heiz- und Lüftungsverhalten oder Leerstand.
  
• Bedarfsausweis: Beim bedarfsorientierten Ausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes berechnet. Ein Fachingenieur ermittelt anhand von Bauplänen, Dämmstandard und Heizungstechnik, wie viel Energie das Haus unter standardisierten Bedingungen benötigt. Diese Methode ist aufwändiger, aber objektiver: Der Bedarfsausweis zeigt die gebäudebedingte Energieeffizienz unabhängig vom Verhalten der Bewohner.
  

Grundsätzlich können Immobilieneigentümer frei wählen, ob sie einen Energieausweis nach Verbrauch oder Bedarf ausstellen lassen. Nur in wenigen Sonderfällen ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben: Zum Beispiel bei älteren Wohngebäuden mit bis zu 4 Wohneinheiten, wenn der Bauantrag dafür vor 1977 gestellt wurde und keine energetische Sanierung erfolgt ist. Auch Neubauten erhalten stets einen Bedarfsausweis, der vom Architekten oder Energieexperten ausgestellt wird.

Ein Verbrauchsausweis kann außerdem nur erstellt werden, wenn lückenlose Verbrauchsdaten aus den letzten 3 Jahren vorliegen. Nach einer größeren Modernisierung (etwa einer Fassadendämmung) fehlen diese Daten, sodass in solchen Fällen ebenfalls ein Bedarfsausweis ausgestellt werden muss. Übrigens: Die Kosten unterscheiden sich deutlich: Einen Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus gibt es oft schon für unter 100 €, während ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin mehrere hundert Euro kostet. Die Kosten trägt immer der Eigentümer – auf Mieter lassen sie sich nicht umlegen.

Fazit: Energieausweis rechtzeitig besorgen

Egal ob Baujahr 1920 oder Baujahr 2020 – für nahezu jedes Haus ist ein Energieausweis Pflicht, sobald es neu vermietet oder verkauft werden soll. Lediglich bestimmte Sonderfälle (Denkmäler, Kleinstgebäude, unbeheizte Objekte) sind von der Ausweispflicht befreit. Als Eigentümer sollten Sie daher rechtzeitig für einen gültigen Energieausweis sorgen, um einen reibungslosen Immobilienverkauf oder eine Vermietung zu ermöglichen.Ein solcher „Energiepass“ gibt Kauf- und Mietinteressenten einen wichtigen Einblick in die energetische Qualität Ihres Gebäudes. Bei Fragen oder Unsicherheiten rund um Baujahr und Energieausweis-Pflichten lohnt es sich, einen qualifizierten Energieberater oder Gutachter zu Rate zu ziehen. Damit stellen Sie sicher, dass Sie alle gesetzlichen Vorgaben erfüllen und Ihr Gebäude energetisch optimal präsentieren.