Immobilienbewertung: Düsseldorf

Verkehrswert ist ein anderer Ausdruck für den Marktwert einer Immobilie – also den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielt werden kann. Dieser Wert wird unter Annahme freier Marktbedingungen (kein Notverkauf, genügend Angebots-/Nachfragezeit etc.) ermittelt und ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert. Im Grunde entspricht der Verkehrswert dem aktuellen objektiven Wert der Immobilie am Markt. Er ist von subjektiven Vorstellungen des Verkäufers entkoppelt und orientiert sich daran, was ein neutraler Käufer zum Stichtag dafür bezahlen würde. Verkehrswert und Marktwert werden synonym verwendet. Wichtig: Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag – Marktveränderungen danach ändern den Wert.

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt nach den gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In Deutschland gibt es drei Hauptverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet – ideal bei Eigentumswohnungen oder Standardhäusern, wo es genügend Vergleichsdaten gibt. Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten (z.B. vermieteten Häusern) zum Einsatz und basiert auf den zu erwartenden Mieterträgen. Das Sachwertverfahren betrachtet den Bodenwert und die (zeitwertbereinigten) Baukosten, was oft bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien angewandt wird. Ein Sachverständiger wählt je nach Immobilienart das passende Verfahren oder kombiniert mehrere, um zum Verkehrswert zu gelangen. Dabei fließen auch Daten der örtlichen Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren) in die Berechnung mit ein. Kurz gesagt: Der Gutachter analysiert Lage, Zustand und Kennzahlen des Objekts und berechnet mit einer anerkannten Methode den Marktwert.

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Ganz wesentlich ist die Lage – sowohl die Makrolage (Stadt/Region) als auch die Mikrolage (genaue Umgebung, z.B. Ruhig vs. laut). Weiterhin spielen die Objektgröße (Grundstücks- und Wohnfläche), der Grundriss und die Bauart eine Rolle. Zustand und Alter sind ebenfalls zentral: Ein saniertes Haus in gutem Zustand ist mehr wert als ein gleich großes Haus mit Bauschäden. Auch die Ausstattung (Qualität von Küche, Bad, Fußböden etc.) und die Energieeffizienz beeinflussen den Marktwert. Schließlich wirken sich die Marktsituation und wirtschaftliche Rahmenbedingungen aus – bei hoher Nachfrage in einer Region steigen die Preise, während z.B. hohe Zinsen dämpfend wirken können. Insgesamt gilt: Lage, Größe, Zustand und Ausstattung zählen zu den wichtigsten Wertfaktoren einer Immobilie. Änderungen an diesen (z.B. Modernisierung = Wertsteigerung, vernachlässigte Instandhaltung = Wertminderung) spiegeln sich direkt im Verkehrswert wider.

Wenn Sie ein Haus in Düsseldorf schätzen lassen möchten, kommt es darauf an, wofür Sie die Wertermittlung benötigen:

• Ein Kurzgutachten genügt häufig zur groben Orientierung – zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder zur privaten Vermögensübersicht. Die Preise starten hier bei 1.150 € netto und steigen abhängig vom Immobilienwert.

• Ein Vollgutachten ist erforderlich, wenn es um rechtlich relevante Themen geht – etwa bei Erbschaften, Scheidungen, Finanzierungen oder gegenüber dem Finanzamt. Der Einstiegspreis liegt bei 2.300 € netto.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Wert der Immobilie, desto höher auch der Preis des Gutachtens, da der Aufwand und die Bewertungstiefe zunehmen. Unsere Preisliste finden Sie hier.

Wenn Sie eine Immobilienbewertung in Düsseldorf benötigen, sind wir in den folgenden Stadtteilen für Sie da: Altstadt, Carlstadt, Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf, Golzheim, Flingern-Nord, Flingern-Süd, Düsseltal, Oberbilk, Unterbilk, Bilk, Friedrichstadt, Hafen, Hamm, Flehe, Volmerswerth, Oberkassel, Heerdt, Lörick, Niederkassel, Stockum, Lohausen, Kaiserswerth, Wittlaer, Kalkum, Angermund, Lichtenbroich, Unterrath, Rath, Mörsenbroich, Gerresheim, Grafenberg, Ludenberg, Hubbelrath, Knittkuhl, Eller, Lierenfeld, Vennhausen, Unterbach, Wersten, Holthausen, Reisholz, Benrath, Urdenbach, Hassels, Itter, Himmelgeist, Garath, Hellerhof, Medienhafen (neues Szeneviertel am Hafen), Japanisches Viertel („Little Tokyo“  die Immermannstraße) und Zooviertel (gehobenes Wohngebiet in Düsseltal).

Unsere Gutachter arbeiten nicht nur in Düsseldorf, sondern auch im Umland. Gerne sind wir auch unter anderem in folgenden Regionen für Sie da: Neuss, Ratingen, Mettmann, Hilden, Meerbusch, Langenfeld (Rheinland), Monheim am Rhein, Hilden, Kaarst, Grevenbroich, Korschenbroich, Tönisvorst, Rheinfelden, Haan, Erkrath, Wülfrath, Langenfeld, Hilden, Dormagen, Kleve, Kempen, Straelen und viele mehr.

Ja, wir bieten Vor-Ort-Besichtigungen in Düsseldorf an, sie sind jedoch nicht zwingend erforderlich. In den meisten Fällen kann das Verkehrswertgutachten vollständig auf Basis Ihrer Unterlagen erstellt werden. Eine Besichtigung kann dennoch hilfreich sein, um bestimmte bauliche Merkmale besser zu bewerten.

Wenn Sie eine Vor-Ort-Besichtigung wünschen, kann diese für einen kleinen Aufpreis zur Aufwandsentschädigung hinzugebucht werden, auch nachträglich.