Warum ein Nutzungsdauergutachten?
Die lineare Gebäude‑AfA basiert in Deutschland auf pauschalen Nutzungsdauern: vor 2023 meist 2 % pro Jahr (50 Jahre) und für Neubauten ab 2023 3 % (ca. 33 Jahre) (bundesfinanzministerium.de). Doch viele Bestandsimmobilien sind technisch und wirtschaftlich deutlich früher „aufgebraucht“. Ein Restnutzungsdauergutachten (auch AfA‑Gutachten genannt) weist dem Finanzamt eine kürzere, realistische Restlebensdauer nach und erhöht damit Ihre jährliche Abschreibung (AfA) sofort.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein solches Gutachten zahlt sich meist aus, wenn …
- Ihr Gebäude älter als 20 Jahre alt ist und Instandhaltung nur bedingt erfolgt.
- größere Baumängel, Feuchtigkeit oder veraltete Haustechnik vorliegen.
- Sie vor einer energetischen Kernsanierung stehen, aber schon heute Abschreibungsvorteile heben möchten.
- Ihr Steuersatz (persönlich oder im Betriebsvermögen) über 30 % liegt.
Praxiswert: Seriöse Anbieter melden eine Finanzamts‑Anerkennungsquote von über 97 %, somit rechnet sich der Aufwand also in den meisten Fällen.
So funktioniert das Restnutzungsdauergutachten
Sachverständige (vereidigte Gutachter) ermitteln vor Ort und untersuchen:
- Baujahr & Bauweise: Massiv, Holz, Fertigteil
- Baulicher Zustand: Tragwerk, Dach, Fassade, Leitungen
- Modernisierungsgrad: Energietechnik, Fenster, Bäder
- Technische Lebensdauer einzelner Bauteile (vgl. Fraunhofer‑Studie zur Lebens‑ & Nutzungsdauer von Bauteilen) (irbnet.de)
Die Ergebnisse fließen in eine nach IDW‑S 10 anerkannte Restnutzungsdauer. Anschließend erhalten Sie ein prüffähiges AfA‑Gutachten mit Fotos, Berechnung und Rechtsgrundlage (§ 7 Abs. 4 EStG; BMF‑Schreiben 22. 02. 2023) (bundesfinanzministerium.de).
Wie viel Steuern kann ich mit verkürzter Nutzungsdauer sparen?
Gutachtenanbieter berichten von durchschnittlich 50–70 % höheren Abschreibungsbeträgen nach Anerkennung (interne Auswertung, 2024) (schiffer.immo). Ihr Steuerberater sollte Ihnen den exakten Effekt berechnen.
Beispielrechnung
| Annahme | Standard‑AfA (50 J.) | Verkürzte AfA (15 J.) |
| Anschaffungskosten Gebäude | 400 000 € | 400 000 € |
| AfA‑Satz | 2 % | 6,67 % |
| Jährliche Abschreibung | 8 000 € | 26 667 € |
| Steuerersparnis* (42 % ESt) | 3 360 € | 11 200 € |
*Steuersatz beispielhaft. Mehrersparnis pro Jahr: 7 840 €; das Gutachten amortisiert sich oft schon im 1. Jahr.
Was kostet ein Nutzungsdauergutachten und was bringt es?
- Kosten: Laut Marktübersicht kostet ein Nutzungsdauergutachten 500 € bis 2 000 €, abhängig von Lage, Objektart und Dokumentenaufwand.
- Nutzen: Es dient der dauerhaften AfA‑Erhöhung bis zur Vollabschreibung; bei vermieteten Wohnungen oft bis zur fünfstelligen Gesamtsteuerersparnis.
- Rendite: Selbst konservativ gerechnet liegt die interne Verzinsung (IRR) häufig über 50 % p.a., weil die Investition (Gutachtenkosten) einen sofortigen Cashflow‑Hebel erzeugt.
Finanzamt‑Anerkennung sicherstellen
- Seriösen Gutachter wählen (öff. best., geprüfter Immobilienbewerter, DEKRA, Sprengnetter o. ä.).
- Vollständige Objektunterlagen (Grundrisse, Bauakte, Modernisierungen) bereitstellen.
- Gutachten einreichen und gemeinsam mit dem Steuerberater eine AfA‑Korrektur im Folgejahr oder per Änderungsantrag (§ 173 AO) beantragen.
- Nachfragen beantworten: Dank klarer Methodik ist die Ablehnungsquote minimal (s.o. 97 % Akzeptanz)
Statistiken & Studien: Warum Gebäude oft kürzer nutzbar sind
- Fraunhofer‑IRB Forschung: Viele Bauteile (z. B. Fenster, Haustechnik) haben reale Lebensdauern von 20–25 Jahren, weit unter der 50‑Jahres‑AfA (irbnet.de).
- Swiss Life‑Analyse: Eigentümer müssen alle 30 Jahre größere Sanierungen einkalkulieren, um Wert zu erhalten (swisslife.com).
- BMF‑Daten: Gesetzliche Pauschalen bleiben trotzdem hoch. Daher eröffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bewusst die Option, „eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen“ (bundesfinanzministerium.de).
Empfehlenswerte Videos zum Thema
Die Videos eignen sich ideal, um das Thema vor dem Gespräch mit einem Gutachter oder Steuerberater noch einmal visuell aufzufrischen.
Fazit: Höhere Abschreibung = mehr Netto‑Rendite
Bestandsimmobilien sofort höhere Abschreibungen geltend zu machen. Die Kombination aus
- kurzer Amortisation (oft < 12 Monate),
- hoher Finanzamt‑Anerkennung,
- mittlerem Aufwand (ein Termin, wenige Unterlagen)
macht das Gutachten zu einem Pflicht‑Check für Vermieter mit älteren Objekten. Prüfen Sie zusammen mit Ihrem Steuerberater, wie viel Steuerersparnis Ihre Immobilie noch ungenutzt lässt und holen Sie sich auf Gutachten.org ein unverbindliches Angebot für ein Gutachten AfA.
Disclaimer: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Wir von Gutachten.org sind Gutachter, jedoch keine Steuer-oder Rechtsberater.