Wer die Restnutzungsdauer Immobilie berechnen will, entscheidet in der Praxis nicht nur über eine realistische Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines Gebäudes, sondern oft auch über eine spürbar höhere jährliche Abschreibung (AfA) – vorausgesetzt, die verkürzte Restnutzungsdauer ist objektbezogen und nachvollziehbar begründet.

• Die Restnutzungsdauer bestimmt, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich nochlenz lich noch genutzt werden kann.
• Sie ist nicht identisch mit pauschalen Tabellenwerten oder der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer.
• Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu einer höheren jährlichen AfA.
• Tabellen liefern nur Richtwerte – für Abweichungen braucht es eine objektbezogene Begründung.
• Ein Sachverständigengutachten kann eine verkürzte Restnutzungsdauer nachvollziehbar darlegen.

Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten voraussichtlich noch genutzt werden kann. Maßgeblich ist dabei nicht allein das Baujahr, sondern der tatsächliche Zustand der Immobilie.

Kurz gesagt: Nicht jedes Gebäude „lebt" so lange, wie es Tabellen vorsehen.

Die steuerliche Relevanz ergibt sich aus der Absetzung für Abnutzung (AfA) nach Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer bedeutet: Ein Gebäude kann technisch noch stehen, aber wirtschaftlich bereits deutlich früher an Nutzbarkeit verlieren – etwa durch Überalterung der Haustechnik, erhebliche Instandhaltungsrückstände, eingeschränkte Drittverwendbarkeit oder marktbedingte Nachteile (z. B. Grundriss, energetischer Zustand, Nutzungsart).

-> Für steuerliche Zwecke ist die tatsächliche Restnutzungsdauer entscheidend – nicht ein pauschaler Ausgangswert.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) berechnet sich vereinfacht wie folgt:

Gebäudewert ÷ Restnutzungsdauer = jährliche AfA

Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher fällt die jährliche Abschreibung aus. In der Praxis führt die Nutzung pauschaler Tabellenwerte daher häufig zu einer zu niedrigen AfA.

Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG – Lineare AfA bei Gebäuden

Eine verkürzte Restnutzungsdauer wirkt sich nicht einmalig, sondern Jahr für Jahr auf die AfA aus – die steuerliche Wirkung entsteht damit jährlich und dauerhaft.

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer spielen u. a. folgende Punkte eine Rolle:

• Baujahr und Bauweise
• Zustand der Bausubstanz
• Umfang und Qualität von Modernisierungen
• Technische Ausstattung (Heizung, Elektrik, Sanitär)
• Nutzung (z. B. Wohn- vs. Mischnutzung)
• Instandhaltungsrückstände
• Drittverwendbarkeit am Markt

→ Entscheidend ist immer die Gesamtbetrachtung des konkreten Objekts.

Diese wirtschaftliche Betrachtung entspricht auch der Methodik der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Dokumentieren Sie Modernisierungen und Mängel konsequent (Rechnungen, Fotos, Wartungsnachweise, Protokolle), denn eine nachvollziehbare Objektbeschreibung ist häufig der Schlüssel, um eine verkürzte Restnutzungsdauer fachlich sauber zu begründen.

Die Finanzverwaltung stellt AfA-Tabellen mit typisierten Nutzungsdauern zur Verfügung. Diese dienen jedoch lediglich als Richtwerte, nicht als zwingende Einzelfallvorgabe. [1]

Typische Probleme bei reinen Tabellenansätzen:

• individueller Sanierungsstau bleibt unberücksichtigt
• technische Überalterung wird pauschalisiert
• wirtschaftliche Einschränkungen werden ignoriert

Fazit: Tabellen sind ein Startpunkt – aber kein Ersatz für eine fundierte Bewertung.

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Tabellenwerte können eine Orientierung geben, aber wenn Zustand, Technik oder Marktgängigkeit abweichen, braucht es eine objektbezogene Begründung – idealerweise gutachterlich nachvollziehbar.

Ausgangslage

Gebäudewert: 300.000 €

Pauschale Nutzungsdauer: 50 Jahre

→ AfA: 6.000 € pro Jahr

Nach objektbezogener Bewertung

Ermittelte Restnutzungsdauer: 25 Jahre

→ AfA: 12.000 € pro Jahr

→ Die steuerliche Wirkung entsteht jährlich und dauerhaft.

Ja – wenn sie nachvollziehbar begründet ist.

Anerkannt werden Abweichungen von Tabellenwerten insbesondere dann, wenn:

• die Bewertung objektbezogen erfolgt,
• die Methodik fachlich nachvollziehbar ist,
• der Zustand der Immobilie dokumentiert wird.

Relevante Entscheidungen:

• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23

In der Praxis erfolgt dies über ein Sachverständigengutachten.

• ungeprüfte Übernahme von Tabellenwerten
• fehlende Trennung zwischen technischer und wirtschaftlicher Betrachtung
• pauschale Annahmen trotz Sanierungsstau
• fehlende Dokumentation von Mängeln
• Eigenberechnungen ohne belastbare Methodik

Diese Fehler führen häufig dazu, dass steuerliche Potenziale ungenutzt bleiben.

• vermietete Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen
• ältere Bestandsimmobilien mit einem Baujahr vor 2000 (als Daumenregel), vor allem ab einem Baujahr vor 1980
• Objekte mit unvollständigen oder veralteten Modernisierungen

Gerade bei langfristiger Vermietung kann sich eine realistische Restnutzungsdauer erheblich auswirken.

Ein Gutachten ist insbesondere sinnvoll, wenn:

• das Gebäude älter oder technisch überholt ist,
• größere Investitionen geplant oder unterblieben sind,
• steuerliche Optimierung langfristig relevant ist.

Eine unverbindliche Ersteinschätzung zeigt in vielen Fällen schnell, ob sich eine vertiefte Prüfung lohnt.

1. Objektbasis klären (Baujahr, Bauweise, Nutzung, Modernisierungen)

↓

2. Zustand erfassen (Bausubstanz, Technik, Instandhaltungsrückstände, Marktgängigkeit)

↓

3. Restnutzungsdauer objektbezogen ableiten und dokumentieren

↓

4. AfA-Wirkung berechnen (Gebäudewert ÷ Restnutzungsdauer)

↓

5. Bei Abweichung von Tabellenwerten: nachvollziehbare Begründung/Gutachten nutzen

Die Restnutzungsdauer ist der wirtschaftliche Maßstab für die verbleibende Nutzbarkeit eines Gebäudes und damit ein zentraler Hebel für die AfA, denn je kürzer die objektbezogen begründete Restnutzungsdauer, desto höher kann die jährliche Abschreibung ausfallen. Prüfen Sie deshalb, ob Tabellenwerte zu Ihrem Objekt passen, und wenn Zustand, Technik oder Marktgängigkeit abweichen, lassen Sie die Restnutzungsdauer fundiert bewerten – starten Sie jetzt mit einer unverbindlichen Ersteinschätzung bei Gutachten.org, um Ihr Abschreibungspotenzial realistisch einzuordnen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Allgemeine Informationen – Einzelfall bitte prüfen lassen.

• Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
• ImmoWertV (PDF)
• BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23
• AfA-Tabellen