• Die AfA bestimmt, wie viel Sie Ihre Immobilie jährlich steuerlich abschreiben können.
• Viele Eigentümer rechnen korrekt – aber zu niedrig.
• Ursache ist meist eine pauschal angesetzte Nutzungsdauer.
• Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann die AfA deutlich erhöhen.
• Ein Sachverständigengutachten schafft eine belastbare Grundlage für das Finanzamt („Restnutzungsdauergutachten").

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist einer der wichtigsten steuerlichen Hebel für Eigentümer und Vermieter. Wer die AfA korrekt berechnet, senkt seine Steuerlast Jahr für Jahr, insofern sie die pauschal angesetzte Nutzungsdauer unterschreitet. In der Praxis zeigt sich jedoch: Viele Abschreibungen sind formal richtig – aber wirtschaftlich zu niedrig angesetzt.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen:

• Wie Sie die AfA für Ihre Immobilie berechnen
• Welche Rolle die Nutzungsdauer spielt
• Wann ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll ist

Die AfA ist ein zentraler Steuerhebel. Wer nicht nur korrekt, sondern realitätsnah abschreibt, kann seine jährliche Steuerlast dauerhaft senken.

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie beschreibt den jährlichen Wertverlust eines Gebäudes, den Sie steuerlich geltend machen können.

Wichtig:

• Nur das Gebäude ist abschreibbar – nicht das Grundstück.
• Die AfA wirkt sich nur bei Einkünften aus (z. B. Vermietung).

Grundstücke unterliegen keiner Abnutzung im steuerlichen Sinn und sind daher nicht abschreibbar.

AfA pro Jahr = Gebäudeanteil ÷ Nutzungsdauer

Beispiel:

• Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
• Gebäudeanteil: 300.000 €
• Nutzungsdauer: 50 Jahre

→ AfA = 6.000 € pro Jahr

Formal korrekt – aber oft nicht optimal.

In der Praxis wird häufig mit pauschalen Nutzungsdauern gearbeitet (z. B. 50 Jahre). Diese Werte sind Richtwerte, keine Naturgesetze.

Problem:

• Der tatsächliche bauliche Zustand,
• Modernisierungen,
• Bauqualität und
• wirtschaftliche Faktoren

werden dabei nicht individuell berücksichtigt.

Die Folge:

→ Die AfA fällt niedriger aus als nötig.

Prüfen Sie regelmäßig, ob die angesetzte Nutzungsdauer noch zum tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie passt – insbesondere nach Jahren ohne umfassende Sanierung.

Die Restnutzungsdauer beschreibt die tatsächlich verbleibende wirtschaftliche Nutzungszeit eines Gebäudes – nicht die rechnerische Standardannahme.

Typische Gründe für eine kürzere Restnutzungsdauer:

• hohes Alter der Bausubstanz
• Sanierungsrückstand
• veraltete Technik
• eingeschränkte Drittverwendbarkeit

Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet:

→ höhere jährliche AfA.

• Gebäudeanteil: 300.000 €

• Pauschale Nutzungsdauer: 50 Jahre → AfA: 6.000 €/Jahr

• Gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer: 25 Jahre

→ AfA: 12.000 €/Jahr

Der Unterschied wirkt jedes Jahr steuerlich.

Eine Halbierung der Nutzungsdauer führt rechnerisch zu einer Verdopplung der jährlichen Abschreibung.

In der Regel – ja. Wenn sie durch einen zertifizierten Sachverständigen fachlich und nachvollziehbar belegt ist.

Die Finanzverwaltung akzeptiert Sachverständigengutachten, wenn:

• sie objektbezogen sind,
• methodisch sauber begründen,
• und den tatsächlichen Zustand dokumentieren.

Pauschale Eigenberechnungen oder Tabellen reichen dafür nicht aus.

Ohne Gutachten bleibt eine verkürzte Nutzungsdauer meist angreifbar. Eine fachlich belastbare Dokumentation erhöht die Anerkennungschancen deutlich.

• vermietete Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser / Kapitalanlagen
• ältere Gebäude
• Immobilien mit ungleichmäßigem Modernisierungsstand

Gerade bei Investmentobjekten ist der steuerliche Effekt oft erheblich.

• Gebäude- und Bodenwert nicht sauber getrennt
• Pauschale Nutzungsdauer ungeprüft übernommen
• Sanierungen falsch eingeordnet
• AfA „einmal festgelegt – nie hinterfragt"

Diese Fehler sind verbreitet – und teuer.

Ein Gutachten ist besonders sinnvoll, wenn:

• Sie die Immobilie vermieten
• Ihre AfA pauschal angesetzt ist
• das Gebäude älter oder technisch überholt ist,
• Sie langfristig steuerlich optimieren möchten.

Eine kostenlose Ersteinschätzung zeigt schnell, ob sich der Aufwand lohnt.

Lassen Sie prüfen, ob Ihre AfA zu niedrig ist.

Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten von Gutachten.org erhalten Sie:

• eine objektive Bewertung durch zertifizierte Sachverständige,
• eine finanzamtstaugliche Begründung,
• und eine belastbare Grundlage für höhere Abschreibungen.

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Keine Rechts- oder Steuerberatung. Allgemeine Informationen – Einzelfall bitte prüfen lassen.