Immobilienbewertung verständlich erklärt: Wer wissen möchte, was seine Immobilie wert ist, beispielsweise für den Verkauf, eine Finanzierung oder aus Neugier, steht oft vor vielen Fragen. Unter Immobilienbewertung (umgangssprachlich auch Hausbewertung genannt) versteht man die fachgerechte Wertermittlung einer Immobilie, meist durch einen Sachverständigen oder Gutachter. Am Ende steht der Verkehrswert (Marktwert), also der geschätzte Preis, den die Immobilie zum Wertermittlungsstichtag im normalen Marktumfeld erzielen würde. Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt, wie eine Immobilienbewertung abläuft, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen, welche Verfahren Gutachter einsetzen und was eine professionelle Bewertung kostet.
Verkehrswertgutachten
Ein objektives Gutachten vom zertifizierten Gutachter: für Kauf, Verkauf oder Finanzierung – rechtssicher und marktgerecht
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Schritt-für-Schritt: Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Eine verlässliche Immobilienbewertung wird typischerweise von einem unabhängigen Gutachter durchgeführt. Diese Experten halten sich an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und sammeln gezielt alle relevanten Informationen. Der Ablauf gliedert sich meist in folgende Schritte:
- Beauftragung und Vorbereitung
Zunächst wird ein Sachverständiger beauftragt, der Zweck der Bewertung geklärt (z.B. Verkauf, Erbschaft, Finanzierung) und ein Wertermittlungsstichtag festgelegt. Alternativ bieten viele Immobilienmakler unverbindliche und oft kostenlose Bewertungen an. Diese dienen jedoch eher als Orientierung und nicht als offizielles Wertgutachten. - Unterlagenbeschaffung
Vor der eigentlichen Wertermittlung müssen wichtige Unterlagen zur Immobilie zusammengetragen werden. Dazu zählen insbesondere Grundbuchauszüge, Flurkarte/Lageplan, Grundrisse und Baupläne, Wohnflächenberechnungen, Baujahr- und Baudaten, Baubeschreibung sowie vorhandene Energieausweise. Diese Dokumente liefern dem Gutachter wichtige Informationen über Rechtsverhältnisse, Größe, Aufbau und Zustand des Objekts. Fehlende Unterlagen können meist bei Behörden nachgefordert werden. - Eine Besichtigung vor Ort? Bei Gutachten.org nicht notwendig!
Bei lokalen Gutachtern ohne den Einsatz zeit-und budgetsparender Software erfolgt im nächsten Schritt ein Ortstermin, bei dem der Gutachter die Immobilie persönlich besichtigt. Er verschafft sich ein Bild von der Lage (Makrolage wie Stadt/Region und Mikrolage wie direkte Umgebung), der Bausubstanz und dem Zustand (z.B. Bauschäden, Modernisierungsstand), der Ausstattung (Qualität von z.B. Fenstern, Heizung, Bodenbelägen) und der Grundstücksmerkmale (Größe, Zuschnitt, Außenanlagen). Auch die Zimmeraufteilung und eventuelle besondere Merkmale wie Aussicht, Denkmalschutz oder die Rechte Dritter am Grundstück werden aufgenommen, da sie den Wert beeinflussen können. Wichtig sind hierbei weniger Einrichtung oder Möblierung, sondern die objektiven Eigenschaften der Immobilie (Bausubstanz, energetischer Standard etc.). - Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Basierend auf der Art der Immobilie und der Marktsituation wählt der Gutachter ein oder mehrere passende Bewertungsverfahren. Beispielsweise wird bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus eher das Ertragswertverfahren angewendet, bei einem Eigenheim ohne Vergleichsangebote möglicherweise das Sachwertverfahren. Gegebenenfalls zieht der Sachverständige aktuelle Marktdaten heran, etwa Bodenrichtwerte für das Grundstück oder vergleichbare Verkaufsfälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. - Berechnung des Verkehrswerts
Nun erfolgt die eigentliche Wertermittlung der Immobilie. Der Gutachter berechnet den vorläufigen Wert nach dem gewählten Verfahren, beispielsweise durch Vergleich mit ähnlichen Objekten oder die Berechnung künftiger Mieteinnahmen. Alle relevanten Faktoren (Lage, Zustand, Größe, Ausstattung etc.) fließen mit unterschiedlicher Gewichtung in die Berechnung ein. Oft werden mehrere Verfahren parallel durchgeführt und die Ergebnisse miteinander verglichen. Eventuelle Besonderheiten oder Wertminderungen (z.B. ein Wegerecht im Grundbuch oder Sanierungsbedarf) werden berücksichtigt, um am Ende den Marktwert (Verkehrswert) so realistisch wie möglich zu bestimmen. - Gutachten und Dokumentation
Abschließend fasst der Sachverständige alle Ergebnisse und Daten in einem Wertgutachten zusammen. Dieses schriftliche Gutachten (oft 20–30 Seiten) enthält die Beschreibung der Immobilie, mit Fotos, allen Berechnungen und den ermittelten Wert. Ein Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen wird allgemein anerkannt und kann z.B. vor Gericht, beim Finanzamt oder bei Kreditinstituten vorgelegt werden. Für private Verkaufszwecke genügt oft auch eine kürzere Wertermittlung oder ein Kurzgutachten. Dieses ist zwar weniger detailliert, kann aber als gute Preisorientierung dienen.
GUT ZU WISSEN
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Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Der Wert einer Immobilie hängt von diversen Faktoren ab, die unterschiedlich wichtig sind. Hier finden Sie die wichtigsten Einflussfaktoren im Überblick:
- Lage: Oft ist die Lage der Immobilie entscheidend für den Wert. Dabei werden sowohl die Region, die Stadt oder der Stadtteil (Makrolage) als auch die unmittelbare Umgebung und die Nachbarschaft (Mikrolage) betrachtet. Eine gute Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umgebung der Wohngegend steigert den Preis, während eine schlechte Lage den Wert mindert. Auch zukünftige Entwicklungsprojekte (z.B. geplante Bauprojekte, Ausbau von Schulen/Verkehr) spielen eine Rolle.
- Baujahr und Zustand: Das Alter ist weniger entscheidend als der bauliche Zustand und die Pflege der Immobilie. Wichtig sind die Qualität der Bausubstanz, eventuelle Bauschäden oder Renovierungsstau sowie die energetische Beschaffenheit (Dämmung, Heizungsanlage). Modernisierte und gut erhaltene Gebäude sind wertvoller als solche mit erheblichem Reparaturbedarf.
- Größe und Flächen: Die Wohnfläche (bei Wohnimmobilien) bzw. Nutzfläche (bei gewerblichen Objekten) wirkt sich stark auf den Wert aus. Außerdem sind Grundstücksgröße und -zuschnitt relevant. Größere Häuser und Grundstücke erzielen in der Regel höhere Verkehrswerte, allerdings nur bis zu einem gewissen Punkt, da beispielsweise ungenutzte Fläche nicht im gleichen Maße den Preis steigert.
- Ausstattung und Bauqualität: Zur Ausstattung zählen Bau- und Ausstattungsstandard wie die Qualität von Böden, Sanitär, Fenster, Türen, Einbauten, aber auch Extras wie Balkon, Garage, Garten. Hochwertige Materialien und besondere Merkmale (z.B. Einbauküche, Smart-Home-Technik) können den Wert steigern. Wichtig: Nicht die Möblierung oder Deko, sondern dauerhafte Ausstattungsmerkmale und Baumaterialien zählen.
- Grundriss und Raumaufteilung: Die Anzahl der Zimmer und deren Aufteilung (Schnitt) beeinflussen ebenfalls den Wert. Ein durchdachter Grundriss (z.B. offene Wohnküche, ausreichend helle Räume) wird positiver bewertet als ein unvorteilhafter Schnitt. Auch Kriterien wie Stockwerk (bei Wohnungen), Ausrichtung (Himmelsrichtung, Lichteinfall) oder Barrierefreiheit können den Marktwert beeinflussen.
- Rechtliche Faktoren: Eingetragene Lasten oder Rechte im Grundbuch können wertmindernd sein. Beispiele hierfür sind unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurechte oder Denkmalschutzauflagen. Diese Faktoren schränken die Nutzung ein oder resultieren in Kosten, die sich negativ auf den Verkehrswert auswirken. Auf der anderen Seite kann eine noch ungenutzte Baumöglichkeit auf dem Grundstück (z.B. Baulandreserve) wertsteigernd sein.
Darüber hinaus spielen auch die derzeitigen Marktbedingungen eine Rolle. Das Verhältnis von Nachfrage und Angebot am Immobilienmarkt beeinflusst den erzielbaren Preis wesentlich. In Boomphasen mit hoher Nachfrage und wenig Angebot liegen Kaufpreise oft über dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert, während in schwächeren Marktphasen die Preise darunter bleiben können. Ein Verkehrswertgutachten versucht, all diese Faktoren neutral einzuarbeiten, um den objektiven Wert der Immobilie zum Stichtag zu bestimmen.
AUF EINEN BLICK
Verfahren der Immobilienbewertung: Vergleichswert, Sachwert & Ertragswert
Je nach Immobilientyp und Nutzungsart kommen in Deutschland drei anerkannte Bewertungsverfahren zum Einsatz. Oft wird das Ergebnis mehrerer Verfahren verglichen, um eine verlässliche Wertspanne zu erhalten. Alle drei Verfahren sind gesetzlich in der ImmoWertV geregelt und gewährleisten eine nachvollziehbare Berechnung. Hier ein Überblick:
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert aus tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Der Gutachter recherchiert Kaufpreise von Immobilien, die der zu bewertenden Lage, Art, Größe, Baujahr und Ausstattung möglichst ähneln. Aus diesen Vergleichspreisen wird ein Durchschnittswert bzw. Anpassungswert ermittelt, der als Verkehrswert dient. Dieses Verfahren beruht auf realen Marktdaten und wird als gängigstes Verfahren insbesondere bei Wohnimmobilien eingesetzt. Typische Anwendungsfälle sind Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser oder auch unbebaute Grundstücke, sofern genügend aktuelle Vergleichsdaten vorliegen. Bei einzigartigen oder sehr selten gehandelten Objekten stößt das Vergleichswertverfahren an Grenzen, da kaum passende Vergleichspreise existieren.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet häufig Anwendung, wenn kein aktiver Vergleichsmarkt vorhanden ist, etwa bei individuell gebauten Ein- oder Zweifamilienhäusern, die vom Eigentümer selbst genutzt werden. Hierbei wird der Wert aus der Substanz der Immobilie abgeleitet. Konkret berechnet der Gutachter zunächst den Bodenwert des Grundstücks (Größe mal Bodenrichtwert). Dann wird der Gebäudesachwert ermittelt, indem man die geschätzten Kosten für einen vergleichbaren Neubau berechnet und davon eine Wertminderung für Alter und Abnutzung abzieht. Die Summe aus Bodenwert und bereinigtem Gebäudewert ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird oft noch mit einem Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) multipliziert, um Marktlage und Nachfrage in der Region zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren beantwortet im Grunde die Frage: Was würde es am heutigen Tag kosten, diese Immobilie in ihrem aktuellen Zustand neu zu errichten?
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn die Immobilie primär als Kapitalanlage dient und regelmäßige Erträge (Mieten oder Pachten) abwirft. Typische Beispiele sind Mietwohnhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, die vermietet sind. Im Mittelpunkt steht hier die Frage: Wie viel ist das Objekt aufgrund seiner zukünftigen Ertragsfähigkeit wert? Zur Berechnung wird zunächst der jährliche Reinertrag der Immobilie ermittelt. Ausgehend von den Mieteinnahmen pro Jahr werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) abgezogen. Dieser Reinertrag wird dann in Bezug zum Bodenwert gesetzt: Da das Grundstück selbst nicht „verbraucht“ wird, rechnet man eine Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins) heraus, um nur den Ertrag des Gebäudes zu betrachten. Aus dem verbleibenden Gebäudereinertrag wird mittels eines Vervielfältigers (faktorisiert nach Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins) der Gebäudeertragswert berechnet. Addiert man nun den getrennt ermittelten Bodenwert wieder hinzu, erhält man den sogenannten Ertragswert der Immobilie. Einfacher ausgedrückt: Beim Ertragswertverfahren wird berechnet, wie viel die Immobilie auf Basis ihrer zukünftigen Einnahmen wert ist. Es ist besonders relevant für Investoren, da Lage, Miethöhe, Mietvertragslaufzeiten und Zustand hier in Hinblick auf Rendite beurteilt werden. Aufgrund der komplexen Berechnungen (u.a. Liegenschaftszins ermitteln, Restnutzungsdauer abschätzen) sollte diese Methode immer von Experten durchgeführt werden.
Für weitergehende Informationen, finden Sie hier auch unseren ausführlichen Artikel: Die 3 Verfahren der Immobilienbewertung.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten einer professionellen Immobilienbewertung können je nach Aufwand und Immobilienwert variieren. Es gibt keine feste Gebührenordnung mehr, denn Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei mit dem Auftraggeber. Für einen groben Überblick erzielen verschiedene Quellen folgende Größenordnungen:
- Ein einfaches Kurzgutachten (z.B. zur Orientierung beim Verkauf) kostet bei Gutachten.org ab 1300 Euro. Es enthält eine Schätzung des Verkehrswerts mit begrenzter Dokumentation und eignet sich, wenn nur eine schnelle Einschätzung und keine detaillierte Ausarbeitung vor Gericht oder Behörden benötigt wird.
- Ein ausführliches Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) durch einen vereidigten Sachverständigen ist deutlich aufwändiger und entsprechend teurer. Man sollte mit Kosten in Höhe von etwa 1–1,5 % des Immobilienwertes rechnen. Bei uns bewegen sich die Kosten für übliche Wohnimmobilien in dem Bereich ab 2300€ netto.
- Öffentliche Gutachterausschüsse berechnen ihre Gebühren meist nach landesrechtlichen Gebührentabellen abhängig vom ermittelten Verkehrswert. Diese liegen oft in ähnlichen Größenordnungen wie oben genannt. Vorteil: Das Gutachten eines Gutachterausschusses hat hohe Anerkennung. Nachteil: Die Bearbeitung kann etwas länger dauern und ist strikt formal.
Unsere Kosten für ein Gutachten bei Gutachten.org finden Sie hier.
GUT ZU WISSEN
FAQs/Wissen Kompakt
1. Was ist eine Immobilienbewertung und wozu dient sie?
Eine Immobilienbewertung beschreibt die Ermittlung des aktuellen Marktwerts (Verkehrswert) einer Immobilie von professionellen Fachleuten. In vielen Situationen ist eine entsprechende Bewertung notwendig, zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie, für die Finanzierung durch Banken, zu steuerlichen Zwecken (wie Erbschaft oder Schenkung) sowie bei Scheidungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Der ermittelte Marktwert spiegelt dann den realistischen Preis wider, den ein Käufer unter normalen Marktbedingungen zahlen würde.
2. Wie läuft eine Immobilienbewertung konkret ab?
Die Bewertung erfolgt strukturiert in sechs konkreten Schritten:
- Beauftragung eines Gutachters und Festlegung des Bewertungszwecks.
- Zusammentragen wichtiger Unterlagen wie Grundbuch, Baupläne, Energieausweis.
- Besichtigung der Immobilie durch den Gutachter oder durch eine Online-Analyse.
- Auswahl des passenden Bewertungsverfahrens je nach Immobilientyp (Vergleichswert-, Sachwert-, oder Ertragswertverfahren).
- Berechnung des Verkehrswerts anhand verschiedener Einflussfaktoren.
- Dokumentation im Gutachten, welches offiziell anerkannt ist.
3. Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?
Folgende Faktoren können sich auf den Immobilienwert auswirken:
- Makro- und Mikrolage (Stadt, Stadtteil, Infrastruktur, Nachbarschaft)
- Baujahr und Zustand (Renovierungen, energetischer Standard)
- Größe (Wohnfläche, Grundstücksgröße)
- Ausstattung (Materialien, Extras wie Balkon, Garage, Smart-Home)
- Grundriss (Schnitt, Raumaufteilung, Barrierefreiheit)
- Rechtliche Einschränkungen (z. B. Wegerechte, Denkmalschutz)
Eine fundierte Bewertung berücksichtigt all diese Aspekte objektiv.
4. Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten variieren je nach Umfang und Immobilie:
- Kurzgutachten: ab ca. 500 €, zur ersten Orientierung.
- Vollgutachten: ca. 0,5–1,5 % des Immobilienwerts (z. B. 1.500–2.500 € bei Wohnimmobilien).
- Gutachterausschüsse: nach behördlicher Gebührentabelle.
- ➡ Aktuelle Preise bei uns: https://gutachten.org/pricing
Fazit
Die professionelle Immobilienbewertung ist ein einheitlicher Prozess zur objektiven Ermittlung des Verkehrswerts. Dabei müssen alle relevanten Einflussfaktoren einbezogen werden, um die Bewertung auf die Verfahren nach ImmoWertV (Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren) zu stützen. Kostenlose Online-Angebote bieten einen guten ersten Überblick des Immobilienwerts, wichtige Entscheidungen sollten jedoch immer auf ein fundiertes Wertgutachten bezogen werden. Für rechtssichere Entscheidungen, z. B. bei Verkauf, Finanzierung, Scheidung oder Erbschaft, ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten erforderlich. Dieses sorgt für Transparenz und schützt aufgrund der Anerkennung von Behörden und Banken vor Fehleinschätzungen. Kurz gesagt: Ein substantiiertes Gutachten ist die beste Grundlage für faire Preise und sichere Entscheidungen. Wir von Gutachten.org übernehmen dies gerne für Sie.
