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Professionelle
Immobilienbewertung & Verkehrswert

Ob für die Bankfinanzierung, im Scheidungs- oder Erbfall oder zur verlässlichen Wertfeststellung: Unsere zertifizierten Sachverständigen erstellen belastbare Wertermittlungen und Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB – schnell, präzise und bundesweit.

Zertifizierte Expertise

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Immobilienbewertung

Was ist eine
Immobilienbewertung –
und welche Gutachtenart passt zu Ihnen?

ImmoWertV · § 194 BauGB

Eine Immobilienbewertung ermittelt den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie nach den gesetzlich normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das Ergebnis – der Verkehrswert nach § 194 BauGB – ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche Umstände erzielbar wäre. Erstellt von zertifizierten Sachverständigen (DIN ISO/IEC 17024), ist er die einzige Bewertungsform, die vor Gerichten, Finanzämtern und Behörden anerkannt wird.

Das Kurzgutachten (Wertindikation) liefert in 20–30 Seiten eine schnelle Einschätzung des Marktwertes – ideal für private Verkaufsentscheidungen oder Verhandlungen. Das Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) umfasst 60–120 Seiten, ist rechtlich bindend und bei Erbschaften, Scheidungen, Gerichtsverfahren und Finanzamtangelegenheiten zwingend erforderlich.

Marktwert kennen

Kennen Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie – unabhängig von Maklerschätzungen oder Bankbewertungen.

Alle Anlässe abgedeckt

Kauf, Verkauf, Erbschaft, Scheidung, Schenkung – für jeden Anlass die richtige Gutachtenart.

Zertifizierte Sachverständige

DIN ISO/IEC 17024-zertifiziert, öffentlich bestellt und vor Gericht anerkannt.

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Wann brauchen Sie uns?

Typische Anlässe für eine Immobilienbewertung.

Eine professionelle Immobilienbewertung ist immer dann notwendig, wenn der objektive Marktwert rechtlich oder wirtschaftlich relevant ist – ob beim Kauf, Verkauf, im Erbfall oder bei Scheidung.

Immobilienkauf

Sie planen den Kauf einer Immobilie, sind sich beim geforderten Kaufpreis aber unsicher? Mit einer unabhängigen Wertermittlung erhalten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage – für mehr Sicherheit bei Finanzierung, Kaufverhandlung und Bankgespräch.

Immobilienverkauf

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, kennen den tatsächlichen Wert aber nicht? Wir erstellen eine professionelle Immobilienbewertung, damit Sie den richtigen Angebotspreis festlegen – realistisch, marktgerecht und überzeugend gegenüber Käufern.

Trennung oder Scheidung

Im Rahmen einer Trennung oder Scheidung ist der Immobilienwert oft Grundlage für Ausgleichs- und Eigentumsregelungen. Ein neutrales Verkehrswertgutachten sorgt für Klarheit und vermeidet unnötige Streitigkeiten.

Erbschaft oder Schenkung

Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen? Mit einer sachverständigen Immobilienbewertung schützen Sie sich vor überhöhten Steuerforderungen des Finanzamts – und erhalten eine faire Grundlage für mögliche Erbauseinandersetzungen.

Ergänzende Leistungen

VerkehrswertgutachtenGerichtsfestes Vollgutachten

KurzgutachtenSchnelle Wertindikation

KaufpreisaufteilungSteueroptimierung beim Kauf

Unsere PreisübersichtAlle Preise auf einen Blick

Angebot anfragen →

Preisübersicht

Welches Gutachten passt
zu Ihrer Situation.

Vom kompakten Kurzgutachten bis zur vollumfänglichen Wertermittlung – wir bieten für jeden Anlass das exakt passende Format.

Kurzgutachten

Markteinschätzung

ab 1.490 €(brutto)

Geringere Komplexität · Schneller Prozess

Zusammenfassung3 Punkte

Kompakt und präzise zur besseren Entscheidung

Kosteneffizient und bedarfsgerecht für Ihr Anliegen

Schnelle und genaue Ergebnisse

Geeignet für5 Anlässe

MarktpreiseinschätzungenPrivate VermögensermittlungKaufentscheidungenVerkaufsvorbereitungenRenovierungsplanungen

"Für eine schnelle, kostengünstige und orientierende Wertermittlung, die einen guten Überblick bietet, ohne den vollen Umfang eines Verkehrswertgutachtens zu benötigen."

Immobilienarten7 Typen

EigentumswohnungenReihenhäuserDoppelhaushälftenEinfamilienhäuserMehrfamilienhäuserGrundstückeGewerbeobjekte

Leistungsumfang5 Leistungen

Schriftliches Wertgutachten

(auf ca. 30–50 Seite)

Berechnung des Immobilienwertes

nach den gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren

Bild- und Textdokumentation

Optional: Besichtigung & Objektaufnahmetermin

Prüfung vorhandener Objektunterlagen

Alle Preisangaben sind Richtwerte (brutto, inkl. 19% MwSt.) und dienen der ersten Orientierung. Die Vergütung richtet sich nach Art, Umfang und Zweck der Bewertung sowie nach der Komplexität des Objekts und der Unterlagenlage. Nach einer kurzen Ersteinschätzung erstellen wir ein individuelles, transparentes Angebot.

Verkehrswert anfragen Kurzgutachten anfragen

Der Ablauf

In 3 Schritten zu Ihrem
Nutzungsdauergutachten.

Ein Immobiliengutachten muss nicht kompliziert sein. Bei uns starten Sie mit einer kostenfreien Ersteinschätzung – ohne Verpflichtung, aber mit maximaler Transparenz. So wissen Sie von Anfang an, was sinnvoll und wirtschaftlich ist.

< 2 Min.

Kostenlose Ersteinschätzung

Unsere Sachverständigen prüfen kostenlos, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt. Sie erhalten eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Individuell

Individuelle Prüfung

Unsere Sachverständigen prüfen jede Anfrage individuell im Detail – um Ihre Daten zu plausibilisieren und Ihre Ziele zu erreichen.

Gerichtsfest

Detailliertes Gutachten erhalten

Sie bekommen Ihr individuell erstelltes Gutachten – als rechtskonformen Nachweis für Ihre Steuererklärung.

ISO 17024Zertifizierung

§ 194 BauGBRechtskonform

Amtlich & gerichtlich anerkannt

Kostenlose Ersteinschätzung →

Expertise · Unser Team

Wir sind für Sie da!

Aus unseren Zentralen in Berlin, Dresden & Bremen koordinieren wir unser Team, um Ihnen deutschlandweit zur Verfügung zu stehen. Unsere Gutachter sind durch mehrere DAkkS-akkreditierte Stellen nach DIN EN ISO / IEC 17024 zertifiziert.

Kolja Czudnochowski

Geschäftsführer

Gerrit J. Kolweyh

Geschäftsführer

Felix Holfert

Zertifizierter Gutachter

ISO 17024

Nicholas Bethge

Dipl.-Jurist

Simon Mill

Kundenbetreuung

Qualitätssicherung

Die Erstellung erfolgt streng nach den Vorgaben der ImmoWertV. Jedes Gutachten durchläuft ein internes mehrstufiges Prüfverfahren für höchste Präzision.

Angebot anfragen →Kontakt aufnehmen →

Information

Wann brauche ich ein
Verkehrswertgutachten?

Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist oft gesetzlich gefordert oder dringend empfohlen, z. B.:

Für die Bank bei Immobilienfinanzierungen

Bei Scheidung oder Erbschaft zur gerechten Aufteilung

Für den Verkauf oder die interne Vermögensaufstellung

Für das Finanzamt (z. B. Erbschaftssteuer)

Bei Sanierungen, Teilverkäufen oder Nießbrauchregelungen

Unsere zertifizierten Gutachter garantieren Ihnen eine neutrale, fundierte und marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie.

Unverbindliches Angebot →Alle Leistungen →

Was Sie erhalten

Was erhalten Sie mit einem Verkehrswertgutachten?

Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist oft gesetzlich gefordert oder dringend empfohlen, z. B.:

Vollständige und nachvollziehbare Wertermittlung

Vollständige und transparente Dokumentation

Anerkennung bei Banken, Gerichten, Behörden & Ämtern

Persönlicher Ansprechpartner – auch nach dem Gutachten

Auch bekannt als: Immobilienbewertung durch Sachverständige & Marktwertgutachten

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Wissen & Sicherheit

Häufige Fragen.

Alles was Sie über die Immobilienbewertung, das Verkehrswertgutachten, Kosten und Ablauf wissen müssen.

Jetzt Angebot anfragen Zum vollständigen FAQ

Grundlagen & Ablauf

Ein Verkehrswertgutachten ist eine fachlich fundierte und belastbare Einschätzung des aktuellen Marktwerts einer Immobilie. Es wird von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen erstellt und basiert auf gesetzlichen Vorgaben, wie etwa § 194 BauGB. Das Ziel des Gutachtens ist es, den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie zu einem bestimmten Stichtag objektiv und nachvollziehbar zu ermitteln. Ein solches Vollgutachten umfasst ca. 60–120 Seiten und ist im Gegensatz zum Kurzgutachten rechtlich bindend & gerichtsfest.

Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann benötigt, wenn der objektive Marktwert einer Immobilie rechtlich oder wirtschaftlich relevant ist. Typische Anlässe sind zum Beispiel:

* Scheidungen oder Trennungen, bei denen Immobilien im Zuge des Zugewinnausgleichs bewertet werden müssen.
* Erbschaften oder Auflösungen von Erbengemeinschaften, um den Nachlass fair zu teilen.
* Zwangsversteigerungen, zur Vorlage beim Amtsgericht.
* Bilanzierung von Betriebsvermögen, insbesondere bei steuerlichen oder buchhalterischen Prüfungen.
* Schadensregulierungen, etwa bei Baumängeln oder Wertminderungen.
* Steuerliche Zwecke, z. B. zur Bewertung im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Damit ein Verkehrswertgutachten korrekt und vollständig erstellt werden kann, sind verschiedene immobilienbezogene Unterlagen notwendig. Diese ermöglichen eine fundierte Bewertung durch den Sachverständigen. Häufig benötigt werden:

* Baugenehmigung und Baubeschreibung
* Grundrisse, Schnitte und Ansichten der Immobilie
* Wohn- und Nutzflächenberechnung, ggf. auch die Kubatur
* Aktueller Grundbuchauszug
* Lageplan oder Flurkarte vom Katasteramt
* Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen oder Instandhaltungen
* Energieausweis (Pflicht bei Verkauf oder Vermietung)
* Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
* Falls vermietet oder verpachtet: aktuelle Miet- oder Pachtverträge

Je vollständiger die Unterlagen, desto präziser und belastbar kann das Gutachten erstellt werden. Wenn Ihnen Dokumente fehlen, können wir diese gerne für Sie entsprechend beantragen.

Bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens greifen Sachverständige auf drei gesetzlich anerkannte Bewertungsmethoden gemäß ImmoWertV zurück:

* Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert anhand ähnlicher, kürzlich gehandelter Objekte ermittelt. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser.
* Ertragswertverfahren: Diese Methode richtet sich nach den laufenden Mieteinnahmen und wird vor allem bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien genutzt.
* Sachwertverfahren: Kommt zum Einsatz, wenn weder Vergleich noch Ertrag aussagekräftig sind – etwa bei Sonder- oder Industrieimmobilien. Dabei wird der Gebäudewert aus Baukosten und dem Bodenwert abgeleitet.

Zuständigkeiten & Berechtigung

Im Erbfall ermittelt zunächst das Finanzamt am Wohnsitz des Verstorbenen den Verkehrswert der Immobilie nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Dazu wendet die Behörde standardisierte Verfahren an und rechnet meist pauschal, oft ohne persönliche Besichtigung. Die Erben können jedoch einen unabhängigen Gutachter beauftragen, um den offiziellen Wert zu überprüfen und gegebenenfalls Einspruch gegen die Finanzamts-Schätzung einzulegen. In der Praxis lassen viele Erben deshalb ein eigenes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen. Dieser Gutachter sollte öffentlich bestellt oder nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sein, damit sein Gutachten vor Behörden und Gerichten anerkannt wird.

Grundsätzlich kann jeder, der ein berechtigtes Interesse an einer Immobilienbewertung hat, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben – zum Beispiel Eigentümer, Erben, potenzielle Käufer oder Verkäufer. Auch Kreditgeber wie Banken oder Sparkassen holen häufig im Rahmen der Finanzierungsprüfung Gutachten ein. Wichtig ist, dass der Auftraggeber einen qualifizierten Gutachter auswählt; empfohlen werden öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder ISO 17024 zertifizierte Experten.

Den Verkehrswert darf im Prinzip jeder Sachverständige mit entsprechender Qualifikation ermitteln, z.B. Immobilienökonomen oder Architekten mit Bewertungskompetenz. In offiziellen Verfahren ist aber in der Regel ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter oder ein nach ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger vorgeschrieben.

Immobilienwertermittlungen werden in der Regel von professionellen Sachverständigen durchgeführt. Bevorzugt werden öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter oder ISO 17024 zertifizierte Sachverständige, da deren Gutachten von Gerichten, Banken und Finanzbehörden anerkannt sind.

Der Verkehrswert wird nicht von einer einzelnen Person „festgelegt", sondern durch den Gutachter mit anerkannten Verfahren ermittelt. Gesetzlich (§194 BauGB) ist der Verkehrswert definiert als der Preis, der unter normalen Marktbedingungen erzielt würde. Der Sachverständige berechnet diesen Wert anhand von Vergleichspreisen, Erträgen oder Sachwerten.

Kosten & Finanzierung

Ein Kurzgutachten (20–30 Seiten) genügt häufig zur groben Orientierung beim Kauf oder Verkauf. Preise starten ab 1.252 € netto. Ein Vollgutachten (60–120 Seiten) ist erforderlich für rechtliche Themen wie Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Hier liegen die Preise ab 2.933 € netto.

Im Erbfall trägt üblicherweise derjenige Erbe die Kosten, der den Gutachter beauftragt. Bei Miterben werden die Kosten im Regelfall anteilig aufgeteilt. Gutachtenkosten können steuerlich vorteilhaft sein, da ein niedrigerer Verkehrswert die Erbschaftssteuerlast senken kann.

Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten von qualifizierten Sachverständigen (ö.b.u.v. oder ISO 17024). Wichtig ist die Anwendung offizieller Verfahren (ImmoWertV) und eine vollständige Dokumentation. Das Gutachten sollte zudem aktuell sein (max. 12 Monate alt).

Erbschaft & Finanzamt

Das Finanzamt nutzt standardisierte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (Bodenrichtwert + Gebäudesachwert abzüglich Alterswertminderung). Eine Besichtigung findet meist nicht statt. Erben können jedoch ein eigenes Verkehrswertgutachten vorlegen, um einen genaueren Wert nachzuweisen.

Das Finanzamt verwendet Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren basierend auf amtlichen Bodenrichtwerten und pauschalen Gebäudewerten. Diese standardisierten Rechenmodelle berücksichtigen oft keine individuellen wertmindernden Faktoren.

Der Notar errechnet den Verkehrswert oft aus dem Gebäudesachwert plus Bodenrichtwert für die Grunderwerbsteuer und Notarkosten. In der Regel folgt er dabei den Werten, die im Kaufvertrag oder durch das Finanzamt festgelegt wurden.

Erfolgt ein Verkauf innerhalb von 12 Monaten nach dem Erbfall unter dem Schätzwert, kann dieser niedrigere Preis als Nachweis akzeptiert werden. Das Finanzamt korrigiert dann die Steuerbemessungsgrundlage entsprechend.

Vergleichende Wertbegriffe

Der Marktwert ist der voraussichtliche Preis unter normalen Marktbedingungen. Er kann über oder unter dem real erzielten Preis liegen, je nach Marktlage (Boom vs. Flaute) und individuellem Verhandlungsgeschick.

Der „faire Wert" (Fair Value) wird in der Regel mit dem Marktwert gleichgesetzt. Da beide auf Marktdaten basieren, sollte der faire Wert nicht über dem marktüblichen Verkehrswert liegen.

Der Marktwert ist objektiv der Marktpreis bei Verkauf. Der Nutzungswert beschreibt den subjektiven Wert für einen bestimmten Nutzer (z.B. Eigennutzung ohne Veräußerungsabsicht) und liegt oft unter dem Marktwert.

Bauliche Mängel, Sanierungsstau, veraltete Ausstattung sowie ungünstige Lagefaktoren (Lärm, schlechte Infrastruktur) mindern den Wert. Auch Belastungen im Grundbuch (z.B. Wohnrechte) wirken wertmindernd.

Zeitpunkt & Zweck

Immer wenn ein rechtskonformer Wertnachweis erforderlich ist: Steuerfälle, Gericht, Scheidung, Erbschaft oder für Banken. Ein Vollgutachten (60–120 Seiten) ist hierfür die richtige Wahl, da es gerichtsfest ist.

Ja, Eigentümer können frei über den Preis entscheiden. Bei Verkäufen an Verwandte weit unter Wert könnte das Finanzamt jedoch eine Schenkung vermuten und entsprechende Steuern erheben.

Es ist ein standardmäßiger Teil der Kreditprüfung zur Beleihungswertermittlung. Es zeigt, dass die Bank die Finanzierung seriös prüft und ihre Sicherheiten bewertet.

Oft wird ein Angebotspreis leicht über dem Verkehrswert gewählt, um Verhandlungsspielraum zu haben. Der tatsächliche Aufschlag hängt stark von der lokalen Nachfrage und dem Objekttyp ab.

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Immobilienbewertung verstehen

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Verkehrswert

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Stichtag

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