Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Gesamt-Kaufpreis einer Immobilie auf die Bestandteile Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits verteilt. Das ist erforderlich, weil man steuerliche Abschreibungen (AfA) nur für den Gebäudewert ansetzen darf – das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden, da es sich nicht abnutzt. Ohne Kaufpreisaufteilung wüsste man nicht, welcher Anteil des Kaufpreises überhaupt abschreibungsfähig ist.

Wenn man vermutet, dass der Gebäudewertanteil eigentlich höher sein müsste als vom Finanzamt angesetzt, kann man ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen vorlegen. Ein solches Gutachten ermittelt marktgerechte Boden- und Gebäudewerte und begründet diese ausführlich. Ein unabhängiges Gutachten führt oft zu einem höheren Gebäudewert, weil es die individuellen Merkmale berücksichtigt, anstatt nur schematisch zu rechnen.

Vor allem bei hochpreisigen Objekten und in Regionen mit teuren Grundstücken (z.B. Großstädte). Je höher der Anteil, der fälschlich als Bodenwert angesetzt würde, desto mehr Steuern stehen auf dem Spiel. Laut Erfahrungswert lohnt ein Gutachten umso mehr, je wertvoller das Gebäude ist oder je ungewöhnlicher die Umstände sind, da die Standard-Aufteilung des Finanzamts oft besonders ungenau ist.

Das Finanzamt ist verpflichtet, ein schlüssiges Gutachten in seine Entscheidung einzubeziehen. Gerichte haben klar gestellt, dass die Behörde externe Aufteilungsnachweise berücksichtigen muss und die interne Arbeitshilfe nicht das Maß aller Dinge ist. Ist das Gutachten plausibel und fachgerecht, wird es in aller Regel akzeptiert. Die Erfolgsquoten bei qualifizierter Erstellung liegen sehr hoch.

Enthält der Kaufvertrag bereits eine Aufschlüsselung, wird diese in der Regel vom Finanzamt übernommen – sofern sie realistisch erscheint. Ist sie jedoch unplausibel (z.B. extrem niedriger Bodenwert), kann das Finanzamt diese anzweifeln. Ein Sachverstängigengutachten schafft hier eine fachlich fundierte Grundlage, die über eine bloße vertragliche Vereinbarung hinausgeht.

Ja, innerhalb der Veranlagungsfrist (meist 4 Jahre) lässt sich die AfA-Berechnung noch anpassen. Man kann ein Gutachten nachreichen und beantragen, die Abschreibungen für die Zukunft entsprechend zu erhöhen. Bestandskräftige Bescheide der Vorjahre lassen sich jedoch meist nicht mehr rückwirkend ändern, daher empfiehlt es sich, die optimale Aufteilung direkt von Beginn an anzustreben.