Die lineare Gebäude‑AfA basiert in Deutschland auf pauschalen Nutzungsdauern: vor 2023 meist 2 % pro Jahr (50 Jahre) und für Neubauten ab 2023 3 % (ca. 33 Jahre) (bundesfinanzministerium.de). Doch viele Bestandsimmobilien sind technisch und wirtschaftlich deutlich früher „aufgebraucht". Ein Restnutzungsdauergutachten (auch AfA‑Gutachten genannt) weist dem Finanzamt eine kürzere, realistische Restlebensdauer nach und erhöht damit Ihre jährliche Abschreibung (AfA) sofort.

Ein solches Gutachten zahlt sich meist aus, wenn …

• Ihr Gebäude älter als 20 Jahre alt ist und Instandhaltung nur bedingt erfolgt.
• größere Baumängel, Feuchtigkeit oder veraltete Haustechnik vorliegen.
• Sie vor einer energetischen Kernsanierung stehen, aber schon heute Abschreibungsvorteile heben möchten.
• Ihr Steuersatz (persönlich oder im Betriebsvermögen) über 30 % liegt.

Praxiswert: Seriöse Anbieter melden eine Finanzamts‑Anerkennungsquote von über 97 %, somit rechnet sich der Aufwand also in den meisten Fällen.

Sachverständige (vereidigte Gutachter) ermitteln vor Ort und untersuchen:

1. Baujahr & Bauweise: Massiv, Holz, Fertigteil

2. Baulicher Zustand: Tragwerk, Dach, Fassade, Leitungen

3. Modernisierungsgrad: Energietechnik, Fenster, Bäder

4. Technische Lebensdauer einzelner Bauteile (vgl. Fraunhofer‑Studie zur Lebens‑ & Nutzungsdauer von Bauteilen) (irbnet.de)

Die Ergebnisse fließen in eine nach IDW‑S 10 anerkannte Restnutzungsdauer. Anschließend erhalten Sie ein prüffähiges AfA‑Gutachten mit Fotos, Berechnung und Rechtsgrundlage (§ 7 Abs. 4 EStG; BMF‑Schreiben 22. 02. 2023) (bundesfinanzministerium.de).

Gutachtenanbieter berichten von durchschnittlich 50–70 % höheren Abschreibungsbeträgen nach Anerkennung (interne Auswertung, 2024) (schiffer.immo). Ihr Steuerberater sollte Ihnen den exakten Effekt berechnen.

Beispielrechnung

\Steuersatz beispielhaft. Mehrersparnis pro Jahr: 7 840 €; das Gutachten amortisiert sich oft schon im 1. Jahr.*

• Kosten: Laut Marktübersicht kostet ein Nutzungsdauergutachten 500 € bis 2 000 €, abhängig von Lage, Objektart und Dokumentenaufwand.
• Nutzen: Es dient der dauerhaften AfA‑Erhöhung bis zur Vollabschreibung; bei vermieteten Wohnungen oft bis zur fünfstelligen Gesamtsteuerersparnis.
• Rendite: Selbst konservativ gerechnet liegt die interne Verzinsung (IRR) häufig über 50 % p.a., weil die Investition (Gutachtenkosten) einen sofortigen Cashflow‑Hebel erzeugt.

1. Seriösen Gutachter wählen (öff. best., geprüfter Immobilienbewerter, DEKRA, Sprengnetter o. ä.).

2. Vollständige Objektunterlagen (Grundrisse, Bauakte, Modernisierungen) bereitstellen.

3. Gutachten einreichen und gemeinsam mit dem Steuerberater eine AfA‑Korrektur im Folgejahr oder per Änderungsantrag (§ 173 AO) beantragen.

4. Nachfragen beantworten: Dank klarer Methodik ist die Ablehnungsquote minimal (s.o. 97 % Akzeptanz)

• Fraunhofer‑IRB Forschung: Viele Bauteile (z. B. Fenster, Haustechnik) haben reale Lebensdauern von 20–25 Jahren, weit unter der 50‑Jahres‑AfA (irbnet.de).
• Swiss Life‑Analyse: Eigentümer müssen alle 30 Jahre größere Sanierungen einkalkulieren, um Wert zu erhalten (swisslife.com).
• BMF‑Daten: Gesetzliche Pauschalen bleiben trotzdem hoch. Daher eröffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bewusst die Option, „eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen" (bundesfinanzministerium.de).

„Abschreibung erhöhen & Steuern sparen": Sprengnetter erklärt Schritt für Schritt (YouTube, 16 min)

„Finanzamt lehnt Gutachten ab? So reagierst du!": Praxistipps eines Steuerberaters (YouTube, 12 min) (youtube.com)

Die Videos eignen sich ideal, um das Thema vor dem Gespräch mit einem Gutachter oder Steuerberater noch einmal visuell aufzufrischen.

Ein Restnutzungsdauergutachten ist das wirksamste legale Werkzeug, um bei Bestandsimmobilien sofort höhere Abschreibungen geltend zu machen. Die Kombination aus

• kurzer Amortisation (oft < 12 Monate),
• hoher Finanzamt‑Anerkennung,
• mittlerem Aufwand (ein Termin, wenige Unterlagen)

macht das Gutachten zu einem Pflicht‑Check für Vermieter mit älteren Objekten. Prüfen Sie zusammen mit Ihrem Steuerberater, wie viel Steuerersparnis Ihre Immobilie noch ungenutzt lässt und holen Sie sich auf **Gutachten.org** ein unverbindliches Angebot für ein Gutachten AfA.

Disclaimer: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Wir von Gutachten.org sind Gutachter, jedoch keine Steuer-oder Rechtsberater

WISSEN IM DETAIL

Wenn Sie noch mehr zu den Vorteilen eines Restnutzungsdauergutachtens erfahren wollen, finden Sie im Folgenden weitere detaillierte Erklärungen und verschiedene Beispiele und Belege.

Statistiken zur Nutzung von Restnutzungsdauergutachten

• Umfrageergebnis 2025: Einer ImmoScout24-Umfrage (Februar 2025) zufolge nutzen lediglich etwa 12 % der privaten Vermieter das Steuersparpotenzial durch ein Restnutzungsdauergutachten, 88 % verzichten also darauf (immobilienscout24.de). Vermieter lassen hier jährlich viel Geld liegen, da sie ohne Gutachten nur die pauschale AfA (Abschreibung für Abnutzung) ansetzen.
• Erfolgsquote und Potenzial: Laut derselben Umfrage werden über 98 % der beantragten Restnutzungsdauer-Gutachten vom Finanzamt anerkannt. Experten schätzen, dass sich mit einem Gutachten die jährliche Abschreibungssumme im Schnitt verdoppeln lässt (immobilienscout24.de). Für ein typisches älteres Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren ergibt sich so z. B. eine zusätzliche Steuerersparnis von fast 9.800 € pro Jahr (immobilienscout24.deimmobilienscout24.de). Die Kosten des Gutachtens selbst sind dabei als Werbungskosten absetzbar.

Studien und Fachveröffentlichungen zur verkürzten Abschreibung

• Finanzgericht bestätigt Steuervorteil: Ein dpa-Fachartikel (Mai 2022) berichtet über ein Urteil des Finanzgerichts Münster, welches Vermietern die verkürzte Abschreibung erlaubt (sueddeutsche.de). In dem Fall hatte der Eigentümer per Gutachten eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen und 3,33 % AfA statt 2 % angesetzt. Das Finanzamt wollte dies nicht anerkennen, doch das Gericht gab dem Vermieter Recht. Der Bund der Steuerzahler rät Vermietern seitdem, besonders bei älteren Immobilien die tatsächliche Nutzungsdauer prüfen zu lassen, denn oft ist eine deutlich kürzere AfA-Dauer belegbar, was die Steuerlast entsprechend mindert.
• KPMG-Steuertipp (Feb 2023): Die Wirtschaftsprüfer von KPMG erklären, dass der Gesetzgeber zwar Ende 2022 erwog, das Gutachten-Modell abzuschaffen, dies aber vom Bundesrat gestoppt wurde (kpmg.comkpmg.com). Somit bleibt § 7 Abs. 4 EStG in Kraft, der eine kürzere Restnutzungsdauer zulässt. KPMG empfiehlt insbesondere Eigentümern älterer Gebäude, ein solches Gutachten prüfen zu lassen. Anhand eines Beispiels zeigen sie den Effekt auf die Steuerlast: Bei einem 90 Jahre alten Haus (Gebäudekosten 500.000 €) erhöht ein Gutachten die AfA von 2 % (10.000 € p.a.) auf 4 % (20.000 € p.a.), womit sich die jährliche Steuerersparnis von 4.000 € auf 8.000 € verdoppelt.
• Volkswirtschaftliche Analyse: Eine Studie des RWI (Rheinisch-Westfälisches Institut, 2009) untersuchte verkürzte Abschreibungsdauern und deren Auswirkungen. Sie kommt zu dem Schluss, dass überlange Abschreibungsfristen Investoren steuerlich benachteiligen. Die Bemessungsgrundlage der Steuer bleibt unnötig hoch, was die Nettorendite schmälert und Investitionen dämpfen kann (econstor.eu). Kürzere Nutzungsdauern hingegen wirken wie ein Steueranreiz: Höhere Abschreibungen reduzieren frühzeitig das zu versteuernde Einkommen und erhöhen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen (econstor.eu). Diese Erkenntnisse untermauern, warum das Restnutzungsdauergutachten ein beliebtes Instrument zur Steueroptimierung bei Vermietern geworden ist.

Tabellen und Rechenbeispiele: Pauschale vs. individuelle Restnutzungsdauer

• Immocation-Beispiele (2023): Der Immobilien-Blog immocation präsentiert drei Rechenbeispiele für verkürzte Abschreibungen. Zum Beispiel wird ein Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1960, Kaufpreis 3 Mio. €) normalerweise über 50 Jahre mit 60.000 € p.a. abgeschrieben. Ein Gutachten ergab jedoch nur 25 Jahre Restnutzungsdauer, womit sich die AfA auf 120.000 € pro Jahr verdoppelte. Folge: Rund 25.000 € weniger Steuern pro Jahr, da der zusätzliche Abschreibungsbetrag den zu versteuernden Mietgewinn entsprechend mindert (start.immocation.de). Ähnliche Berechnungen im Artikel zeigen bei anderen Objekten Steuerersparnisse von 6.800 € bzw. 17.000 € jährlich durch kürzere AfA-Dauern.
• KPMG-Beispielrechnung: Auch der KPMG-Steuertipp liefert eine klare Gegenüberstellung: Ein Altbau (vermietet, Baujahr ~1930) mit 500.000 € Gebäudewert hat nach gesetzlicher AfA 50 Jahre Nutzungsdauer (2 % p.a.). Das sind 10.000 € Abschreibung pro Jahr und z. B. ca. 4.000 € Steuerentlastung bei 40 % Steuersatz. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt die AfA auf 4 % (20.000 € p.a.). Die jährliche Steuerersparnis verdoppelt sich dann auf etwa 8.000 € (kpmg.com). Diese Rechnung verdeutlicht den finanziellen Vorteil: Durch die verkürzte Abschreibungsdauer spart der Vermieter hier zusätzliche 4.000 € Steuern pro Jahr über die Restnutzungsdauer hinweg.