Der Bundesrat hat heute die Empfehlung seines Finanzausschusses aufgegriffen, den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erheblich einzuschränken.

Die darin angesprochenen Qualitätsprobleme bei Restnutzungsdauergutachten sehen auch wir. Den vorgeschlagenen Lösungsweg halten wir jedoch für falsch.

Die Änderung würde nicht lediglich höhere Anforderungen an Gutachten stellen. Sie würde den Nachweis bei einem großen Teil der Bestandsgebäude unabhängig davon ausschließen, ob tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer besteht und diese durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten belastbar nachgewiesen werden kann.

Aus unserer Sicht sollte deshalb nicht der Einzelnachweis eingeschränkt, sondern dessen Qualität verbindlich geregelt werden.

Ausgangspunkt ist eine Empfehlung des Finanzausschusses des Bundesrates. Dieser hatte vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um vier Wörter zu ergänzen.

Nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ sollen die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden.

Der Bundesrat hat diese Empfehlung heute in seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 übernommen.

Die Änderung wirkt auf den ersten Blick gering. Ihre praktische Bedeutung wäre erheblich: Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer könnte künftig grundsätzlich nur noch berücksichtigt werden, wenn sie bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bestand beziehungsweise in dessen ursprünglicher Konzeption angelegt war.

Die Begründung nennt hierfür insbesondere Gebäude, die von vornherein auf eine kurze Nutzungsdauer ausgelegt sind, etwa Leichtbauhallen oder Trafostationshäuser.

Für typische Bestandsgebäude wäre die Konsequenz eine andere: Eine Verkürzung der Nutzungsdauer, die sich erst im Laufe von Jahrzehnten aufgrund von Alterung, unterlassener Instandhaltung, Modernisierungsstau oder wirtschaftlicher Überalterung entwickelt hat, könnte grundsätzlich nicht mehr über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG berücksichtigt werden.

Genau darin liegt aus unserer Sicht das zentrale Problem des Vorschlags.

Die heutige Entscheidung des Bundesrates ändert § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht.

Der Bundesrat hat im ersten Durchgang zum Jahressteuergesetz 2026 Stellung genommen und damit einen Änderungswunsch in das laufende Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Der Regierungsentwurf selbst enthält die vorgeschlagene Einschränkung bislang nicht.

Bis daraus geltendes Recht werden könnte, stehen noch mehrere wesentliche Schritte aus:

1. Gegenäußerung der Bundesregierung:
   Zunächst wird sich die Bundesregierung zu dem Vorschlag des Bundesrates positionieren.
2. Beratungen im Bundestag:
   Anschließend wird der Gesetzentwurf im Bundestag beraten. Dort müsste die vorgeschlagene Einschränkung im weiteren parlamentarischen Verfahren aufgegriffen werden. Insbesondere der Finanzausschuss des Bundestages wird sich mit den vorgeschlagenen Änderungen befassen und eine Beschlussempfehlung erarbeiten.
3. Beschluss des Bundestages:
   Der Bundestag müsste eine entsprechende Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG tatsächlich beschließen.
4. Erneute Befassung des Bundesrates:
   Anschließend würde sich der Bundesrat im zweiten Durchgang mit dem vom Bundestag beschlossenen Jahressteuergesetz 2026 befassen.

An mehreren dieser Stellen kann der heutige Vorschlag noch verändert, abgeschwächt oder vollständig fallengelassen werden. Gesetzgebungsvorschläge können im weiteren parlamentarischen Verfahren geändert oder nicht übernommen werden.

Die heutige Entscheidung ist deshalb relevant – sie ist aber weder eine Abschaffung der Restnutzungsdauer-AfA noch die Entscheidung darüber, wie § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG künftig aussehen wird.

Für Eigentümer gilt weiterhin die bestehende Rechtslage. Ob die vorgeschlagene Änderung überhaupt Gesetz wird, wie sie bis dahin möglicherweise verändert wird und welche Anwendungs- oder Übergangsregelungen ein endgültiges Gesetz enthalten würde, steht derzeit nicht fest.

Aus der heutigen Entscheidung eine vermeintliche „letzte Chance“ oder eine konkrete Frist für Restnutzungsdauergutachten abzuleiten, halten wir daher für nicht seriös.

Die aktuelle Initiative ist nicht der erste Versuch, den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer einzuschränken. In den vergangenen Jahren wurden bereits mehrfach Änderungen vorgeschlagen – in Kraft getreten sind sie in dieser Form bislang nicht.

Diese Vorgeschichte ist keine Prognose für das laufende Gesetzgebungsverfahren. Sie zeigt aber, dass Vorschläge zur Einschränkung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in den vergangenen Jahren mehrfach im weiteren Verfahren verändert oder nicht umgesetzt wurden.

Auch der heute vom Bundesrat aufgegriffene Vorschlag kann im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch verändert, abgeschwächt oder vollständig fallengelassen werden. Erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens steht fest, ob und in welcher Form sich die Rechtslage tatsächlich ändert.

In einem Punkt teilen wir ausdrücklich die Problembeschreibung des Finanzausschusses.

In der Begründung wird darauf hingewiesen, dass in der Praxis auch einfache „Internetgutachten“ und Gutachten von nicht hinreichend qualifizierten Personen als Nachweis vorgelegt werden. Zugleich verursacht die Prüfung solcher Gutachten erheblichen Aufwand in der Finanzverwaltung.

Dieses Problem begegnet auch uns in der Praxis.

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat den Steuerpflichtigen nicht auf eine bestimmte Methode zur Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer festgelegt. Entscheidend ist vielmehr, ob die gewählte sachverständige Methode im konkreten Einzelfall geeignet ist, die tatsächliche Nutzungsdauer mit hinreichender Sicherheit zu bestimmen.

Diese Offenheit hinsichtlich der Methodik darf jedoch nicht mit Beliebigkeit hinsichtlich der Qualität des Nachweises verwechselt werden.

Ein automatisiertes Ergebnis auf Grundlage weniger Objektangaben ist etwas anderes als eine sachverständige Beurteilung des konkreten Gebäudes nach persönlicher Besichtigung und dokumentierter Auseinandersetzung mit dessen tatsächlichem Zustand.

Wenn das Problem die Qualität von Gutachten ist, sollte deshalb die Qualität von Gutachten reguliert werden – nicht die Möglichkeit, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen.

Das ist für uns der entscheidende Punkt.

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG arbeitet mit typisierten Abschreibungssätzen. § 7 Abs. 4 Satz 2 ermöglicht bislang eine abweichende Bemessung der AfA, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes kürzer ist.

Gerade bei älteren Gebäuden kann sich eine solche Abweichung erst im Laufe der Zeit entwickeln.

Ein Gebäude kann ursprünglich auf eine jahrzehntelange Nutzung ausgelegt gewesen sein und Jahrzehnte später dennoch eine deutlich geringere tatsächliche Restnutzungsdauer aufweisen. Technischer Verschleiß, unterlassene Modernisierungen, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen können sich erst während der Lebensdauer des Gebäudes entwickeln.

Der Bundesfinanzhof stellt bei der tatsächlichen Nutzungsdauer auf die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Determinanten ab, welche die Nutzungsdauer eines Gebäudes beeinflussen. Entscheidend ist damit eine auf das konkrete Objekt bezogene Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse.

Die vorgesehene Formulierung würde diese Betrachtung grundlegend verändern: Entscheidend wäre nicht mehr nur, wie lange das Gebäude zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich noch genutzt werden kann, sondern zusätzlich, ob die kürzere Nutzungsdauer bereits im Zeitpunkt seiner Fertigstellung bestand.

Aus bewertungsfachlicher Sicht überzeugt uns diese Differenzierung nicht.

Eine tatsächlich eingetretene Verkürzung der Nutzungsdauer wird nicht dadurch weniger real, dass sie sich erst während der Lebensdauer des Gebäudes entwickelt hat.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen sollten bei der weiteren Beratung berücksichtigt werden.

Eine erhöhte AfA ist kein zusätzlicher Zuschuss zum Erwerb einer Immobilie. Sie beeinflusst vielmehr den Zeitpunkt, zu dem die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann eine kurze Restnutzungsdauer mit einem erheblichen Investitionsbedarf zusammentreffen. Wer ein unsaniertes Gebäude erwirbt, übernimmt regelmäßig zugleich einen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf.

Eine Einschränkung des Einzelnachweises kann deshalb die Wirtschaftlichkeitsrechnung gerade solcher Investitionen verändern.

Das erscheint uns auch deshalb diskussionswürdig, weil der Gesetzgeber gleichzeitig steuerliche Anreize für Investitionen in den Neubau setzt. Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG dienen der steuerlichen Förderung entsprechender Investitionen.

Neubau und Bestand sollten dabei nicht gegeneinander ausgespielt werden. Zusätzlicher Neubau ist erforderlich. Gleichzeitig sind Erhaltung, Modernisierung und energetische Verbesserung des vorhandenen Gebäudebestands von erheblicher Bedeutung.

Eine steuerrechtliche Änderung, die insbesondere Investitionen in ältere und modernisierungsbedürftige Gebäude betrifft, sollte deshalb auch hinsichtlich dieser Auswirkungen geprüft werden.

Bemerkenswert ist, dass das Jahressteuergesetz 2026 selbst einen möglichen Lösungsansatz enthält.

Bei der geplanten Neuregelung der Kaufpreisaufteilung verfolgt der Regierungsentwurf gerade nicht den Ansatz, einen sachverständigen Einzelnachweis vollständig auszuschließen. Vielmehr soll eine gesetzliche Typisierung mit der Möglichkeit verbunden werden, durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten abweichende tatsächliche Verhältnisse nachzuweisen.

Wir halten diesen Grundgedanken auch bei der Restnutzungsdauer für überzeugender.

Eine gesetzliche Typisierung kann der Finanzverwaltung einen klaren Ausgangspunkt geben. Wo die tatsächlichen Verhältnisse eines konkreten Gebäudes hiervon abweichen, sollte jedoch weiterhin ein qualifizierter und überprüfbarer Einzelnachweis möglich sein.

Die in der Bundesratsempfehlung beschriebenen Probleme lassen sich aus unserer Sicht zielgerichteter lösen, ohne den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bei Bestandsgebäuden weitgehend auszuschließen.

Wir schlagen dafür drei verbindliche Anforderungen vor:

1. 1Verbindliche Qualifikationsanforderungen
   Gutachten sollten nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle zertifizierten Sachverständigen erstellt werden dürfen. So wird eine nachgewiesene fachliche Qualifikation sichergestellt.
2. 2Verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung mit Fotodokumentation
   Der tatsächliche Zustand des Gebäudes muss vor Ort aufgenommen und nachvollziehbar dokumentiert werden. So beruht die Ermittlung der Restnutzungsdauer auf dem konkreten Gebäudezustand.
3. 3Gesetzlich normierte Mindestinhalte
   Das Gutachten muss einen konkreten Objektbezug aufweisen, die für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Gewerke sachverständig beurteilen und die ermittelte Restnutzungsdauer nachvollziehbar aus dem tatsächlichen Gebäudezustand herleiten.

Ein solcher Qualitätsrahmen würde genau dort ansetzen, wo die Ausschussempfehlung das Problem verortet: bei der Qualität und Überprüfbarkeit der vorgelegten Nachweise.

Qualitativ unzureichende oder rein automatisierte Gutachten könnten wirksam begrenzt werden. Gleichzeitig bliebe der qualifizierte Einzelnachweis dort möglich, wo die tatsächlichen Verhältnisse eines Gebäudes von der gesetzlichen Typisierung abweichen.

Wir teilen das Ziel, die Qualität von Restnutzungsdauergutachten zu erhöhen und die Finanzverwaltung vor ungeeigneten oder nicht überprüfbaren Nachweisen zu schützen.

Die heute vom Bundesrat aufgegriffene Lösung halten wir dafür jedoch nicht für sachgerecht.

Sie begegnet einem Qualitätsproblem bei der Nachweisführung mit einer materiellen Einschränkung des Einzelnachweises – und würde damit auch solche Fälle erfassen, in denen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Bestandsgebäudes fachlich qualifiziert und belastbar nachgewiesen werden kann.

Aus unserer Sicht ist der bessere Weg deshalb:

Höhere Anforderungen an den Nachweis – nicht der Ausschluss nachweisbarer tatsächlicher Verhältnisse.

Der nächste wesentliche Schritt im Gesetzgebungsverfahren ist die Gegenäußerung der Bundesregierung. Evalion wird das weitere Verfahren begleiten und über die Entwicklung und ihre möglichen Auswirkungen informieren.